我国企业转型房地产投资基金的策略

二、我国企业转型房地产投资基金的策略

（一）大型企业集团发展房地产投资基金的策略

我国未来的大型房地产投资基金，可能产生于大型房地产企业集团属下的半附属型房地产投资公司。

1．企业经营模式的转型

第一步，大型企业集团特别是房地产企业集团实力雄厚，应该利用现有资源，通过建立半附属型房地产投资公司实施企业经营模式的转型，即募集的资金与集团的资金共同管理或者各自分开管理，既投资经营集团的房地产项目，又投资经营市场上好的房地产项目。逐步积累起大量的房地产资源以及由此产生的大量租金现金流。

2．按照房地产投资基金组织操作

第二步，大型企业集团特别是房地产企业集团可以将其下属房地产投资公司或经营公司转变为房地产投资基金，或是将其下属房地产投资或经营公司的部分优良资产组成房地产投资基金。按照房地产投资基金的组织结构、盈利模式、投资策略等进行操作。

3．争取房地产投资基金公开上市

第三步，大型企业集团特别是房地产企业集团利用自己的资源优势，可以与大型外资房地产投资基金合资或合作经营房地产投资基金。首先争取在新加坡或香港地区发行中国物业的房地产投资信托基金，在我国颁布有关房地产投资信托基金法律法规后，争取在国内证券市场公开上市。

（二）投资信托公司和大中型房地产公司发展房地产基金的策略

我国未来的中型房地产投资基金，可能产生于从事房地产信托计划的信托投资公司和大中型房地产公司。

1．投资信托公司发展房地产投资基金的策略

一些投资信托公司通过房地产信托计划积累了经验，具有长期经营业绩，可以以房地产信托计划为基础，先发行房地产投资基金的基金证券，募集资金，然后购买房地产和抵押贷款以建立自己的资产组合。以信托投资公司为主要发起人的基金管理公司，可能是抵押型房地产投资基金的中坚。

需要指出的是，投资信托公司也需要实现经营模式的转型。目前投资信托公司的房地产信托计划是房地产投资基金的主流模式。当国家发布房地产投资信托管理办法后，政策环境的变化使投资信托公司的竞争优势削弱，房地产信托计划沦为房地产投资基金的非主流模式。投资信托公司如果不转变经营模式，就有可能被市场竞争边缘化。因此，投资信托公司需要实施类似美国曾经发生过的房地产投资基金经营模式的转型，即从抵押型向权益型房地产投资基金转变。虽然并不是所有的投资信托公司都要实现这种战略转型，但是有抱负和雄心、梦想成为掌控百亿美元资产规模的投资信托公司都应该实现这种战略转型。

2．大中型房地产公司发展房地产投资基金的策略

一些大中型房地产公司成功地实现了经营模式从开发型向经营型的转型，通过成功的资本经营不断扩大了资产规模，当时机成熟时把逐步积累的房地产资源通过房地产投资基金推向证券市场。以大中型房地产公司的房地产为核心资产和核心业务的房地产投资基金，可能是权益型房地产投资基金的中坚。

（三）中小房地产公司发展房地产投资基金的策略

众多独立型房地产投资或经营公司可能会有少数成功者，改造成为中小房地产投资基金。这些中小房地产投资基金通过激烈的市场竞争，逐步锁定了专业化的方向，在细分市场和特定房地产类型中形成了自己独特的经营优势，从而脱颖而出，成为胜者。

我国未来的中小型、专门化的房地产投资基金可能产生于中小房地产公司。

【注释】

[1]［美］大卫·史文森：《机构投资与基金管理的创新》，中国人民大学出版社，2002，第194页。

[2]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第223页。

[3]改编自谢剑平：《固定收益证券投资与创新》，中国人民大学出版社，2004。

[4]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，前言，第2页。

[5]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第231～233页。

[6]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第222页。［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产融资与投资》，机械工业出版社，2003，第447、449～452页。

[7]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第24、27页。

[8]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第65～78页。

[9]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产融资与投资》，机械工业出版社，2003，第449页。

[10]［美］大卫·史文森：《机构投资与基金管理的创新》，中国人民大学出版社，2002，第55页。

[11]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004。

[12]［美］大卫·史文森：《机构投资与基金管理的创新》，中国人民大学出版社，2002，第197～198页。

[13]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第116、112页。

[14]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004。

[15]［美］大卫·史文森：《机构投资与基金管理的创新》，中国人民大学出版社，2002。

[16]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第108页。

[17]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第28页。

[18]［美］威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪：《房地产融资与投资》，机械工业出版社，2003，第449页。

[19]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004。

[20]［美］陈淑贤、约翰·埃里克森、王珂：《房地产投资信托——结构、绩效与投资机会》，经济科学出版社，2004，第236～237页。

[21]改编自吴福明等：《房地产证券化通俗读本》，企业管理出版社，“EPO：美国最大的办公物业房地产投资基金”，《新地产》2005年5月。