物业与设施管理需求分析

2．3．4　物业与设施管理需求分析

根据《建筑及居住区物业管理数字化技术应用》国家标准和智能建筑在综合房产、设备、安全管理的需求，应采用一体化的物业与设施管理平台，将智能建筑内的物业及建筑物保洁管理、智能化系统及设备监控管理的信息、数据、存储、备份、查询均集成到智能建筑物业与设施管理平台上，以统一的数据库集中管理，为智能建筑内工作人员和客户提供安全、舒适、便捷、高效、整洁的工作环境。

智能建筑物业与设施管理平台提供以下三个方面的管理与服务：

（1）物业管理内容：建筑物房产维修保养、绿化管理、卫生保洁、道路养护等；

（2）设施管理内容：综合安防监控及报警监控、机电设备运行监控、一卡通管理；

（3）物业管理信息增值服务内容：物业管理综合信息服务、物业管理增值信息服务。

为了满足智能建筑物业与设施管理的需求，应建立一个以数据库为基础的，具有智能化系统监控实时信息导入、处理、检索、分析、发布等功能的智能物业与综合业务服务平台，通过生动、直观的方式为客户提供各种设施设备信息查询、图形显示、报表输出以及全面统计分析，提供决策依据，使智能建筑行政主管领导和物业管理部门对其资产及其设施设备实现动态化管理。经过权限划分，能通过该系统查询到有关智能建筑所有与物业与设施管理相关的信息，同时能监控到授权范围内的各个环节，为物业管理部门的设备维修、维护工作提供针对性、预见性，提高工作效率，实现动态化管理，实现能源使用自动计量和自动计费，减少工作差错与负担，为将来智能建筑内部的客户关系管理、经营管理等提供应用基础平台。

智能建筑物业与设施管理平台应采用完善的保密机制，使数据不易被破坏、非法修改或访问；系统软硬件都要便于升级、扩充、移植并能提供开放性的接口，要求支持Web访问方式，支持多种数据格式。

1）物业管理需求

物业管理应用信息网络技术，通过互联网和计算机局域网处理物业管理过程中的各项日常业务，达到提高效率、规范管理、向客户提供优质服务的目的。物业业务管理软件应具有高可靠性、安全性，操作方便，采用中文、图形界面。物业业务管理软件应能与建筑物智能化管理系统、办公自动化系统等数据库实现数据的交互和共享。

（1）物业管理功能需求

①房产管理功能

对智能建筑房产资源进行集中统一的数字化管理（包括办公用房、生活用房、会议室、演播室、机房等），详细记录楼宇及房间位置、建筑结构及类型、房屋使用功能、建筑单元平面布局等信息（包括图形图像资料）。对所管理的房屋的接收、查验、维修建立资料档案库，为智能建筑提供房屋租赁、调换等业务管理和服务以及环境管理和绿化管理等。

②房屋维修管理功能

依据国家对房屋维修管理的有关规定和智能建筑的实际情况，制定出房屋的修缮计划。物业管理中心随时检视建筑及房屋的应急维修要求，并通过物业管理信息网站和物业管理客户服务呼叫中心等方式，接受客户房屋维修的申请。在确定维修任务类型和维修工作人员后，通过物业管理信息网站和物业服务呼叫中心通知客户维修申请处理的相关信息。在物业维修部门完成维修工作后，将客户维修验收反馈意见以及维修材料清单等信息记录于物业维修档案数据库中。

③收费管理功能

统一财务核算及收费管理，主要包括水、电、煤气三表收费，房租、停车费、保安、卫生、有线电视等的收费，由物业管理中心建立智能建筑内各部门独立核算的收费记录数据库。收费方式可以采用单位或部门用户户头自动划拨。可通过连接“一卡通”综合应用管理系统数据库，智能建筑水、电、煤气自动计量系统数据库，实现智能建筑内的物业网络化电子财务结算体系。

④车辆管理功能

对智能建筑所有车辆进行统一的数字化管理，记录车辆号牌、车型、购买时间、行驶记录、车辆分配等信息（包括图形图像资料）。与建筑物办公自动化系统进行连接，使智能建筑相关人员可以通过办公网络申请车辆使用、查询建筑物内车辆的调度使用情况。还可对驾驶员进行统一管理，对人员调配、人员状况（包括姓名、驾照号码、驾照类型、驾照领用日期、驾照有效日期、审验期限等）、违章记录等信息进行统一管理和查询。

