物业设备设施风险管理的实施

物业设备设施风险的管理一般可以按以下简要步骤进行：风险识别→风险评估→风险处理→风险监控。

1.风险识别

风险识别：识别物业设备设施管理中的风险因素及其来源。

（1）风险的来源。风险按其来源有内在风险和外在风险。内在风险是指能加以控制和影响的风险；外在风险是指超出管控能力和影响力之外的风险，如政府行为等。

另外，人们通常所接触到的风险来源有：技术风险，指新技术应用和技术进步使设备设施管理发生损失的可能性；市场风险，指由于市场价格的不确定性导致损失的可能性；财产风险，指与企业或个人有关的财产，面临可能的破坏、损毁以及被盗的风险；责任风险，指承担法律责任后对受损一方进行补偿而使自己蒙受损失的可能性；信用风险，指由于有关行为主体不能做到重合同、守信用而导致损失的可能性。

（2）风险识别方法。对于风险识别方法，一般可利用已有的经验进行类推比较；也可以利用鱼骨图识别出风险因素（鱼骨图又称因果图，此处不作详细介绍，如需要可参阅其他书籍）。利用鱼骨图识别时应从以下五个方面分析：人、材料、机械（设备）、方法、环境。

1）人。人的技术水平、管理能力、组织能力、作业能力、控制能力、身体素质及职业道德等都会对物业设备设施的管理风险产生不同程度的影响。人的不安全因素如：不按操作规程进行设备操作；不按要求设置警示标牌；违规焊接；不按规定参加培训；带病上岗；酒后作业；刻意破坏；私拉乱接电线等。

2）材料。材料这里泛指构成各类设备设施的材料、构配件、半成品等。材料风险主要体现为：选用是否合理、产品是否合格、材质是否经过检验、保管使用是否得当等，都将直接影响设备设施使用功能和使用安全。

3）机械设备。机械设备可分为两类：一是指构成工程实体及配套的设备和各类机具，如电梯、水泵、通风空调设备等；二是指维修及改造过程中使用的各类机具设备，包括垂直与横向运输设备、各类操作工具、各种施工安全设施、各类测量仪器和计量器具等，简称施工机具设备。机具设备的性能是否先进稳定，操作是否方便安全等，都可能产生一定的风险，如安装质量造成的电梯导轨垂直度误差过大、设备选型功率过小（或过大）、化粪池井盖松动不严实等。

4）方法。对于物业设备设施管理，作业方法包括技术方案和组织方案。运行操作是否正确，维护保养方案、更新改造方案是否科学合理，都可能形成相应风险。如由于对新材料、新工艺、新方法的应用不恰当，造成某大厦地下室吊顶里的热水供应管道接头脱落跑水造成了较大经济损失。

5）环境。环境因素包括：工程作业环境如防护设施、通风照明等；工程管理环境如组织体制及管理制度等；工程技术环境如水文、气象等；周边环境如项目临近的地下排水管线的情况等。

2.风险评估

风险评估：确定风险因素发生的可能性与影响程度。

风险评估的方法通常有定量、定性之分。在风险出现的可能性或影响程度难以精确定义时，应采取定性分析的方法。即对于所有风险因素发生的可能性与影响程度分别进行等级上的划分。但如果可以通过各种技术使风险出现的可能性及影响程度能够量化，那么就能更准确地区分出各种项目风险的轻重程度，从而对其采取针对性的应对方案。

3.风险处理

风险处理就是对风险进行控制。

对风险进行控制处理的方法主要有风险回避、降低、分散、转移和风险自留。

（1）风险回避：是指主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失的方案。回避可完全避免特定的损失风险，但回避风险的同时也放弃了获得收益的机会。

（2）风险降低：有两方面的含义，一是降低风险发生的概率；二是降低事件发生后的损失。

（3）风险分散：是指增加承受风险的单位以减轻总体风险的压力，从而使管理者减少风险损失。但采取这种方法的同时，也有可能将利润同时分散。

（4）风险转移：是为了避免承担风险损失，有意识地将损失转嫁给另外的单位或个人承担。如通过购买财产一切险、机器损坏险等险种来转移风险。

（5）风险自留：是项目组织者自己承担风险损失的措施。有时主动自留，有时被动自留。对于承担风险所需资金，可以通过事先建立内部意外损失基金的方法得到解决。

对于以上所述的风险管理控制方法，实践中管理者可以联合使用，也可以单独使用，风险管理者要对具体问题具体分析，不可盲目使用。

4.风险监控

风险监控：对项目风险识别、分析、处理全过程的控制和监督。

在风险管理过程中根据已制订的风险处理预案对风险事件做出回应。当变故发生时，需要重复进行风险识别、风险分析以及风险处理一整套基本措施。还要在风险处理措施付诸实施之后进行监督，以便考核风险管理的结果是否与预期的相同。进行监督时要找出细化和改进风险管理计划的机会，并反馈给有关决策者。

在设备设施管理实践中，物业企业应针对可能存在的风险做好以下基本防范措施。

（1）抓好企业制度建设，建立健全岗位责任制，严格执行各项安全管理制度，制订各类风险应急预案。

（2）抓好员工教育培训，提高全员风险防范意识。

（3）开展风险宣传教育，规范物业使用人的使用行为。实践中要逐步培养物业使用人的风险意识，依靠“业主公约”规范其使用行为。发现使用人违规又无法制止时，应及时向政府相关主管部门报告。

（4）认真细致做好物业承接查验工作，争取把建造过程中存在的问题消除在使用之前。

（5）引入市场化的风险分担机制。对于较大的危害风险，在资源允许的情况下，可采用外包或购买财产损失险、公共责任险等方式降低或转移风险。