其他税种的筹划方法与案例

时间：2022-02-12 百科知识版权反馈

【摘要】：纳税人如果将这些独立于房产之外的建筑物与房屋分开单独在会计账簿中反映，则这部分建筑物的造价不计入应税房产原值，不缴纳房产税。

第六节　其他税种的筹划方法与案例

一、房产税的筹划

(一)房产与附属设备分开核算的筹划

房地产的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和维护结构(有墙或两边有柱)，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。不包括独立于房屋之外的建筑物，如露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉设施。纳税人如果将这些独立于房产之外的建筑物与房屋分开单独在会计账簿中反映，则这部分建筑物的造价不计入应税房产原值，不缴纳房产税。因此，将房产与房产之外的建筑物分开核算，可以缩小应税房产原值，从而避免多缴税款，为纳税人减轻税收负担。

从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

【案例6-42】　某企业计划兴建一座职工文体活动中心，其主体建筑物需要安装中央空调、电梯等设备和配套设施，另外还有一些附属设施，如露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉等建筑物。预计总造价2 000万元，其中主体建筑造价1 000万元，中央空调、电梯等设备价款500万元，露天停车场、露天凉亭、露天游泳池、喷泉等附属设施总造价500万元。该地区规定的扣除比例为30%。

(1)如果房产与露天附属设施不分开核算，即纳税人将2 000万元作为房产原值的话，该文体活动中心建成的次月起就应缴纳房产税，每年应纳房产税为：

应纳房产税=2 000×(1－30%)×1.2%=16.8(万元)

(2)如果将房产与露天附属设施分开核算，即计税房产原值为1 500万元，附属设施500万元不作为应税房产的原值，不缴纳房产税。

应纳房产税=1 500×(1－30%)×1.2%=12.6(万元)

可见，将应税房产与露天附属设施分开核算，可以避免多缴税款，为纳税人创造更大的利润空间。

(二)房屋租赁中的税收筹划

房屋租赁合同签订时，往往涉及水电费的缴纳问题。现实中，存在着两种解决方法：一是签订合同的租金中包括代收的水电费，即一并核算;二是就代收的水电费用另外单独签订合同，实行分开核算。两种情况下的税负不尽相同，为税收筹划提供了空间。

【案例6-43】　某企业为增值税一般纳税人，2006年1月该企业将1 800平方米的办公楼出租给某商贸公司，双方签署了房屋租赁合同，租金为每月每平方米200元，含水电费，每月租金共计360 000元。当月供应商贸公司电8 000度，从供电局的购进价为0.5元/度(不含税价，下同);水2 000吨，购进价为1.35元/吨。

根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》规定，该企业房屋租赁行为应缴纳营业税18 000元(360 000×5%);房产税43 200元(360 000×12%);根据《增值税暂行条例》第十条规定，用于非应税项目的购进货物，其进项税额不得从销项税额中抵减。因此。对该企业购进的水电进项税金：8 000×0.5×17%+2 000×1.35×0.13=1 031(元)，应作相应的进项税额转出。由此可以看出，该企业应缴营业税18 000元，房产税43 200元，增值税1 031元。

为使企业收益最大化，该企业对前述经营行为重新进行筹划。该企业与商场分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金收入，并分别作单独的账务处理。转售水电的价格参照同期市场上转售价格确定为：水每吨1.85元、电每度0.65元。房屋租赁的价格则按前述每平方米200元扣除，按转售价格计算水电费收入后确定为每平方米194.30元，其计算公式如下：

［1 800×200－(8 000×0.65×1.17+2 000×1.85×1.13)］÷1 800= 194.30(元)

这样，该企业1月份取得房屋租金349 740元(194.30×1 800)，水费收入3 540元(2 000×1.85)，电费收入5 200元(8 000×0.65)。

这样，该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行为，应分别缴纳增值税334元、营业税17 487元、房产税41 968.8元。

为便于对比，现将两种方案的纳税情况列于表6-9：

表6-9　　　　　　　　　　　　　　　　　　金额单位：元

从以上分析可以看出，两方案差异在于对转售水电这一经营行为的处理方式不同。前一方案该企业与商场仅签订一个房屋租赁合同，财务处理中租赁收入包含水电费收入，这样水电费收入应并入租赁收入缴纳5%的营业税，12%的房产税，同时对水电费的进项税金还应转出;而后一方案，该企业与商场分别签订房屋租赁合同、转售水电合同，并分别核算租赁收入、水电费收入，这样水电费收入就应缴纳增值税，进项税金可以抵扣，从而减轻了企业税收负相，获得了正当的税收利益。

二、资源税的筹划

对于纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算;不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。纳税人的减免税项目，应当分别核算课税数量，未分别核算或不能准确提供课税数量的，不予减、免税。可见，纳税人准确核算不同税目及应税和非税产品课税数量是非常重要的。

【案例6-44】　某独立矿山10月份共生产销售铁矿石原矿5万吨。在开采铁矿石的过程中开采销售了伴生锰矿石6 000吨和铬矿石4 000吨。假设该矿山铁矿石、锰矿石、铬矿石原矿的单位税额分别为16元、2元、3元。

(1)如果纳税人分别核算各税目矿产品的销售数量，则：

应纳税额=50 000×16+6 000×2+4 000×3=824 000(元)

(2)如果纳税人不能准确提供各税目矿产品的课税数量，则：

应纳税额=(50 000+6 000+4 000)×16=960 000(元)

可见，分开核算各税目矿产品的销售数量可节税：960 000－824 000= 136 000元。

三、印花税的筹划

建筑安装工程承包合同包括总承包合同、分包合同和转包合同。施工企业将自己承包的建设项目分包或转包给其他施工单位所签订的分包合同或者转包合同，应按照新的分包或转包合同上所记载的金额再次缴纳印花税。在承包合同签订中的不同安排，会有不同的纳税效果，这就给纳税人提供了筹划的空间。

【案例6-45】　A建筑公司与某建设单位签订了一份总金额为1 500万元的建筑合同。A将其中价值400万元的装饰工程转包给B，又将价值300万元的地基建造工程转包给C，则应纳印花税为：

A与建筑单位签订合同时，双方分别纳税=1 500万元×0.3‰=4 500(元);