房地产开发项目规划设计方案评价方法

三、房地产开发项目规划设计方案评价方法

对房地产开发项目规划设计方案的评价，首先要明确评价目标；其次将目标分解为相应的准则以及可以明确表述的评价内容或指标，从而构成结构明确、层次清楚的目标体系；再次，选定合适的评价方法，对方案进行分析和评价；最后，通过比较分析，判断和选择方案。

在规划设计方案评价过程中，所涉及的评价标准有两类：相对标准和绝对标准。前者是在不同方案之间进行相互比较；后者是以国家规定的定额指标和规划管理部门提出的规划设计要点作为评价依据。

开发项目规划设计方案评价是一种综合评价，即追求多目标综合效果的评价。这与在可行性研究阶段对开发项目进行是有区别的，虽然在可行性研究阶段对开发项目也考虑多目标因素，但其评价的重点是开发项目在经济上是否可行，财务上是否盈利，并通过一系列指标确定开发方案，从而作为开发项目规划设计的依据。因此，在规划设计阶段对开发项目的评价，一方面，根据可行性研究的结果，审查开发项目规划设计的技术经济指标；另一方面，对开发项目的社会和环境效益也要进行评价，而后者往往是定性判别。

为便于对方案进行综合评价，下面介绍的几种方法对定性指标都作了量化处理。

（一）综合评分法

对规划设计方案的各评价指标进行评分，其中定性指标采用专家打分，定量指标则转化为相应的评分，并确定各指标的权重，最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。

设有j个方案，每个方案有k个评价指标，为j方案第i个指标的评分，则j方案的综合评分为

若对评价指标依其重要性赋予不同的权重Wj（i＝1，2，…，N），则上式改为

由上述两式可以求出各方案的综合评分值Kj（j＝1，2，…，j），综合评分值最大的方案为最优方案。

（二）层次分析法

用层次分析法评价开发项目的规划设计方案的基本思路：按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高至低的若干层次，建立不同层次元素之间的相互关系。根据对同一层次元素相对重要性比较的结果，决定层次各元素重要性的先后次序，以此来作为决策的依据。

运用层次分析法评价房地产开发项目规划设计方案的步骤如下：

第一步，建立评价模型。将评价问题分为三个层次：目标层、评价指标层和方案层。如图7－1所示，并根据评价指标层和方案层确定评价指标集X和评价对象集Y。

图7－1　房地产开发项目规划设计方案评价模型

X＝｛x₁，x₂，…，x_n｝；

Y＝｛y₁，y₂，…，y_m｝

式中：y₁，y₂，…，y_m是m个需评价的方案，多个备选的评价方案组成评价对象集Y，规划设计方案的评价指标（如小区设施配置、群体组合、环境景观、经济可行等）相应组成评价指标集X。

第二步，建立判断矩阵。判断矩阵表示同层次元素相对上层次元素的重要程度，以评价指标层相对于目标层为例，其判断矩阵形式为：

R_ij表示以判断准则H的角度考虑评价指标层要素的相对重要程度。若假设在准则H下，要素X₁，X₂，X₃，…，X_n的权重分别为w₁，w₂，w₃，…，w_n，即W＝［w₁ w₂ w₃ … w_n］^T，则R_ij＝w₁／w₂。

R_ij是表示两个要素的相对重要性的数量尺度，称作判断尺度，取其值如表7－7所示。

表7－7　判断尺度的取值

由表可知：若X_i比Xj重要，则R_ij＝w_i／wj＝5，反之，若Xj比Xi重要，则

R_ij＝1／R_ij＝1／5

第三步，进行层次单排序。

首先对判断矩阵进行归一化处理，得到归一化比较矩阵C_N，C_Nij＝（C_ij）／（使各列（行）元素之和为1），归一化比较矩阵为

再通过比较矩阵计算优先级矢量P。按照Thomas L.Satty方法，P＝｛p₁，p₂，…，p_m｝；即

最后是检验比较矩阵的一致性。通过前面分析可知，比较矩阵具有完全一致性时，最大特征值λ_max＝n（n为比较矩阵的阶数），但是这在一般情况下是不可能的。为了检验比较矩阵的一致性，需要计算它的一致性指标C_I，即

当CI＝0时，比较矩阵具有完全的一致性；反之CI愈大，则比较矩阵的一致性愈差。为了检验比较矩阵是否具有令人满意的一致性，需要将CI与评价随机一致性指标RI之比，称为比较矩阵的随机一致性比较，计为CR。平均随机一致性指标RI见表7－8所示。

表7－8　平均随机一致性指标RI

当CR＝CI／RI＜0.10时，就认为比较矩阵具有令人满意的一致性；否则，当CR＞0.10时，就需要调整比较矩阵，直到满意为止。

第四步，进行方案总排序。在计算各层次要素对上一级要素的相对重要度以后，即可求出方案总排序。其计算过程如下（见表7－9）：

表7－9　层次总排序计算

设有目标层A、评价指标层X和方案层Y构成的层次模型，评价指标层对目标层的相对权重为，方案层n个方案对评价指标层的各指标的相对权重为这n个方案对目标而言，其层次总排序是通过组合而得到的，其计算可采用表格式进行。