房地产基金的优势

1．3．1　房地产基金的优势

以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目，而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资，是因为房地产投资基金具有集合投资、专家管理、分散风险、运作规范的特点，具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

1．流动性高，变现能力强

房地产是非流动性的资产，资产价值量大，投资周期长，变现能力差。房地产投资的这种低流动性的特点，一方面使房地产投资者支付和占用了大量的资金，从而影响了资金周转；另一方面把规模较小的机构投资者特别是广大的公众拒之于商用房地产投资门外，阻塞了房地产的投融资渠道。房地产投资基金导入房地产市场后，借助房地产投资基金这种证券化工具，实现了分割性和变现能力，可以不直接通过房地产产权的换手，就可以在证券市场上实现房地产的买卖，使房地产在房地产市场上交易的不便性转变为在证券市场上交易的灵活性。结果，投资者可以根据个人的需要随时买卖基金证券投资房地产，而且手续非常简便；开发商可以筹措巨额开发资金；房地产业主也可借此分散房地产投资的风险。使房地产投资的长期性和大规模性转变为高流动性和强变现能力，从而促进了存量资产的流动化与资源优化配置。交易的灵活性对机构投资人包括保险公司等具有较大的吸引力。使机构投资人投资房地产，也能获得实时交易价位，可以随时按照房地产价位进行实时买卖交易，这有利于机构投资者增减某一特殊房地产板块的投资，调整其投资组合。

2．专家的专业化管理

房地产投资基金促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为专家管理、专业化经营提供了前提条件。在美国虽然大型机构投资者拥有大量资本，但是它们缺乏必要的知识及信息从事房地产投资及管理。在房地产业，知识和经验很难从一个地区转移到另一个地区、从办公大厦转移到商场。若没有房地产投资基金，这些机构投资者只能从事直接的个案投资。在这种情况下，机构投资者不敢轻易购买房地产。但是经由专业性投资管理的房地产投资基金，机构投资者可以投资于不同地区和不同类别的房地产。这就是为什么有近45%的上市房地产投资基金被机构投资者所拥有的原因。房地产投资基金拥有专业人员，他们掌握专门的知识，把握充分及时的信息，具有强烈的风险意识和严谨的风险管理，通过理性的回报预期、长线的投资目标以及重要投资理念的确立，为投资者追求最大的投资回报。

3．降低交易成本优势

房地产市场不仅是一个不完全竞争的市场，而且也是一种信息高度不对称的市场。房地产交易需要无形中付出多重成本，如搜集和处理信息的成本、讨价还价签订契约的成本以及监督协议执行的成本等。而由多数投资者以“集合投资制度”形式设立投资基金，并聘请专业的房地产投资家管理，在降低交易成本上大有用武之地。

4．控制投资风险优势

房地产本身的特点决定了房地产投资是一种很难中途抽回的长期投资。当房地产市场不景气时，其投资的外在风险加大，如何分散风险便成为人们关注的话题。房地产投资基金虽然不能像证券投资基金那样主要通过组合投资来被动地分散投资风险，而是必须运用各种投资交易安排来主动控制投资风险。由多数投资者通过房地产投资基金这种“集合投资制度”间接从事房地产投资，并聘请房地产投资家进行专业化的管理和运作，则有利于克服主动控制投资风险过程中的信息不对称性，增强投资方的投资谈判能力和参与所投资房地产企业重大决策的影响力。

5．集合投资，规模经营

房地产投资基金的特点首先表现在筹集资金的手段上，房地产投资基金依靠积小成大、化零散为集中的方式来募集资金。房地产投资基金的最低投资额一般较低，投资者可以根据自己的实力购买基金证券。从这方面看，房地产投资基金更适合中小投资者。通过房地产投资基金将各自分散的小规模资金组成具有相当规模的集合式基金，可以获得在各自分散条件下难以实现的资金规模优势所带来的规模效益。规模经济优势包括：一是可以克服由投资人直接以“单个投资计划”进行投资时，由于资本规模过小而无法投资的不足；二是可以通过集中进行筛选投资项目、签订投资协议、监督投资协议履行以及实施项目监控等方面的工作，来降低单位资产的投资运作成本，因而无疑将提高总体投资运作效率；三是以雄厚的资本实力，增强对所投资企业的控制力。