房地产税收概述

第一节　房地产税收概述

一、房地产税收的概念

房地产税收是指国家为了实现其职能，凭借政治上的权力，按照法律规定的标准，参与房地产收益分配和再分配而对单位或个人无偿取得财政收入的一种方式。

二、房地产税收的特征

一般税收具有无偿性、强制性和固定性的特征。无偿性主要是指国家或地方不付报酬，无偿征收，不再把已征税款偿还给原来的纳税人。强制性是指国家的税收是以法律形式规定的，纳税人必须依照国家税收法令缴纳税款。固定性是指课税对象、税目、税率、应纳税额、纳税期限等都是税收法律法规预先规定了的，比较稳定。

房地产税收除了具有一般税收的特征之外，还具有以下特征。

一是，征税对象的特定性。房地产税收的征税对象是特定的，主要针对土地和房屋征税。

二是，税源分布的零散性。房地产的税源很不集中，从农村到城镇，从企业事业单位到居民个人，税基较小，税率也较低，征管的难度大。

三是，调节范围的广泛性。房地产税收的调节范围涉及房地产市场运行的每一个环节，包括房地产开发投资环节、流通交易环节、使用环节、收益分配环节等。

三、房地产税收的意义

房地产税收，在为国家积累大量财政资金，保证国家重点建设，实现财政收支平衡等方面起着重要的作用。除此以外，房地产税收还有利于加强宏观调节，引导企业在国家计划指导下进行经济活动，促进房地产合理利用，调节房地产占有关系，控制房地产投机，调节房地产收益分配，有利于社会主义市场经济的发展。

四、房地产税收的构成要素

(一)征税主体

征税主体，税法主体之一，是指在税收法律关系中行使税收征管权，依法进行税款征收行为的一方当事人。房地产税收的征税主体是指依照税法的规定直接行使房地产税收征管职责的国家税务机关和其他机关。

(二)纳税主体

纳税主体又称为纳税人或纳税义务人，是税法规定的负有纳税义务的社会组织和自然人。纳税主体也不同于扣缴义务人。扣缴义务人是依法规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人。纳税义务人是税收制度中区别不同税种的重要标志之一。

(三)征税对象

征税对象又称征税客体或计税依据，是指对什么征税。征税对象是区别不同类型税种的主要标志，是税法中最基本的要素。在房地产税收中征税对象是土地和房屋。

(四)税目

就是课税客体具体划分的项目。它规定一个税种的课税范围，反映课税的广度。设置税目有以下两种方法:一是用列举法明确某一种税的征收范围，体现征税的广度，凡属于列举税目之内的项目即为征税对象，反之则为非征税对象;二是用概括法，对具体征税项目加以归类和界定，以便针对不同的税目确定适用的税率和征收方法。

(五)税率

税率是据以计算应纳税额的比率。税率一般分为定额税率、比例税率、累进税率。

1．定额税率

定额税率是指征税对象的计量单位直接规定为纳税的绝对额的税率形式，适用于从量征收的税种。

2．比例税率

比例税率指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率。

3．累进税率

累进税率又称累进税制，指随同征税对象数量的增大，征税比例随之提高的税率。累进税率又分全额累进税率、全率累进税率、超额累进税率、超率累进税率4种。

1)全额累进税率

全额累进税率即对征税对象的金额按照与之相适应等级的税率计算税额。在征税对象提高到一个级距时，对征税对象金额都按高一级的税率征税。

2)全率累进税率

全率累进税率与全额累进税率的原理相同，只是税率累进的依据不同。全额累进税率的依据是征税对象的数额，而全率累进税率的依据是征税对象的某种比率。

3)超额累进税率

超额累进税率即把征税对象按数额大小划分为若干等级，每个等级由低到高规定相应的税率，每个等级分别按该级的税率计税。

4)超率累进税率

超率累进税率与超额累进税率的原理相同，只是税率累进的依据不是征税对象的数额而是征税对象的某种比率。我国土地增值税的税率就属于超率累进税率。

(六)计税依据

计税依据，也称计税标准、征税基数或税基，是指征税对象的计量单位和征收标准，是计算应纳税额的依据。

五、税收征管制度

(一)税务管理

1．税务登记

1)纳税登记

企业，企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所，个体工商户和从事生产、经营的事业单位(以下统称从事生产、经营的纳税人)自领取营业执照之日起30日内，持有关证件，向税务机关申报办理税务登记。税务机关应当自收到申报之日起30日内审核并发给税务登记证件。

从事生产、经营的纳税人应当按照国家有关规定，持税务登记证件，在银行或者其他金融机构开立基本存款帐户和其他存款帐户，并将其全部帐号向税务机关报告。

银行和其他金融机构应当在从事生产、经营的纳税人的帐户中登录税务登记证件号码，并在税务登记证件中登录从事生产、经营的纳税人的帐户帐号。

税务机关依法查询从事生产、经营的纳税人开立帐户的情况时，有关银行和其他金融机构应当予以协助。

纳税人按照国务院税务主管部门的规定使用税务登记证件。税务登记证件不得转借、涂改、损毁、买卖或者伪造。

工商行政管理机关应当将办理登记注册、核发营业执照的情况，定期向税务机关通报。

2)变更登记

从事生产、经营的纳税人，税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关证件向税务机关申报办理变更或者注销税务登记。

