房地产基金的费用

9．2．2　房地产基金的费用

因房地产投资基金是以委托方式请他人代为投资和管理，故从受理到终止都要支付一定的费用。房地产投资基金所支付的费用按照发生时间的先后，分为期初费用、期中费用和期终费用。

1．期初费用

期初费用是指为发行基金单位时支付的费用，以及与募集基金相关的其他费用，主要包括开办费用和固定资产购置费。

■开办费用。开办费用是指房地产投资基金在成立前所花费的一切费用。基金管理公司创建基金时，要做广告宣传；在设计基金和推出一种基金品种时，需要对投资市场进行调查和可行性研究，以便设计出适销对路的新产品；房地产投资基金设计好以后，还需要在有关部门注册登记；在某一金融市场推销房地产投资基金，又需要经过金融市场的证券管理当局审批等。在此过程中，发生的费用有：发行费、调查咨询费、发行时各网点的手续费、注册费、宣传广告费、文件资料印刷和派发费、承销费等等。这些费用开支都统称为开办费。这些费用列入发行价格，不列入基金资产，由承购人在认购基金时是一并支付。但基金上市后新开支的费用按实际支出计入基金成本。

■固定资产购置费。固定资产购置费是指基金管理公司购买固定资产所花的费用。基金管理公司经营房地产基金产品，表面上看来无需多大的投入。虽然基金管理公司有丰富的人才资源和良好的声誉，这些都是可以计量其价值的无形资产，但仅此是不够的。为使这种资源得以充分的发挥，为投资者尽可能带来较高的投资回报，基金管理公司还必须购置必备的信息设备，比如电脑、通信网络等，才能及时处理资料信息，进行分析研究，支撑基金经理人做出正确的投资决策和房地产管理决策。

2．期中费用

期中费用是指基金运营过程中所发生的一切费用，包括经营管理费用、基金运行费用、业绩报酬、贷款利息以及各种在此过程中发生的费用。

■经营管理费用。房地产投资基金特别是权益型房地产投资基金实际上类似房地产租赁经营公司。在房地产的收购或开发、物业经营服务的过程中，需要支出管理费用、营销费用、人工费用、设施的维修或改造费用等。对于物业管理费用，房地产投资基金不论是自营还是外包，都需要支付这笔费用。

■基金运行费用。房地产投资基金上市后，需要发生在证券市场挂牌的基金运行费用。主要包括：

◇保管年费。保管年费是基金托管人为保管及处理基金资产而收取的费用，又称托管费。托管费率标准及提取也会因基金种类不同而异。计提方式一般也是逐日累计，按月支付。该项费用从基金资产中支付给基金托管人。

◇上市费用。房地产投资基金在证券交易所上市交易，必须经过一定的审批手续，付一定的费用。另外，房地产投资基金还必须付给负责将基金办理上市的机构如投资银行一定的佣金，上市后还要交纳上市年费。

◇操作费用。操作费用包括支付的会计师费、律师费、基金持有人大会费用、基金信息披露费用以及季（年）报以及公开说明书等的印刷制作费等。这些开销和费用是作为基金的运营成本支出的，统称“操作费”。房地产投资基金的操作费用所占的比例较小，一般是按照有关规定和当事人的收费标准从基金资产中适时支付。

■贷款利息。由于财务杠杆效应可以提高股本收益率，所以大多数房地产投资基金都举债经营。美国的房地产投资信托的总负债与总资本的比值在20世纪末约为52%。房地产投资基金要向贷款人支付贷款利息。

■业绩报酬。此项支出一般为房地产投资基金年终实现利润的一定百分比，基金分配时一次性支付给基金管理公司。具体报酬比率应该在基金契约等相关契约、委托书中注明。

3．期终费用

期终费用是指房地产投资基金清算所需的费用，按清算时的实际支出从房地产投资基金的资产中提取。