⑤保洁管理功能

对智能建筑范围内的绿化、清洁、消毒、垃圾清运等工作进行组织、记录和检查，实行内部核算后按有关规定定期向各部门收取费用。

（2）物业管理软件功能需求

①物业业务管理软件不仅应支持物业管理各部门的业务处理，还应支持智能建筑各部门之间的业务调度和联动，实现整个物业管理业务信息的统计汇总和信息共享。

②物业业务管理软件应支持智能化系统综合信息集成平台与物业管理部门间的信息交互，物业管理业务数据应可提供给建筑物内行政主管部门通过内部网络以及互联网查询和调用。

③物业业务管理软件应有严格的权限管理、操作日志记录、数据自动备份机制，保证系统的安全。

④物业业务管理软件应具备强大的自定义功能，包括数据库结构的自定义、报表的自定义、查询条件的自定义、操作界面的自定义，以保证系统的适用性。

⑤物业业务管理软件的功能模块应包括：房产管理、客户管理、租赁管理、收费管理、工程设备、仓库物料、保安消防、环境管理、行政人事、客户服务调度、电子邮件等，相关模块之间的数据应联动。

⑥物业业务管理软件的基础数据（房产信息、客户信息）应能导出成为一个标准格式的文件，供其他软件（如报警管理软件、计量表读数传送管理软件等）调用或共享，避免基础数据的重复录入和多个系统间的不一致。

（3）物业管理系统通讯接口需求

①具有与数字化监控设备、综合安防管理数据库的接口；

②具有与计量表读数传送系统的接口；

③具有与财务软件的接口；

④具有与“一卡通”系统的接口；

⑤具有与建筑及居住区网站系统和电子商务系统的接口。

（4）物业业务管理软件功能模块需求

智能建筑物业与业务管理软件应具有以下功能模块：

①房产管理

对房产信息进行集中管理的功能模块，记录建筑物、楼宇、建筑单元的位置、物业类型、建筑物设施分布、建筑单元结构、房号、户型面积信息等。

②客户管理

对物业管理公司所管理的建筑物各行政部门使用建筑单元的情况进行注册登记，详细记录使用部门名称、负责人姓名、联系方式等资料。

③租赁管理

对物业租赁的使用状态进行管理，可按租赁状态等方式进行分类汇总、统计，还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总。

④收费管理

所有收费项目、价格类型、损耗分摊、各类报表均可自定义，可随时增减修改，满足物业管理公司收费需求。

⑤工程设备

对开放性公共设施及设备进行管理，对开放性公共设施分类（如会议室、演播室、机房等）、设备安装位置、数量、价格、维修、保养进行全面的管理。

⑥仓库物料

对物料采购、领用进行管理，应能完成物业管理公司物品进出库管理、库存物品统计查询等工作。

⑦保安消防

对智能建筑安全进行管理，应能记录各类保安、消防事件。

⑧环保管理

对绿化、保洁工作进行管理，应能记录绿化、消毒、清运等事件。

⑨行政人事

对物业管理部门内部的行政、人事事务进行管理，明确组织架构、人员组成及岗位职责，实现人事档案及工资管理。

⑩客户服务调度

支持集中受理的客户服务模式（开放性公共设施使用申请、车辆调度等），客户的投诉、报修、有偿服务等均通过模块统一调度、跟踪、监控。模块把为客户服务相关的软件模块（房产管理、客户管理、收费管理、仓库物料）有效连接起来，实现完整的业务流程。

2）设施管理需求

设施管理是物业管理的重要内容，通过设施监控网络与物业管理信息网络的融合，将楼宇机电设备及设施运行状态、故障报警信息以及智能建筑计量表读数上传至物业管理应用数据库中。通过与智能化楼宇管理系统（BMS）监控页面和数据库连接，实现数据共享，对智能建筑内机电设备及设施的运行状态、故障报警进行监视、报警确认、操作控制，对机电设备及设施运行状态和故障报警信息进行记录与查询。

（1）机电设备及设施信息管理需求

智能建筑机电设备及设施信息管理，主要是对智能建筑内机电设备及设施、智能化系统设备及器材进行分类登记，对其运行及故障报警数据实施统计和管理，建立机电设备及设施、智能化系统设备定期维修和保养登记记录数据库，建立机电设备及设施、智能化系统设备及器材产品档案资料库和采购厂商信息库，建立智能建筑机电设备及设施、智能化系统设备及器材备品备件库存数据库。对上述设备的采购、更换、位置、数量、价格、折旧、保养、维修、配件、出入库等，均通过统一的物业管理数据库平台进行登记、查询等管理。

