办公建筑物业维修养护管理

企业办公物业管理的内容很广泛，包括建筑物、设备设施、安全、环境、卫生等几乎所有物业管理服务领域。但重点还是办公建筑物业、物业设备设施、物业安全、物业环境卫生管理。考虑到办公与生产场所在环境卫生管理上类似，后面专门章节介绍，本章仅介绍前三个领域的管理。

办公建筑物维修养护管理，简称物业维修养护管理，是指企业后勤部门或物业服务企业对企业办公建筑物业的维修、养护活动所进行的预测、决策、计划、组织、指挥、控制、协调、教育、激励等有效的操作工作，从而保证物业维修养护工作的顺利进行，以获得最佳的经济效益和社会效益，实现企业办公物业维修养护的根本目标。

物业维修与养护管理是办公物业管理的重要环节，为了保证企业办公建筑物业正常地发挥使用功能，延长其使用寿命，必须了解和掌握它的结构构造、质量、完损等级等，经常对企业的用品、耗材等进行维修、养护。物业维修养护管理的总原则是实行“管养合一，综合治理”。

物业维修养护工程类型繁多，须按照物业专门用途组织生产经营，且不同时期施工任务起伏变化大。这就要求企业要善于预测国家经济发展趋势，把握物业状况和动态，以便具有适应物业维修养护市场需求的应变能力。

如自然环境（地形、地质、水文、气候等）和社会环境（物资供应、劳动力供应、社会运输、配套加工能力等）的变化，使得施工生产经营预见性和可见性差。

这使得企业组织机构和人员，尤其是基层单位，为了适应任务变化而经常进行调整。在施工过程中，分部工程不同和施工季节不同，各工种需求比例也有较大差异。

充分认识上述物业维修养护管理的特点，采用相应的组织措施和管理手段，是搞好物业维修养护管理的基本前提。

物业维修养护管理主要是指企业物业管理机构（物业服务企业或总务后勤部门）对物业维修养护部门实施的一种专业管理，主要体现在企业制定的物业维修养护政策、规范、标准上。物业维修养护管理的主要内容包括物业维修养护的行政管理、物业维修养护的施工管理、物业维修养护的质量管理、物业维修养护的资金管理和物业维修养护服务等。表5-1和表5-2是某公司的物业维修、养护的记录表和计划表。

表5-1　某公司物业维修、养护记录表

表5-2　某公司物业维修、养护计划表

（1）贯彻执行企业物业维修养护的标准、方针和政策，组织编制企业设施维修的长期规划和近期计划，并督促实施。

（2）按照管理权限对企业设施维修部门进行资质管理。

（3）组织或参与物业维修养护定额的编制、修订，并监督检查执行情况。

（4）指导并督促物业所有人落实物业维修养护资金。

（5）负责物业维修养护工程的安全、质量监督管理。

（6）组织物业维修养护业务、技术的培训和物业维修养护新技术、新工艺、新设备的推广应用。

（7）化解或依法处理有关物业维修养护的争议和纠纷。

自管设施单位的物业维修养护管理机构的职责，由其主管部门制定。其物业维修养护管理工作，应当接受当地人民政府房地产行政主管部门的指导。

（1）依照企业的有关规定维修物业，是物业所有人应当履行的责任。

（2）租赁物业的维修，由租赁双方依法约定维修责任。

（3）因使用不当或者人为造成物业损坏的，由其行为人负责修复或者给予赔偿。

（4）在已经批准的建设用地范围内，产权已经转移给建设单位的危险物业，其拆除前的维修由建设单位负责。

物业所有人和其他负有物业修缮责任的人（以下简称修缮责任人），应当定期查看物业，掌握物业完损情况，发现损坏及时维修，在暴风、雨、雪等季节，应当做好预防工作，发现物业险情及时抢险修复。

在物业维修养护时，该物业的使用人和相邻人应当给予配合，不得借故阻碍物业的维修。对于物业所有人或者维修责任人不及时维修物业，或者因他人阻碍，有可能导致物业发生危险的，当地人民政府房地产行政主管部门可以采取排险解危的强制措施。排险解危的费用由当事人承担。

在施工前期准备工作阶段，物业管理部门要准备好物业维修养护工程的设计图纸及有关文件材料，向施工单位介绍应修物业的维修项目、范围，并提出技术要求，对需维修的物业应提前安排，做好人员搬迁工作等。

