物业设备设施运行管理

在物业设备运行管理中，必须取得两方面成果：一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态；二是从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。因此，物业设备的运行管理包括物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分内容。

1.物业设备技术运行管理

物业设备技术运行管理主要就是要建立合理的、切合实际的运行制度、运行操作规定和安全操作规程等运行要求或标准，建立定期检查运行情况和规范服务的制度，保证设备设施安全、正常运行。对物业设备技术运行管理，应落实以下几个方面的工作。

（1）针对设备的特点，制定科学、严密、切实可行的操作规程。在设备管理工作中，应根据设备特点制定切实可行的操作规程，例如供配电系统的管理要制定送电、断电和安全用电的操作规程等，并定期对操作人员进行考核、评定。

（2）对操作人员要进行专业培训教育，国家规定需持证上岗的工种必须持证上岗。对特殊工种操作人员进行专业的培训教育是设备管理的一项重要工作，操作人员应积极参加政府职能部门举办的培训班，掌握专业知识和操作技能，并通过理论及实际操作考试取得相应的资格证书，如锅炉操作证、高低压电工操作证、电梯运行操作证等。

（3）加强维护保养工作。设备操作人员在使用和操作设备的同时，要认真做好维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，维护保养工作主要是加强日常及定期的清洁、清扫和润滑等，确保设备始终保持良好状态。

（4）定期检验设备中的仪表和安全附件，确保灵敏可靠。压力表上应有红线范围，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响其灵敏度，要定期人为开启。压力表、安全阀的定期校验工作应由相关部门负责，校验报告应妥善保管。

（5）科学监测、诊断故障，确保设备设施安全运行。对运行中的设备设施不能只凭经验判断其运行状况和故障，而应在对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析，从而及时、准确地发现故障的潜在因素，采取有效措施防止故障的发生，确保安全运行。

（6）如果因设备故障发生事故，对事故的处理要严格执行“四不放过”原则：设备若有事故发生的事故原因不查清楚不放过、事故责任人及其相关部门未受到教育不放过、事故后没有采取改善措施不放过、没有紧急事件的预防方案和弥补救护措施不放过。事故发生后应该对事故原因及故障规律进行分析，并制定出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

2.物业设备经济运行管理

物业设备经济运行管理的主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查维修等方面的费用。其内容包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。

运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、操作人员配置和维修费用管理等方面。

（1）能源消耗的经济核算。设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。我国目前还处于经济发展阶段，各类能源的供应还存在一定缺口，因此仍在实行计划控制，超越计划的能源价格实行高价收费，且能源的价格也在不断调整，所以节约能源不仅节约能耗费用，还具有一定的经济意义和一定的社会意义。能源消耗的经济核算工作有以下几个方面。

1）制定能源耗用量计划和做好计量工作。设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划，做出1～12月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持每天定时抄表记录并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月的实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较。如能源非法收入用量出现异常情况，应立即查清原因并报告负责人。

2）采取切实有效的节能技术措施。在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状况和最佳运行负荷之中；在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用，设备冷却水应采用冷却塔循环利用；在节约用电方面，优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式；同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作，以减少散热损失。

3）加强节能管理工作。节能工作已开展多年，节能技术及节能措施也逐步完善，并已取得明显效果，但还有些管理部门或管理人员没有真正重视节能管理。因此，还应继续加强节能管理工作，做好能源耗用量的计划及计量工作，采取切实有效的节能技术措施，加强节能管理工作等。

（2）操作人员配置。应积极采取合理的人力资源组织形式来安排操作人员，定岗定员，提倡一专多能的复合型人才，但必须持证上岗。

（3）维修费用管理。一般可由专人负责，做到计划使用和限额使用相结合。对维修费用的核算，要有故障修理记录作为维修费用开支的依据，同时也可以为今后的维修管理提供参考。