海外房地产投资基金

三、海外房地产投资基金

近年来，lNG、高盛、花旗和摩根士丹利等海外地产基金纷纷看好中国地产市场，在中国各地进行了大量的项目调研。虽然谨慎实施，但也有具体的项目操作展开。由荷兰国际集团（INGGROUP）在海外发起成立的“中国房地产开发基金”，是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金，由其全资附属的霸菱公司投资进行管理，该基金在2004年与上海复地集团开展了项目合作。目前基金的主要股东是来自欧美、东南亚、中国香港和中国台湾地区的大型房地产企业和金融企业，北京首创集团是该基金的策略性合作伙伴。

（一）房地产投资基金概述

房地产投资基金，实际上是一种投资于房地产业的集合投资制度，作为集合投资制度，其表现形式可以是投资公司、信托或合伙企业。由于其本身就可能是独立的法人或经营者，所以不仅可以管理自己的资产，而且可以管理别人的资产，相应地可由《公司法》、《信托法》和《合伙企业法》调整。

投资基金作为—种金融信托，其组织结构确是别具一格的。投资基金的委托人和受益人是同一个人，即投资者；而受托人则由基金管理人与基金托管人共同担当。除此之外还有业务代理人。因此可以说投资基金的组织结构是一个复杂的信托关系与代理关系的复合体。投资基金四个方面的当事人分别是:基金投资人、基金管理人、基金托管人、基金代理人。

采用公司、信托制的房地产基金，将采用私募形式，因受《信托法》的限制，其投资者数量将分别不超过200份。目前该限制之所以成为瓶颈，主要因为很少有相应的基金管理公司能以优良的业绩获得机构投资者欢迎，考虑到目前大量的资金找不到出路，事实上真正阻碍基金发展的正是基金的业绩表现。理论上，因为收购的是非上市公司的股权，公募难度较大，私募形式更为合适。

目前由于我国《产业基金法》尚未出台，基金行业、证券市场法律法制尚不规范，因此在我国并不存在真正意义上的房地产投资基金，运作的多是一些类基金式房地产投资公司。

（二）房地产投资基金融资优势

投资基金在房地产业融资中具有一定优势。房地产开发投资规模大、周期长等因素以及房地产价值昂贵等特点使得房地产开发、投资需要的资金量大，而房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求具备相当的专业知识和经验才能够操作，这一切形成了普通中小投资者难以逾越的障碍。目前产业基金的退出渠道较窄，而房地产产业投资基金随着销售实现却可以达到投资的完全退出。

由于房地产项目的资金需求巨大，导致大多数房地产企业都背上巨额债务，稍微运作不善就有可能陷入资金周转困境，而且利息负担重造成企业利润相应较少，不利于企业下一步发展，房地产投资基金将促使房地产企业优胜劣汰。房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。对于机构投资者来说，由于中国的房地产业总体上还处于起步阶段，目前房地产开发还属于收益较高的产业，所以有许多企业把房地产开发作为一个很好的投资方向，积极寻找机会参与房地产开发。投资房地产产业符合投资者均衡投资风险的需求，房地产的固有特性决定了其具有保值增值能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。房地产投资基金可以分散投资降低风险，丰富了融资产品，也可以吸引社会上的分散资金，把原本是有钱人才可投资的房地产企业变成大众化的投资工具^[10]。

（三）海外房地产投资基金运作模式

海外房地产投资基金，如:ING、高盛、花旗和摩根士丹利等常采取境外落地注册、境内委托代理，境外发行募集资金、境内合作以及入股、收购、直接投资开发等多种形式对境内的房地产市场进行投资。

目前海外房地产投资基金与国内开发商的合作，较多采取的模式是外资并购。海外房地产投资基金通过在境外设立BVI公司或境内设立投资主体，来实现对境内房地产开发企业的股权收购。这个收购一般以增资或阶段性持股及定价回购来实现。在这一过程中，要注意外资并购的审批问题，涉及国有资产转让的，还要考虑到国有资产转让的特殊程序问题。

（四）国内准房地产投资基金的特点

以伟业资产管理公司^[11]为例，国内的准房地产投资基金有如下特点:

1.基金形式:采用投资公司形式。

2.资金来源:主要定向私募，在初期未得到投资者认同情况下，一般为熟人或指定资金用途以使投资者能进一步判断风险。投资者可以资产入资，也可资金入资，资金和资产在满足《公司法》要求的情况下可以分开，股权尽可能分散。

3.内部运作:所有权与管理权分离，委托专业的管理公司运作，一般收取管理资产总额的1.5%—2%左右固定管理费，加20%左右的利润提成。

4.主要退出方式:股权投资再溢价回购，给投资者—定回报。