房地产基金的策划要点

5．1．2　房地产基金的策划要点

1．理念整合

基金的策划团队首先要对本房地产投资基金所提出的理念进行分析、研究和论证。在论证过程中，需要结合策划团队所能掌握的有效资源、市场状况以及对经营前景和风险的认识，提出论证并确定房地产投资基金的理念。提出创造性的运营和管理理念，是策划最重要的基础和策划是否成立的关键。

2．资源整合

资源整合的方向、内容在一定程度上决定了房地产投资基金组建的成败和组建的效率。资源整合是对管理公司或策划团队在策划阶段的财务、专业资源和一些权益机会的整合。其中也应包含管理公司和基金公司的发起人和发起机构。

3．工具整合

对投资工具的选择、创造与整合也是房地产投资基金策划的要点之一。这个整合的重点是要认识资本市场和投资市场之间一些有用的载体。同时，策划团队应该对使用的金融工具和融资工具进行合理说明。

4．人才整合

核心策划人及围绕核心策划人的专业人士的整合也是房地产投资基金策划的要点之一。简而言之，专业能力和专业经验的合理整合是任何基金策划所面临的最重要、最困难的问题之一。邀请与房地产投资基金理念相适应的高级专业人士加盟以及高级专业团队的确定是房地产投资基金策划均需要重视的重要因素，这样才能带来专业团队与房地产投资基金间的默契。这种默契是成功策划所必要的因素。

5．时机整合

尽管在资本市场或投资市场上，一个准确的时机往往很难把握。有时一个好的方案推出的时机不当，也容易使其遭受失败。但是如果房地产投资基金的策划团队具有高度的专业能力，可通过对方案和房地产投资基金的重新解释，人为的“寻找”到理想的组建时机。这种通过策划团队对房地产投资基金方案的重新认识以及对资本市场和投资市场不同阶段主流概念及基本趋势的重新认识，仍然可以整合或找到策划组建房地产投资基金的有利时机。

策划的进度、团队整合的进度、市场商务运作的进度、融资的进度及其他经济背景因素的现状等，只有在这些不同的不断变化的领域内整合出一个相适应的商务进度和房地产投资基金策划与正确选择组建的时间，才能有助于房地产投资基金的成功组建。

6．法律上的可行性

在基金策划的最初阶段，首先应在法律的可行性方面进行有效的工作，确认房地产投资基金策划的操作方向、基本思路，在法律方面的说明、解释和判断。

7．融资方案

房地产投资基金组建的核心内容是融资方案的确定、融资商务步骤和商务程序的策划。

8．组建方法

房地产投资基金的组建可以采用完全不同的方式和途径。在法律意见的基础上，应尽快确定房地产投资基金组建的方向和途径。这种方向和途径的选择应重点考虑策划机构资源整合的范围和能力。

9．融资风险及对策

房地产投资基金的策划应提出相应的融资方案及对于融资可能的风险和对这些风险因素的分析与对策。应当设计替代性的融资方案以降低融资风险。