房地产基金募集策略

5．4．2　房地产基金募集策略

房地产投资基金特别是私募房地产投资基金要成功募集基金，应根据房地产投资基金的特点来实施不同的投资策略和基金募集策略。

1．组建强势、互补的管理团队

投资者通过房地产投资基金间接投资房地产的目的是享受基金管理团队的专家服务，所以房地产投资基金发起人在募集基金之前就必须为基金组建一支强有力的管理团队。与证券投资基金的管理团队主要注重行业分析与股票市场走势分析不同，房地产投资基金管理是一项集特定行业或区域的房地产投资管理、房地产管理和金融技能于一体的复合性专业管理业务，而这些技能通常很难为某一位专家所拥有，所以在组建房地产投资基金管理团队时要特别注意管理团队的技能互补性。

2．形成专业特色，打造基金品牌

房地产投资是一种积极管理策略的投资，因此，房地产投资基金管理团队在投资管理过程中就应当特别注重在投资的房地产类型和区域等方面，甚至是在二、三级子市场形成独特的市场定位，形成自己的专业特色，才可能打造出基金的品牌。在房地产投资基金运营中，一个非常成功的投资案例，特别是那些并不是仅仅凭运气而是凭智慧和把握时机、具有一般借鉴意义的优秀案例，对于打造房地产投资基金管理团队的品牌具有重要的意义。

3．借用机构投资者的声誉发起设立基金

房地产投资基金的声誉效应是和机构投资者相关联的。在美国的房地产投资基金上，公众通常将一个著名机构投资者的良好声誉，推延到其所投资的新的房地产投资基金上。投资大众相信在机构投资者的帮助下，该房地产投资基金会管理得不错。首先，为了吸引机构投资者购买其股票，一家房地产投资基金在成立之前，很有必要寻找一个机构投资者作为发起人。机构投资者可以通过参与基金的设立来帮助新设立的房地产投资基金建立起声誉。其次，当一家房地产投资基金是由一个非常著名的机构投资者如养老基金所发起，它将比由相对来说不知名的发起人如个人所发起的房地产投资基金有更好的市场表现。最后，有较多机构投资者参与的房地产投资基金股票比有较少机构投资者参与的房地产投资基金股票有更好的业绩。这是因为机构投资者的增加使房地产投资基金在股票市场更透明、更有效。因此，房地产投资基金募集的可行途径是房地产持有公司可以与投资银行等著名机构投资者共同组建房地产投资基金，向公众发行证券来募集资金，然后该房地产投资基金利用所筹集到的资金去购买房地产持有公司的房地产。

4．准确定位投资者

对投资者市场的正确定位往往是决定一只房地产投资基金能否募集成功的关键因素。房地产投资是一种区域性非常强的投资行为，募集资金最好是先选择本地区的投资者，然后再逐步扩大募资区域。尤其是对那些尚未有任何业绩的管理团队，为了尽快打破僵局，更是先要从关系比较亲密的个人或机构寻找突破口，先募集一个相对规模较小的基金。进行一些短、平、快的投资并获得收益后，再进一步向大机构投资者募资，实现基金的扩募或是设立新基金。

5．处理好人力资本与资本的关系

房地产投资基金作为一种专家管理型的资本经营过程，基金经理人的人力资本具有至关重要的作用，但是人力资本作用的增加并没有改变“所有者雇佣经营者”这一规律。特别是房地产基金业是资本密集型行业，投资者的货币资本是房地产投资的先决条件，而人力资本的作用究竟能起多大作用，只有等到它最终使货币资本增值以后。正是因为人力资本是一种具有不确定性的资本形态。对于投资者的投资者主权，基金发起人应当有足够的认识，并在基金组织形式选择、管理构架设计和激励约束条款安排方面予以充分的体现，并且使投资者在心理上对管理团队的直观感受良好。