房地产基金的税收

9．2．3　房地产基金的税收

1．所得税

美国的房地产投资基金可以获得有利的税收待遇，避免了双重纳税。房地产投资基金免交公司所得税和资本利得税。股东在获取基金分红时，按照自己适用的税率缴纳所得税。房地产投资基金免交所得税和资本利得税的原理在于，房地产投资基金收益的来源只有一个渠道——基金信托资产。而基金资产是由投资人所有，基金本身在本质上只不过是个委托代理机构，对基金资产并没有所有权，其义务是运营资金资产并将取得的收益按比例分配给基金投资者。因此，如果分别对基金和基金投资者征收所得税，势必产生重复征税的情况。因此，各国和地区的税法一般都规定基金免于交纳所得税，投资人在取得基金分配的收益后，应交纳所得税。

2．房产税

我国的房产税是以房屋为征税对象，按房屋的租金收入或计税余值，向产权所有人征收的一种财产税。外商投资企业和外国企业不适用房产税。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

房产税分为按租金收入计税和按计税余值计税两种：

■对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，税率为12%。房产的租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。

■对于经营自用的房屋以房产的计税余值作为计税依据，税率为1．2%。所谓计税余值是指依照房产原值一次减除10%～30%的损耗价值以后的余额。

3．土地增值税

我国的土地增值税是对有偿转让国有土地使用权以及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入征收的一种税。

土地增值税采用四级超率累计税率。其中：

■增值额不超过50%的部分，土地增值税税率为30%；

■增值额超过50%～100%的部分，税率为40%；

■增值额超过100%～200%的部分，税率为50%；

■增值额超过200%的部分，税率为60%。

■无增值的不征土地增值税。

土地增值税税收负担高于我国的企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平：一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方面，对取得过高收入，尤其是对炒卖房地产获取暴利的单位和个人，也能发挥一定的调节作用。

4．营业税

我国的营业税是对企业提供服务、转让无形资产或销售不动产所获得的营业额和销售额而征收的税收。国家对不同的行业征收不同的营业税税率。

房地产投资基金从事建筑包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业，经营服务包括租赁、仓储和其他代理服务，转让土地使用权，销售不动产，需要缴纳营业税。其中：

■建筑业缴纳3%的营业税税率；

■服务业缴纳5%；

■转让土地使用权和销售不动产缴纳5%；

■娱乐业包括歌厅、舞厅、高尔夫球、保龄球、游艺等缴纳20%。

5．其他相关税收

我国有关房地产经营的税种较多，2005年政府又计划设置物业税。因此，在物业税出台时应该归并房地产有关税种，避免功能重复。另外，在房地产投资基金设计和出台时，要对房地产投资基金给予税收优惠，既要避免投资者重复纳税，又要鼓励新生事物发展。

■契税。我国的契税是在土地、不动产所有权和使用权发生转移变动时，按当时双方所订契约成交价格的一定比例向产权承受人（即产权转移后接收人）征收的一种税。

契税的征收范围是发生买卖、典当、赠予、交换等转移变动的土地、房屋产权。土地、房屋产权以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠予，须缴纳契税：

◇以土地、房屋权属作价投资、入股。

◇以土地、房屋权属抵债。

◇以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

◇以获奖方式承受土地、房屋权属。

契税税率为3%～5%。

■城镇土地使用税。我国的城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对于拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额征收的一种税收。外商投资企业和外国企业不适用城镇土地使用税。

城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下：

◇大城市0．5～10元；

◇中等城市0．4～8元；

◇小城市0．3～6元；

◇县城、建制镇、工矿区0．2～4元。

■印花税。我国的印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的应税经济凭证所征收的一种税。因纳税人主要是通过在应税凭证上粘贴印花税票来完成税收任务，故名印花税。

印花税只对《印花税暂行条例》列举的凭证征税，没有列举的凭证不征税。列举征税的凭证分为五类，即经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部门确认征税的其他凭证。

房地产投资基金的购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同、产权转移书据、营业账簿等需要粘贴印花税票。

■城市维护建设税。我国的城市维护建设税是国家对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税收。外商投资企业和外国企业暂不缴纳城市维护建设税。城市维护建设税实行地区差别比例税率。

◇纳税人所在地在市区的，税率为7%。

◇纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%。

◇纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇，税率为1%。

■耕地占用税。在我国占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，应当按规定缴纳耕地占用税。外商投资企业和外国企业不适用耕地占用税。

所称耕地是指用于种植农作物的土地。征用前3年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地。占用鱼塘、园地、菜地及其他农业用地建房或者从事其他非农业建设，按照耕地占用税的规定执行。

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。耕地占用税的适用税额有省、自治区、直辖市人民政府根据本地区具体情况具体核定。