1）“义品村”周边道路形成与路名变更
新中国成立前卢湾区境内的路名有过3次较大的变更。
第一次是清光绪三十二年（1906年），法租界路名原多以中国山水命名，南北向以山命名，如狼山路（今马当路）、峨眉山路（今黄陂南路）、衡山路（今淡水路）等；东西向以水命名，如西江路（今淮海中路）、龙江路（今太仓路）、黄河路（今崇德路）等。同年公董局决定命以人名，其中多为法国官员或公董局董事，如改狼山路为白莱尼蒙马浪路，改衡山路为萨坡赛路，改西江路为宝昌路等。第二次是民国32年10月，伪国民政府“收回”租界后，凡西方人名悉改用中国山名、城名，如霞飞路改为泰山路，金神父路改为黄山路，萨坡赛路改为南通路等。第三次是民国34年12月起，市政府更改部分路名，多用国民党党政要人名或政治性名词，如泰山路改林森中路，黄山路改中正南二路，南通路改英士路等。
“义品村”周边道路分别是思南路、复兴中路和重庆南路（表2－3）。
思南路。原名马斯南路，取名自法国作曲家马斯奈，他的名曲《沉思》甜美而伤感，一如思南路半个多世纪不变的浪漫优雅。
复兴中路。东起西藏南路，西至淮海中路，全长3494米，区境内从西藏南路至陕西南路，长2282米。原为西门至法华镇官路，清末筑至吕班路，名羊尾桥路。至民国3年，陆续填南长浜筑成。因通法华镇，初名法华路。后以法国将军名改为辣斐德路。民国32年，改为大兴路。民国34年12月，改今名。
表2－3 思南路、重庆南路、复兴中路路名变更情况
重庆中路、重庆南路、鲁班路。重庆中路，北起金陵西路，南至淮海中路。全长210米。光绪二十一年（1905）填打铁浜北段辟筑，为法租界第二次扩界到顾家宅的界路。初名华山路，光绪三十二年，以法国驻华公使名改为白尔部路。民国32年，改南重庆路。民国34年12月，改今名。重庆南路，北起淮海中路，南至徐家汇路，长1528米。光绪二十六年，南越打铁浜而筑。南端有法商电灯电车公司，该路为法租界水、电输送与交通的干道。初筑时，太仓路以北名华山路，以南名卢家湾路。光绪三十二年，以法国驻华大使名改为吕班路，民国32年，改名灵宝路，民国34年12月，改今名。鲁班路，北起徐家汇路，南至龙华东路，民国3年辟筑。
2）近代上海住宅类型的演变
传统住宅。开埠前的上海，是一个传统的中国封建城市，住宅采取江浙一带大院的形式。
殖民地外廊式。1843年11月17日上海正式开埠，一年以后一批外国人自己建造的房屋陆续建成。这些早期西式建筑的形式，来源于西方人在印度、东南亚等西方殖民地建造的外廊式建筑，亦称“英国殖民地式”建筑。它本是为了适应热带气候而创造出的一种形式。上海早期的西式建筑，不论是领事馆、洋行办公楼或是住宅，差不多都采用这一形式。因为这种建筑并非来自欧洲本土，是西方人在亚洲殖民地的创造，因而又被人们称为“康白渡式”（Compradoric Style，即买办式风格），这个词很巧妙地把一个社会政治名词变成了一个建筑学术语。由于上海的气候条件与热带地区有极大差异，这种形式的建筑到后来便很少采用了。外国人开始希望把建筑建造成欧洲的正统的样式。这些最早的西式建筑一点点地改变了上海的面貌，使它逐渐成为一个最具有西方色彩的中国城市。
