年房地产金融的基本情况

一、2004年房地产金融的基本情况

1.房地产投资到位资金增幅下降

据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。

但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见图1-7。

图1-7　1997年以来房地产开发企业资金来源构成（亿元，%）

资料来源：根据国家统计局的统计数计算

2.房地产贷款增幅较高

2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003年和2004年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年1季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。

房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高达11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比见图1-8。

房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%，见图1-9。

图1-8　房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比

资料来源：中国人民银行调查统计司

3.房地产开发商贷款增幅减缓

2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。从2004年4季度开始，房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度接近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制（见图1-10所示）。

2005年1季度末8177.5亿元房地产开发商贷款包括：（1）住房开发贷款4601.8亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；（2）房地产开发企业流动资金贷款1605.4亿元，占19.6%；（3）地产开发贷款1586.4亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；（4）商业用房开发贷款383.9亿元，占4.7%。

图1-9　房地产贷款、开发商贷款和金融机构人民币中长期贷款对比（亿元）

图1-10　对房地产开发商的贷款增长率

资料来源：中国人民银行调查统计司

住房开发贷款扭转了2003年快速增长的势头，2004年以来增幅连续回落，住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款在2003年快速增长，2003年底余额同比增长率超过了100%，2004年之后开始下降，到2004年底增长率下降到22.2%，2005年1季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。

地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长。2004年底和2005年1季度末地产开发贷款余额分别达到1471.6亿元和1586.4亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4亿元和950.2亿元。地产开发贷款在2003年底增长54.3%的基础上，2004年继续在高位攀升，2004年底余额同期比增长63.8%，2005年1季度增幅虽有所回落，但仍维持在30%以上。土地储备贷款快速增长，2005年前3个月余额同比分别增长52%、57.7%和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。

4.个人购房贷款维持高增长

2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%（见图1-11）。

虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持在30%以上。

我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

图1-11　个人购房贷款余额和余额同比增长率

资料来源：中国人民银行调查统计司

从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号），2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号），这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或两套以上住房的，适当降低按揭成数。2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图1-12。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。

图1-12　中国住房贷款的按揭成数

资料来源：根据中经网中国经济统计数据库和人民银行调查统计司数据计算

5.个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区

从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1%，上述五省市占59.9%，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。

这些热点地区的增幅也较高，如2004年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也增长39%以上。

图1-13　2004年个人购房贷款增加额的地区分布图（%）

资料来源：中国人民银行调查统计司

6.政策性住房贷款快速增长

政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1%；2005年1季度，政策性住房贷款达到2650.1亿元，其中个人住房公积金贷款达到2223.5亿元。2004年底和2005年1季度末，个人住房公积金贷款余额同比增长42.5%和38.8%。2004年以来政策性住房贷款的变动情况见图1-14。

图1-14　政策性住房贷款的变动情况（单位：人民币亿元）

数据来源：中国人民银行调查统计司

7.房地产贷款具有潜在风险

总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%—5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5%。

四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%—11%。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。

2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。

房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。