办公物业设备设施管理

物业设备设施资料的管理是为设备管理提供可靠的条件和保证。在对物业设备设施进行管理的工作中，对所管理物业的设备及设备系统，要有齐全、详细、准确的技术档案，主要包括设备原始档案、设备技术资料，以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

设备原始档案包括以下资料。

（1）设备清单或装箱单。

（2）设备发票。

（3）产品质量合格证明书。进口设备还应有商品检验合格证明书。

以上资料在设备进场前由制造厂商提前供给，以使作为设备进场时开箱验收的依据。

（4）开箱验收报告，报告上应有验收设备的名称、型号规格、数量、外观质量、附带资料、验收人员、验收日期等。参加开箱验收的人员应分别代表下列各单位：购买使用的单位、设计单位、负责安装设备的部门、监理部门、制造厂商。

（5）产品技术资料，包括设备图纸、使用说明书、安装说明书、基础图等。

（6）安装施工、水压试验、调试、验收报告。属于竣工验收报告的，应进行分阶段验收，每阶段的验收应做详细的记录。记录上应有验收工程名称、位置、验收日期、验收人员。水压试验时应记录水压试验压力、持续时间及水压试验时在场的人员。调试工作分单机调试及系统调试两种。调试时必须由用户单位、设计院、安装部门、监理部门等单位派有关人员参加，设备制造厂商必须参加单机调试工作。

（1）设备卡片。所有设备都要建立设备卡片，一台设备有一张设备卡片。可以按设备的系统分类、使用部门进行设备编号，然后按编号一一对应地在设备卡片上登记设备的档案资料。设备卡片见表5-3。

表5-3　设备卡片

（2）设备台账。将各设备卡片，按编号统一汇总登记，组成全部设备的台账。在设备台账中只需要登记设备的概况，所有设备的状况在设备台账中一清二楚，为管好、用好设备提供了保证和便利。设备台账见表5-4。

表5-4　设备台账表

（3）设备技术登录簿。每一台主要设备都应设立一本设备技术登录簿，设备技术登录簿是设备的档案簿，对设备在使用期进行登录和记载，登录和记载的内容视具体设备而有所不同，但要做到完整和正确。一般设备技术登录簿的内容包括：设备概况、设计参数、条件及有关计算，结构简图、技术特性、备品配件、设备运行及维修记录、设备大中修理记录（包括修理时间、修理费用）、设备事故记录、更新改造及移动改装记录、报废记录等。

设备技术登录簿反映了设备的真实情况，用于指导设备管理的实际工作。

（4）竣工图。施工结束，并验收合格后，设计院把已修改完毕的全部图纸进行整理后提交给用户，这些图纸就是竣工图。竣工图要成套且符合实际情况，以便指导用户今后的日常管理工作。

（5）系统资料。按系统或场所把各系统分成若干小系统，针对每个小系统，单独采用示意图、文字或符号来说明。表达方式要灵活、直观、简明，以便于查阅。

总体上有《物权法》、《物业管理条例》等物业管理基本法律制度。在环境保护方面有水环境保护法规、大气环境保护法规、噪声污染控制法规、城市污染控制法规等；在消防方面关于建筑、设备及装潢等工程，在设计、设备的配备及材料的购买、施工、验收及使用管理等各阶段也有相应的法律规范。此外，电梯设备、变配电设备、燃气设备、给排水设备等都有政府部门的法规及条例进行监督和约束。

技术标准如国家规定的饮用水水质卫生标准、环境空气的质量标准、室内新风量标准等；劳动部门制定的锅炉给水标准；环保部门制订的皮（污）水排放标准、锅炉烟尘排放标准、工业废气排放标准、氨氮排放标准、区域环境噪声标准等。这些技术标准是政府各专业部门根据实际要求制定的，具有权威性。

上述政策、法律、法规，以及各种技术标准是设备管理中的法律文件，指导约束着设备管理工作。必须把这些文件保管好，分类存档。当然，随着我国法制建设的不断完善和发展，这些文件也将不断地被修订、补充和完善，在收集、管理和归档时应注意及时对它们进行补充、更新。

物业设备设施运行管理应取得两个方面的成果：①设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态；②从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

物业设备设施技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制，并对用（住）户进行安全教育，加大对某些容易发生危险事故设备（如电梯）的安全使用知识的宣传。对物业设备设施技术运行进行管理，具体应落实六个方面的工作。

在设备管理工作中，应针对设备的特点制定切实可行的操作规程，例如锅炉管理工作中，对点火、熄火、巡视、抄表、水位表冲洗、压力表红线、安全阀校验、水处理测试、排污等一系列操作都应有一定的操作规程，并定期对操作人员进行考核评定。