2．帐簿、凭证管理

纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记帐，进行核算。

从事生产、经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。

税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。发票的管理办法由国务院规定。

从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人必须按照国务院财政、税务主管部门规定的保管期限保管帐簿、记帐凭证、完税凭证及其他有关资料。帐簿、记帐凭证、完税凭证及其他有关资料不得伪造、变造或者擅自损毁。

3．纳税申报

纳税人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。

扣缴义务人必须依照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容如实报送代扣代缴、代收代缴税款报告表以及税务机关根据实际需要要求扣缴义务人报送的其他有关资料。

纳税人、扣缴义务人可以直接到税务机关办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表，也可以按照规定采取邮寄、数据电文或者其他方式办理上述申报、报送事项。纳税人、扣缴义务人不能按期办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表的，经税务机关核准，可以延期申报。经核准延期办理前款规定的申报、报送事项的，应当在纳税期内按照上期实际缴纳的税额或者税务机关核定的税额预缴税款，并在核准的延期内办理税款结算。

(二)税款征收

1．按期纳税

纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。

纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳税款，但是最长不得超过3个月。纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

2．减税、免税

纳税人可以依照法律、行政法规的规定书面申请减税、免税。减税、免税的申请须经法律、行政法规规定的减税、免税审查批准机关审批。地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人等违反法律、行政法规规定，擅自作出的减税、免税决定无效，税务机关不得执行，并向上级税务机关报告。

3．纳税担保

税务机关有根据认为从事生产、经营的纳税人有逃避纳税义务行为的，可以在规定的纳税期之前，责令限期缴纳应纳税款;在限期内发现纳税人有明显的转移、隐匿其应纳税的商品、货物以及其他财产或者应纳税的收入的迹象的，税务机关可以责成纳税人提供纳税担保。纳税担保发生在税费产生之前。

4．税收保全

税收保全是指税务机关对可能由于纳税人的行为或者某种客观原因，致使以后的税款征收不能保证或难以保证而采取的限制纳税人处理或转移商品、货物或其他财产的措施。

税收保全与纳税担保的不同主要表现为:纳税担保由纳税人提供，是由纳税人保证将会履行纳税义务;而税收保全措施由税务机关实施，是税务机关强制征收税款，迫使纳税人履行纳税义务的措施。

税务机关可以采取下列税收保全措施:书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构冻结纳税人的金额相当于应纳税款的存款;扣押、查封纳税人的价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产。

纳税人在规定的限期内缴纳税款的，税务机关必须立即解除税收保全措施;限期期满仍未缴纳税款的，经县以上税务局(分局)局长批准，税务机关可以书面通知纳税人开户银行或者其他金融机构从其冻结的存款中扣缴税款，或者依法拍卖或者变卖所扣押、查封的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。

个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品，不在税收保全措施的范围之内。

5．强制执行

税收的强制执行与税收担保不同，主要表现在税收保全发生在税费产生前，而税收强制执行发生在税费产生后。从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款，纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款，由税务机关责令限期缴纳，逾期仍未缴纳的，经县以上税务局(分局)局长批准，税务机关可以采取下列强制执行措施:①书面通知其开户银行或者其他金融机构从其存款中扣缴税款;②扣押、查封、依法拍卖或者变卖其价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产，以拍卖或者变卖所得抵缴税款。税务机关采取强制执行措施时，对前款所列纳税人、扣缴义务人、纳税担保人未缴纳的滞纳金同时强制执行。

个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品，不在强制执行措施的范围之内。

(三)税务检查

税务机关有权进行下列税务检查:①检查纳税人的帐簿、记帐凭证、报表和有关资料，检查扣缴义务人代扣代缴、代收代缴税款帐簿、记帐凭证和有关资料;②到纳税人的生产、经营场所和货物存放地检查纳税人应纳税的商品、货物或者其他财产，检查扣缴义务人与代扣代缴、代收代缴税款有关的经营情况;③责成纳税人、扣缴义务人提供与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的文件、证明材料和有关资料;④询问纳税人、扣缴义务人与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的问题和情况;⑤到车站、码头、机场、邮政企业及其分支机构检查纳税人托运、邮寄应纳税商品、货物或者其他财产的有关单据、凭证和有关资料;⑥经县以上税务局(分局)局长批准，凭全国统一格式的检查存款帐户许可证明，查询从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人在银行或者其他金融机构的存款帐户。

税务机关在调查税收违法案件时，经设区的市、自治州以上税务局(分局)局长批准，可以查询案件涉嫌人员的储蓄存款。税务机关查询所获得的资料，不得用于税收以外的用途。