土地开发规划方案的编制

4．5．3　土地开发规划方案的编制

城镇土地开发规划可参照城市规划方法进行，这里主要介绍农用地开发规划的编制。

4．5．3．1　论证土地开发的可行性

1．经济效益论证

经济效益论证是土地开发可行性论证的主要内容。经济效益的高低是衡量土地是否可以进行开发的主要依据。反映经济效益的指标主要是开发土地的产投比，即开发土地的总投入与总产量的对比分析，具体地说:考察土地开发的经济效益，一方面要分析土地开发的利用率和生产率;另一方面要分析开发的总投入、投资回收期、贷款偿还期、产品的市场价格、投资风险及投入效益系数等，还要预测土地开发的近期、中期和长远效益。

2．生态效益论证

土地开发是打破原有的生态平衡，建立新的生态平衡的过程。不合理的开发，往往会造成生态环境的恶化。因此，开发前应对土地开发、对土地生态系统的影响及开发后土地生态系统的状况进行论证，只有在不至于造成生态失衡，可获得更佳的生态经济效益的前提下，才能进行待开发土地资源的开发。

3．技术可行性论证

分析待开发土地资源开发所需的技术水平和管理方法及其在当地有无实现的可能，实现程度的大小等。

4．社会经济条件可行性论证

主要分析开发所需要资金、物资的需求量及供给能力以及水源、能源、交通、劳力等供应是否有保障。

5．政策因素论证

主要分析土地开发行为、开发方式、开发用途等是否与国家有关政策、规定相符合。

4．5．3．2　土地开发目标的确定

农用地开发的目标不外乎三种:增加耕地、增加收入和增加覆被。三者之间，既有联系又相互独立。例如增加耕地能带来一定的收入，但增加收入并不只增加耕地这一种方式;增加覆被又和增加耕地存在矛盾，规划的任务就是协调这些关系与矛盾。

一个地区或企业的土地开发目标可以是单一的，也可以是多方面的。目标的确定，取决于以下几方面因素。

1．社会需求和经济建设的需要

分析一个地区的社会需求要有全局观念和追求长远利益的观念，要分清主次，确定该地迫切需要解决的问题。

2．待开发土地的适宜性和生产力

这是土地开发的基础和前提条件，提出目标时要考虑土地的适宜性，切忌凭空想象，应严格遵循自然规律。

3．经济能力和技术水平

土地开发一般需要充足的资金和一定的技术手段，制定规划时，对此要有充分的认识，以免半途而废，浪费土地资源和人力、物力、财力。

4．5．3．3　确定土地开发利用结构

待开发土地利用结构取决于一个地区或企业适宜的用地构成比例的要求，国民经济发展长远计划或企业的经营方针，各类型待开发土地的数量和质量情况，以及建立良性生态系统的要求和当地的社会经济条件。

确定土地利用结构的规划方法有三类。

一是根据需求，逐项确定各种用地面积，然后参照待开发土地评价结果进行调整，综合平衡各项指标。

二是首先根据实际可能，如待开发土地适宜性、生产力，各类土地的数量、质量、水、资金、劳力等条件，确定各种用地的构成，然后再以此与发展计划指标平衡。

三是建立数学模型，如线性规划、多目标参数法等，以实际资源情况、国民经济建设的需要和社会经济条件等指标为制约因素，以最佳的社会、经济、生态效益为目标，求出用地结构的最优解。

过去，区域性规划通常采用第一种方法，企业内部规划多用第二种方法。近年来，第三种方法得到越来越多的应用，它是一种定量分析。但是，建立模型需要可靠的数据，否则，得出的结论很可能脱离实际。编制土地开发规划，可以综合使用这些方法，或以一种方法为主，用其他方法论证，确保规划严谨科学，切合实际。应该注意的是，不管采用哪种方法，规划都要有弹性，以适应经济建设的调整与变化。

