开放式房地产基金和封闭式房地产基金

1．2．1　开放式房地产基金和封闭式房地产基金

房地产投资基金根据基金证券是否可赎回，即按基金规模是否固定，可以分为开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。采用共同基金组织形式的综合房地产基金属于开放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。

1．开放式房地产投资基金

开放式基金是指基金股份总数是可以变动的基金，它既可以向投资者销售任意多的基金证券，也可以随时应投资者要求赎回已放行的基金证券。

1970年，美国谨慎人寿保险公司创办了自己的开放式房地产基金，该基金于20世纪80年代中期发展成为规模最大的综合房地产基金，拥有数十亿美元的资产。作为债券和普通股票共同基金的一种，开放式房地产基金的主要吸引力在于其房地产股权的投资和更高程度的流动性。开放式房地产基金需要赎回有意退出基金成员的股份。赎回这些股份的资金来源是：以现金和可买卖证券的形式保留一小部分资产，投资的当期收入，销售房地产的价款和新投资者的入资。

通常情况下，上述的流动性仍远不能满足各种赎回情况的实际需要，因此赎回行为也是有条件的，并受到限制。依据特定的综合房地产基金的成员们共同签订的经营协议中的有关赎回的具体条款而定，绝大多数开放式综合房地产基金的协议条款均明文禁止强制清算资产去满足赎回行为。因此，当许多投资者迫于市场压力而同时希望撤回资金时，综合房地产基金的流动性便会消失。在这种情况下，要满足所有的赎回需求，综合房地产基金只能出售持有的房地产。因此，综合房地产基金的流动性就变得与其拥有的房地产的流动性相差无几。实质上，开放式综合房地产基金只有当赎回要求不超过其房地产组合资产中流动性资产的价值额时，才具有赎回能力。

开放式房地产投资基金在确定资产的现行价值上还存在着问题。房地产投资基金不同于共同基金，共同基金投资于股票和债券，因而能够依据每日的市场行情来确定其股份价值。而开放式房地产基金投资的房地产并不经常交易，从而无法获得市场的即时价格信息。因此，在很大程度上必须依靠评估来确定股份价格。尽管人们已在房地产价值评估和房地产资产绩效测量的步骤和方法的标准化方面取得了很大的进展，但是房地产评估仍不是解决准确的市场价格的好方法。综合房地产基金定期进行房地产资产评估工作。每年雇用第三方独立评估人员为每宗房地产进行专门的评估，以确定综合房地产基金的股份价值。这一评估股份价值可同时作为加入或退出综合房地产基金决策时所使用的现行价格。

2．封闭式房地产投资基金

封闭式基金是指基金的基金证券数目在基金设立时就已经确定，在基金存续期内基金证券的数目一般不会变化，但是出现基金扩募的情况除外。封闭式房地产投资基金可采取多种组织形式，如房地产投资信托、有限合伙和契约型房地产投资基金等。对于组织形式的选择部分地决定于基金的投资目的。

封闭式房地产投资基金不同于开放式投资房地产基金，一旦达到所需的筹资额，就不再接纳新投资者了，并按照将预先制定的房地产投资方案进行投资。封闭式房地产投资基金这种具有固定出资总额的特点，正适合了养老基金的投资需求，使之成为养老基金的一种灵活的投资工具。比如，基金经理人应养老基金的委托确定购买房地产的类型。

封闭式房地产投资基金的投资者按市场价格计价购买基金证券，与开放式房地产投资基金以评估价值计价购买基金证券不同，投资者所拥有的基金证券是按其投资基金的比例来计算的。

由于房地产投资基金的投资标的是房地产，而房地产的市值一般难以客观评定，因此房地产投资基金的净资产价值无法每天计算，使得房地产投资基金不太适合以开放式基金的方式设立，绝大多数房地产投资基金皆以封闭式基金方式募集。由于封闭式房地产投资基金筹集够了预计的资本金额后便不再接纳新投资者，因而也就不需要频繁的评估工作。一般来说，封闭式房地产投资基金的评估工作每年进行一次，以重新确定基金持有的资产价值，为投资者提供了资产组合业绩的信息。

多数封闭式房地产投资基金只存续一定的期限，一般为7～15年，期限届满便清算结束经营活动。这期间，投资者若想撤回基金证券投资，需要在股票市场上销售持有的基金证券；对于私募基金来说，惟一的办法就是找到愿意购买其证券的潜在投资者。交易时的基金证券价格可能高于或低于卖主加入基金的成本。

不少房地产投资基金在公开发行之初是限定份额的封闭式基金，但同时附有在遇到新投资机会时可以发行新股份的选择权。这就省去了每次发行新股份时的审批与注册费用。募股说明书中必须明确是否存在发行新股份的选择权。