外资房地产基金

2．4．3　外资房地产基金

中国房地产市场蕴藏着国际房地产投资基金的巨大商机。中国经济长期高速增长，庞大而稳步扩张的市场规模，特别是中国的房地产业每年的超高速增长，极大地吸引了国际房地产投资基金。中国房地产市场受高投资回报的利益驱动，美国的房地产投资基金年平均收益率约为6．7%，日本、新加坡约为4%，而在上海、北京等地的房地产投资基金的年投资净收益率可高达两位数以上。这种高回报率在国外是可望而不可即的，中国房地产市场对国际房地产投资基金来说，蕴藏着巨大的商机。

国际房地产投资基金的战略布局。受战略需要和利益驱动，在观望了几年之后，21世纪的头几年国际房地产投资基金开始进入中国房地产市场，以外资房地产投资公司的方式，在高端地区市场和高端产品上实施战略布局和市场卡位。并在试探市场的初期，一改房地产投资基金的惯例，利用中国房地产业的控股收购的惯例进行房地产投资。境外投资基金是以低风险的原则积累经验，等待日趋成熟的市场机会。2005年在人民币升值的态势下，以此为契机，外资房地产投资基金开始加快进入我国房地产一线城市，并开始改变投资模式，进行大规模收购商用房地产，采用房地产租赁经营的规范模式。

外资房地产投资基金对我国房地产市场的投资长期持审慎态度。外资房地产投资基金按照国际惯例进行房地产投资时，面临着许多风险因素。首先，是金融限制太多，资金变现、出境问题。基金的流动性很大，周期较短，通常是3～5年，不活跃的二级市场是无法满足基金回报及退出需求的。其次，是中国的政策不够透明，法律不完善。最后，是房地产企业不规范操作太多，绝大多数房地产企业不符合外资房地产投资基金投资的条件和标准，很难通过境外基金的方式融资。基于以上原因，外资房地产投资基金在我国房地产市场的投资份额依然不高，市场占有率非常小，与其资本能量和房地产企业的期望相比，还远没有发挥真正的作用。

由于外资房地产投资基金拥有资金、经验和效率上的优势，从21世纪我国房地产投资基金的发展来看，不论在经营模式还是在发展策略上，外资房地产投资基金起到了示范作用和带头作用，在推动我国房地产投资基金的发展中担当了重要的角色。而受到我国法律制度的局限，我国房地产信托计划还停留在中短期的开发投资，租赁经营型房地产投资公司的尚未浮出水面。这种“喧宾夺主”的市场格局，是我国房地产投资基金业的悲哀。