对政府规定的某些需持证上岗的工种，必须严格做到持证才能上岗。

在设备管理工作中，应对操作人员进行专业的培训教育，使他们掌握专业知识和操作技能。操作人员应通过理论及实际操作的考试，取得专业设备的操作资格证书。

设备操作人员在使用和操作设备的同时，应认真做好维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备始终保持完好能用状态。维护保养工作主要是加强日常、定期的清洁、清扫工作和润滑的“五定”（定人、定质、定时、定点、定量）工作，确保设备始终保持完好的状态。

压力表上应有红线范围，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响使用灵敏度，需要定期人为开启，排放至正常为止。压力表、安全阀的定期校验工作应由法定部门负责，校验报告应妥善保管。

对运行中的设备做深入、透彻、准确的分析，可以及时发现故障的潜在因素，及早采取有效措施进行改善，防止故障发生，确保安全运行。

若设备事故发生，不能就事论事做处理，要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用，以及检查维修等方面的费用。其内容包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。设备的经济运行管理，可从两个方面进行。

在购置设备时，应综合考虑以下因素。

（1）设备的技术性能参数必须满足使用要求，并考虑到发展的需要。

（2）设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。

（3）设备的价格及运行时能源的耗用情况。

（4）设备的寿命，即设备从开始使用到因技术落后或经济上不合算而被淘汰所经过的时间。

（5）设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。

（6）注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。

（1）能源消耗的经济核算。设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：制订能源耗用量计划和做好计量工作。设备管理部门每年应预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划，做出1～12个月每个月各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

（2）操作人员的配置。合理配置操作人员，提倡一专多能的复合型人才的使用（当然，须持证上岗）。

（3）维修费用的管理。可实行由专人负责进行控制的办法，做到计划使用和限额使用相结合，例如，可以采用费用限额卡。在维修费用的核算方面，故障修理记录是维修费用开支的依据，也是今后维修管理的参考。

设备维护保养的目的，是及时地处理设备在运行中，由于技术状态的发展变化而引起的大量、常见的问题，随时改善设备的使用状况，保证设备正常运行，延长其使用寿命。设备检修的目的，是及时修复由于正常或不正常的原因引起的设备损坏。

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、震动、发热、压力异常等各种故障，从而不能正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备随时处于最佳的技术状态。

维护保养方式主要是紧固、润滑、调整、外观表面检查、清洁、防腐、防冻等。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

（1）紧固。为了防止设备发生更大震动导致螺帽脱落、连接尺寸错位、设备位移，以及密封面接触不严造成泄漏等故障，必须经常检查设备的紧固程度。

（2）润滑。润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。应对润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都严格规定。润滑管理要求做到“五定”（定人、定质、定时、定点、定量），并制定相应的润滑管理制度。

（3）调整。因设备的震动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、震动，甚至损坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸做定量的管理，定时测量、调整，并在调整后再加以紧固。

（4）外观表面检查。外观表面检查即对设备的外观做目视或测量观察，检查设备的外表面有无损伤裂痕。

维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种。

（1）日常维护保养。

日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后做好设备清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。

（2）定期维护保养。

定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量及人员的技术水平等，来决定维护的间隔周期和维护停机时间。定期维护保养需要对设备进行部分解体，应做好以下工作：①彻底内外清扫、擦洗、疏通；②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况；③检查安全装置；④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；⑤清洗油箱，检查油位指示器，换油；⑥检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

设备的点检就是对设备有针对性地检查。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行，也可根据各自的经验补充增加一些点检点。检查时可以通过手摸、耳听、眼看、鼻嗅等方式进行检查判断，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故发生，不但保证了设备的正常运行，而且为计划检修提供了正确的信息依据。

设备的点检包括日常点检及计划点检。日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括：①运行状况及参数；②安全保护装置；③易磨损的零部件；④易污染堵塞、需经常清洗更换的部件；⑤在运行中经常要求调整的部位；⑥在运行中经常出现不正常现象的部位。

设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行。计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有：①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；②更换零部件；③确定修理的部位、部件及修理时间；④安排检修计划。

根据物业设备的计划检修基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。

实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修。

小修主要是清洗、更换和修复少量易损件，维修人员负责，操作人员协助。

中修一般是对设备的主要零部件进行局部修复和更换。

对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。

大修是对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。

中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。

这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电气系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修时，所有相关专业的检修人员，以及操作人员、技术管理人员都应参加。

设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修是可以减少或避免的。

在运行过程中，运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低设备的技术性能。为恢复设备的技术性能，须用新的零部件更换已磨损老化的零部件。在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

备品配件管理工作的目的是既科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，保证设备维修的质量和进度，减少备件加工制造和采购的突击性和盲目性，又将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。

备品配件的技术管理应由专业技术人员负责，包括备件范围的确定，备件图纸的收集、测绘整理，确定备件来源的途径和方法，确定合理的储备定额和储备形式，编制备件卡片和备件台账，为备件的制造、采购、库存提供科学的依据。