房地产基金的终止

9．4．1　房地产基金的终止

基金的终止是指房地产投资基金因为各种原因不再经营运作，将进行清算解散。

房地产投资基金的终止必须依据有关法规和基金契约（公司型基金为基金公司章程）的规定，由基金持有人大会通过，并报监管机关批准。有下列情形之一的，房地产投资基金应当终止：

■基金封闭期满，被批准续期的。

■基金经批准提前终止的。

■因重大违法、违规行为，基金被监管机关责令终止的。

房地产投资基金终止可以归纳为三种形式：

■基金存续期限届满终止；

■基金延期终止；

■基金提前终止。

1．基金存续期限届满终止

房地产投资基金存续期限是指基金从成立之日起到终止之日止的整个期间。房地产投资基金一般都规定存续期，权益型房地产投资基金通常5～10年内清算资产，抵押型房地产投资基金的年限一般设定为12年。其长短主要结合房地产投资基金本身的性质、投资目标和投资策略来决定。

基金存续期限届满终止是基金的正常运作。在基金存续期限届满前一年没有决议要延长基金存续期限的情况下，基金按规定的时间在报经监管机关批准之后，就可以终止基金的运营，开始着手基金的清算工作。

2．基金延期终止

基金延期终止是指根据房地产投资基金的经营状况，在基金持有人大会做出特别决议，并报监管机关批准之后，将基金的存续期延长（即续期）。在实际中，延期终止的情况并不少见，有不少房地产投资基金出于对基金经营的考虑将存续期延长。

3．基金提前终止

基金提前终止是指不等房地产投资基金存续期届满，提前终止基金运营，并着手进行清查。在实际中，提前基金终止的情况较为少见。导致基金提前终止的情况大致有以下几种：

■基金合法、正常运营未出现重大亏损和违法违规行为，但根据基金运营状况和出于其他方面考虑由基金持有人大会做出提前终止决议并报监管机关批准。

■基金合法运营，但因出现重大负面因素，例如房地产投资基金长时间亏损等，基金管理人认为房地产投资基金在法律上或事实上无法继续经营，为了维护投资人利益而不得不提前终止。

■基金托管人或基金管理人退任而无人取得接任，基金应当提前终止。管理人因解散、破产、撤销等原因，不能继续履行房地产投资基金管理人职责，而在一定期限内无其他合适的管理人承接其原有权利及义务；托管人因解散、破产、撤销等原因或因托管基金明显管理不善，监管当局命令，不能继续担任房地产投资基金管理职务，而在一定期限内无合适托管人承接其原有权利和义务，持有人大会决定更换管理人或托管人，而于一定期限内无其他合适的管理人或托管人承受原管理人和托管人原有的权利和义务。如出现上述情况，基金应当提前终止。

■因重大违法违规行为，基金被监管机关责令终止。为保护公众和基金持有人利益，如房地产投资基金发生重大违法违规行为，监管机关将依法责令该基金提前终止。