①数据备份和恢复：提供数据备份和恢复的界面。

②用户管理：由管理员定义使用本系统的用户、口令及操作级别。

③年度结转：对财务数据进行年度结转，上一年度的数据作为历史数据保存。

④数据一致性检查：对数据经常进行一致性检查，以发现非法改动。

⑤日志跟踪：查看日志，监视系统运行情况。

（2）物业管理设施地理信息管理需求

采用地理信息管理模式，实现智能建筑的相关数据（包括建筑物及周边所有可视部分的数据）、机电设备相关数据（包括空调系统、新风系统、电梯系统、消防、照明等）、预埋管线相关数据（包括供水、供电、供暖、供气、排污、楼宇自控线路、通讯等所有相关的管线线槽等）等数据的记录、查询、统计、分析以及其他功能。

（3）综合安防及机电设备监控管理需求

通过系统集成管理数据库相关智能化应用系统监控信息及数据导入，对综合安防管理系统的各种报警信息、报警确认信息、机电设备监控系统设备的运行状态、故障报警的信息与数据进行统计及优化，实现信息与数据的共享和备份。

（4）物业管理设备监控中心需求

物业管理设备监控中心可以通过智能化综合信息集成平台，实现物业管理设备监控中心与办公自动化信息、智能化系统安防与设备监控信息、专业管理信息的交互和共享。进一步增强智能建筑物业管理部门在综合管理和服务信息化、网络化、智能化、自动化等方面的能力，提高物业管理的效率和效益。

物业管理设备监控中心操作员可以实时监视、控制、确认、处理、记录和查询机电设备及设施的运行状态、安防报警情况，并具有监控操作优先权。

物业管理设备监控中心具有通过电话网络和互联网将设备故障报警信息传送到相关设备供应商和设备维修部门的能力。物业管理员、相关设备供应商和设备维修部门也可通过互联网在授权下监视和查询设备故障报警信息、相关设备维修和保养的历史数据和资料。

3）物业管理增值服务需求

面向客户的信息增值服务是物业管理的重要内容，通过智能建筑物业管理信息网站和客户服务“呼叫中心”系统建立起物业管理与建筑物客户之间高效的信息交互平台，达到提高沟通效率、扩展服务项目、降低物业管理成本、向客户提供优质服务的目的。面向客户的信息增值服务内容包括智能建筑物业管理信息服务、物业管理增值信息服务等。

（1）物业管理综合信息服务

面向客户的物业管理信息服务可通过建筑物物业管理信息网站和客户服务“呼叫中心”（含手机短信）两种方式同时向客户进行，以方便建筑物各类客户。

综合信息集成网站应具备独立的域名，并与智能化系统综合信息集成网站连接；客户服务“呼叫中心”系统应24小时值班。建筑物综合信息集成网站和客户服务“呼叫中心”系统的数据库应与物业管理系统平台数据库共享，保证数据的一致性。

物业管理人员应及时受理客户通过建筑物物业管理信息网站和客户服务“呼叫中心”系统提交的投诉、报修、建议。

客户可以通过物业管理信息网站和客户服务“呼叫中心”系统自行查询物业收费清单、开放性公共设施使用情况（如会议室、运动器材等）、开放性公共设施预定使用申请情况、物业维修及报修受理情况等信息。

（2）物业管理增值信息服务

①会议室预定信息服务

智能建筑内部员工可通过办公自动化系统使用物业管理系统的会议室预定功能（可预定会议室、时间段、与会人数，灯光模式，配套设施和服务等），经授权后可以预定建筑物内开放的会议室，当预定被批准后，预定者可以使用本人的IC卡工作证在确定使用时间内开启会议室门禁，使用室内空调、照明、电子会议系统等设备；当预定使用会议室时间期限到时，将会自动关闭会议室内空调、照明、电子会议系统设备。

②自动计量信息服务

物业管理部门可以根据智能建筑水、电、气以及空调收费的管理模式，在建筑物内建立自动计量的系统体系。同时智能建筑办公人员可以通过办公自动化系统，查询使用水、电、气以及空调的收费数额，提交在节假日期间使用空调的申请等。针对建筑物内部的不同使用功能区域应能够实现独立计费管理。

③来访者登记信息服务

到智能建筑的来访者，门卫室可以根据来访者的身份（如VIP贵宾、工作联系者、访客等），通过来访者管理系统发放临时通行证，并进行电子登记和记录，同时通过智能建筑办公自动化系统自动通知接待部门和被访者；接待部门和被访者也可通过办公自动化系统向门卫室提供来访者的姓名、来访目的、接待人、安排的接待会议室、演播室、机房等。当门卫室输入来访者姓名后，可自动弹出被访者事先提供的来访者和有关接待的资料等。