物业维修养护施工中要坚持按图施工，对重要部位与隐蔽工程要及时验收。对主要维修项目的质量，施工过程中应实行施工人员相互检查、施工班长或质量管理小组检查、主管技术人员重点检查三级检查制度。检查时应抓住质量是否达到标准，病害整治是否彻底，维修后是否还留有致病因素等重点。

维修工程竣工后，应先由施工单位组织初验。初验确认质量合格后，提出竣工资料和请验报告，由工程批准单位组织正式验收。竣工验收时，应按照国家有关规范和标准，对工程选题做出评定，并写成验收记录。凡不符合要求，必须返修和补做的，应进行返修和补做，直到符合规定的标准和要求。

根据企业有关规范标准，物业所有人、使用人，以及物业管理部门依据企业对物业质量的要求，对其所拥有的或管理的物业，做出维修、养护规划或计划，以改善物业完损状况和使用条件。

物业维修养护近期计划应当纳入当地的企业整体建设计划中，进行资金和材料预算。

物业管理单位为其管理的物业编制年度物业维修养护计划，并检查其执行情况。年度物业维修养护计划应当包括下列内容。

（1）物业结构类型。

（2）维修面积。

（3）维修分类。

（4）维修费用。

（5）计划期内物业完好率、危险率。

物业管理部门和物业自管单位应当对年度物业维修养护计划的执行情况进行定期统计，并报送企业行政主管部门。

物业维修养护的质量不仅关系到承发包双方的利益，也关系到企业利益，对物业维修养护质量和安全的监督检查是企业部门和维修部门的重要职责。从物业维修养护部门来说，通过物业维修养护的质量管理，对现有物业状况进行科学的鉴定，可以为物业管理单位更好地管理物业提供可靠的资料，为编制物业的维修计划提供依据。因此，物业管理部门要组织有关人员对管理的物业定期进行检查和评定，对每栋物业都评定出质量等级，并统计各类物业的质量等级数量，掌握物业的完好状况，以便科学地制订物业维修养护计划和方案，进行维修的技术设计，编制维修施工的概预算，做出投资计划。正确合理地进行维修，可以达到维护物业的使用价值、合理延长物业的使用年限、保证正常使用和安全使用的目的。

在物业维修养护工作中对各种修理费用进行核算，分析收支情况，提高对物业维修养护资金的管理水平，可以达到合理降低维修费用的目的，可以更好地为今后的维修保养工作奠定资金基础。

目前，主要通过以下几种渠道筹集城市物业的维修资金。

（1）管理费收入中应用于物业维修养护的部分。

（2）购房人在购房时缴付的物业维修养护基金。

（3）出售人售房款中缴付的公共设施管理、维修、养护基金（高层住宅的电梯、水泵大修等）。

（4）因天灾人祸、物业受损等而来自保险部门的赔偿（限于已投保的物业）。

（5）人为损坏的赔偿。

（6）从维护建设资金中适当划拨。

（7）物业管理部门多种经营收入的部分盈余。

（8）企业政策允许用于物业维修养护的其他资金。

（9）上述各项资金的银行利息。

以上各项资金须专户存储、专项使用，使用情况报企业委员会备案。维修资金不足，需再筹集维修资金时，经业主委员会同意，由物业所有人分摊，具体方法如下。

（1）业主自用部分自理。如企业所拥有的生产经营设施设备的维修费用由企业自理。

（2）房屋共用部位和电梯、水泵等公共设施的维修，由全幢物业所有人共同承担，一般应按物业所有人所拥有的建筑面积计算，由物业管理部门组织实施。

（3）凡属人为损坏的设施设备，由责任人修复或赔偿。

（4）凡属改扩建部分共用设施，以改善员工居住条件的，由受益人分担。

（5）返工性维修费用由原责任人承担。

（1）确保用于正常、安全的日常养护修理的人员、材料、设备等开支。

（2）物业及其附属设施的大修、改造、更新的费用。

（3）天灾人祸时的抢修、恢复费用。

（4）在可能的情况下改善住用条件。

预决算的审核管理是修缮资金管理的重要环节，是一项很严肃的工作，有关人员必须秉公办事、不徇私情。要熟悉维修图纸和施工组织设计，并深入现场，核对工程作业量、材料规格及用量、施工工艺等，防止高估冒算导致资金流失；又要合理控制，防止偷工减料导致施工质量低劣。