老式石库门里弄。自从“华洋分居”局面被打破后，大量华人涌入租界，租界人口急增，于是许多外商便将多余的自用房屋出租，并因人多房少而收取高得出奇的房租。人们发现，从房租中获得的利润，远远大于也快于贸易利润，于是许多外商都很快将商业兴趣转移到房地产经营中来。最初建造的这类专供出租给租界内华人居住的房屋，都是木板房，成本低廉，施工简单，建造速度快。1870年以后，这种简易木板里弄房屋因易燃、不安全而被租界当局取缔，但由大量建造出租住房开始的近代上海房地产业却越来越繁荣，并逐渐成为上海最重要的产业之一和租界当局最主要的税收来源［16］。不过这时期建造的出租房屋已完全由石库门式里弄住宅代替了原先的简易木板房。这种早期的石库门里弄被称作“老式石库门”，以与后来的“新式石库门”相区别。“老式石库门”里弄的总体仍采用联排式布局（这种布局后来成为里弄住宅的主要特征之一），但单元平面却采取中国传统的三合院或四合院的形式，结构亦采用中国传统的砖木立帖式。其外形特征是立面每户均有条石门框，内装乌漆厚木大门，山墙则为马头墙或为观音兜。石库门里弄住宅虽比早期木板房造价高，但因其施工考究，用地经济，维修费用低，租金高，因而很快风靡上海，成为上海早期房地产经营的最主要对象。
新式石库门里弄。1910年代，上海的石库门里弄有了一些变化。这些里弄住宅平面多为单开间或双开间（一间一厢），里弄规模比以前大。结构多以砖承重墙代替传统的立帖式，造型上不再采用马头墙等传统装饰，石库门门框也多用斩假石等人工材料代替过去的石料，墙面多为清水砖墙而很少用石灰粉刷，在石库门门楣等处一般都有三角形或圆弧形西式山花线脚装饰。这种里弄被称之为“新式石库门里弄”［17］。
新式里弄。第一次世界大战前后，上海的工商业发展很快，民族工业粗具规模，人口因而急剧增加，租界人满为患，房价地价暴涨。为了适应资产阶级以及经济富裕的社会阶层的需要，在1920－1930年的10年内，从新式石库门里弄住宅中又演变出一种新的里弄住宅——新式里弄住宅。这种住宅注重于环境幽雅，卫生设备齐全，居住面积的布局紧凑，以单开间为多。这类房屋适合于小家庭独用。随着租界的扩张和越界筑路，其分布由市区东部向西发展，直到公共租界中山公园附近和法租界的襄阳路一带，以今天的静安、卢湾、徐汇和长宁区最为集中。
花园里弄住宅。1935年前后，由于世界范围内的经济不景气，上海里弄住宅的兴建一度低落。然而，1937年抗日战争爆发以后，上海人口急剧膨胀，里弄住宅建筑又得到发展。这时，西式里弄住宅的庭院绿地进一步演变，为里弄花园住宅的发展打下了基础。里弄花园住宅除了总体平面布置上采用里弄形式外，其装饰设备标准已同高级独立花园相似。这种住宅庭院绿地较大，比建筑占地面积大好几倍，一般以一间半、双间式居多，层数大多为三四层，注重朝向和采光，细部装饰比新式里弄住宅有明显变化，建筑外观为圆筒瓦顶和近代立体式。这种住宅建筑早在19世纪末就有少量建造，1920年前后在徐汇、卢湾等区有较多建造。抗日战争前后，上海西区大量兴建此类住宅，居住的对象除了外国侨民外，主要是上层资产阶级。
独立式花园住宅。1920－1930年代是上海社会财力最雄厚的时期，也是上海私人独立式别墅发展的高峰时代［18］。除了少数巨商富贾、达官贵人的豪华宅邸或别墅外，一般资产阶级的私人独立式住宅也得到很大发展。
思南路47－48号街坊自1910年代起，经过20多年的建造，于1930年代粗具规模。1920年代初“义品村”23幢独立式花园住宅建成，再加上其周边类型丰富、风格多样的各类住宅，形成一个极其独特的社区。
3）上海近代住宅建筑风格的多样性