4．5．3．4　土地开发配套设施规划

土地开发的配套设施规划，要依据开发区域或地段的情况来决定，因而它主要是企业内土地开发规划的任务。

土地开发的配套设施包括道路、水利工程和保护环境的生物工程设施。是否需要新修或完善交通、水利设施较易决定，而保护环境容易被人们忽视。规划时一定要牢固树立土地开发与保护生态环境相结合的观念，充分考虑土地开发可能给生态环境带来的问题，设置农田防护林、水土保持林，采取坟地改梯地等各项措施。

4．5．3．5　土地开发利用布局

区域性土地开发规划布局一般是分区提出各类土地的比例和构成，将骨干交通、水利工程设施的布局在图上示意表示。而企业内规划则要求具体配置在地块上。

1．配置各业用地时应考虑的条件

(1)生物与生态环境的最佳结合，取决于物种特性和环境系统功能的配置。因此，安排各业用地时首先要充分考虑土地的空间特性，按土地的海拔、坡度、坡向、坡形和土壤肥力状况，因地制宜配置各业用地。

(2)考虑区位因素，依据待开发土地距离居民点、道路、水源的远近，适当安排其用途，以满足生产资料、产品运输和灌溉的要求。

(3)考虑各业之间的相互关系，优化农、林、牧、渔结构。配置待开发土地的用途要与周围土地的利用情况有机结合。

(4)着眼将来，考虑农业现代化的发展要求。农作物要求适当集中连片，并与土地治理相结合，以利于机耕。

2．各业用地配置的具体要求

1)菜地

蔬菜生产需要精耕细作，费工费时，且蔬菜不耐运输和贮藏，因此，菜地应尽可能配置在居民点附近。菜地要求土壤肥沃，水源充足，土地平整。

2)大田作物用地

大田作物指粮食作物、经济作物和油料作物，它们对耕种土地的要求很高，要求土壤肥沃，理化性状好，土层深厚，水源充足，地形平坦，集中连片。

3)果园

果树喜温怕风，应安排在南坡、东坡或东南坡背风处。低洼地易停滞冷空气，且排水不良，不适宜建立果园;地下水位过高，也不适宜果树生长。果园要进行灌溉，所以要选在有水源的地方。配置果园时，要特别注意气候条件，充分利用水气环境。

4)茶园

茶树的特点是喜温、喜湿、喜酸性土壤，耐阴、怕涝。一般要求土壤pH值4.5～6.5，土壤含水量30%～60%，空气相对湿度80%左右，年降雨量1 500毫米以下，适宜生长的平均气温在20～30℃，最低临界温度－30℃，最高不超过31℃，＞10℃积温4 500℃以上。

5)桑园

发展桑蚕的地区要求年降雨量500毫米以上，＞10℃的积温不少于2 600℃，无霜期至少120天。桑树在一般土壤里均能生长，但以沙质中性土壤最宜。桑园的地下水位应在1米以下。

6)林地

植树造林要将获取生态效益与追求经济效益结合起来。丘陵山区造林要结合水土保持，在分水岭和坡度转折处以及沟头、沟边、沟底、河滩附近营造林木。平原地区也要安排适当的防护林网，创造适宜的生态环境，提高农田抗御自然灾害的能力。

7)草地

牧草对土地条件的要求不高，配置时主要是处理好牧草地与林地的矛盾。

4．5．3．6　土地开发规划的实施措施

落实开发资金是实施土地开发的重要条件。开发资金的来源主要包括国家投资、地方集资、单位或个人投资、引进外资。地方资金的筹集方式主要有集资、入股、预收定金、收取复垦押金、银行贷款及地方财政拨款、收取土地使用税等。按照“取之于土、用之于土”的原则，对农村宅基地、承包地、闲置地、城市建设用地、非农业建设占用耕地等征收土地使用税，以此筹措土地开发资金。

为保证开发规划的落实，规划中应说明实施规划所需的政策和措施。包括实施开发规划的经济、法律政策和技术措施等。应编制年度计划，并列入政府计划之中，实行项目管理。

年度实施计划主要包括开发面积、时间、地段、利用类型等。

企业内规划还应进行现场铺图工作，即将规划图上的全部设计界线，通过测量手段，在实地上放样定线，它是测图工作的还原。

土地管理部门应会同有关部门加强监督检查，确保开发规划贯彻执行。