上海近代住宅建筑风格多样，集中体现出中西交融、兼收并蓄的地域文化特征，具体表现为:①开埠初期的“早期殖民地式”与中国传统建筑并置；②19世纪末至1920年代的西方复古主义建筑；③1920年代以后中国民族风格的新建筑与中西风格的融合；④1920年代以后各种花园住宅中的西方地域风格（西班牙式、英国式、法国式等）；⑤1930年代以后的西方现代建筑与艺术装饰风格。
4）卢湾区的房地产业和建筑业由东向西的发展趋势
上海房地产业的兴起始于开埠以后。特别是“华洋分居”局面被打破后，大量的华人涌入租界，租界人口急增，于是许多外商便将多余的自有房屋出租，并因人多房少而收取高得出奇的房租。他们发现，从房租中获得的利润，远远大于也快于贸易利润，而且几乎不需承担任何风险，因此经营房地产租赁业务的外商日益增多。除了几十家专业房地产公司以外，教会组织、一般洋行也经营房地产业，其主要经营方式是出租土地和房屋出租。1920年代的上海房地产业更为兴盛。到了1930年代，上海经营房地产者已在300家以上，每年房地产成交额一般有数千万元。日益高涨的房地产业刺激了上海建筑业的发展，为建筑业的繁荣打下了最重要的经济基础。从1925年至1934年9月，上海租界投入的建筑资金总额达4.763亿元，这笔巨额资金的投入是上海建筑大规模高速度发展的经济基础，它带来了一幢幢高楼大厦和一片片密集的里弄住宅。而这笔巨资的主要来源便是房地产经营的高额利润。正如有些学者指出的那样，房地产经营与建造活动之间构成一种蜜蜂和蜜源的关系［17］。
1920－1930年代是近代上海经济最为繁荣的阶段。一方面，由于1914－1918年的第一次世界大战期间西方各国放松了对华经济活动而使中国民族资本主义经济得到空前发展，为上海经济输入了极有活力的血液；另一方面，战争期间在英、法等国对上海无暇顾及之时，美、日加强了在华活动，从而扩大了上海外国资本的来源。战争结束后，英、法等国在上海经济活动得到恢复和加强，美、日则已基本站稳脚跟，在上海开设了大量工厂、银行，加强其资本输出，而新兴的中国民族工商业和金融业在持续的群众反帝呼声中终于得到进一步壮大和发展。1920－1930年代的上海已发展成为远东最大的贸易中心、金融中心和工业中心，上海已是名副其实的远东最大都市。城市社会与经济的迅速发展为上海的建筑繁荣打下了坚实的经济基础［19］。
法租界的建设高潮，正处于上海社会财力最雄厚的1920－1930年代，上海的外侨和中国商人都积累了相当的财富，并对未来充满信心，一掷千金地在法租界开发房地产或大建豪宅，使得1914年扩展的法租界在短短十几年里就完成了城市化的转变。上海1920年代的《海关十年报告》中说，“1920年前的8年里，法租界共有欧洲人住宅432幢，而1920年和1921年两年里就建造了552幢”［15］，其发展速度之快可想而知。
霞飞路（淮海路）是法租界发展的主轴，东起八仙桥，附带着太平桥地区，穿过卢家湾，通达徐家汇，形成自东而西沿路向两侧发展的趋势。霞飞路一带的商店、餐馆、酒吧、影院、公寓、别墅和新村等，更多地表现出西方情调，使得来访上海的西方人称霞飞路一带是“东方巴黎”。法租界终于实现了法国化的愿望。吕班路（今重庆南路）以东地区开发较早，开发时正值江浙一带外来人口大量涌入上海，这些人见开发房地产有利可图，于是在此区建成大量临时房屋，并表现出明显的中国特征。重庆南路以西开发较迟，但却是几乎全盘西化的景象。徐家汇由于早期天主教的传统一直比较繁华。由此可见，淮海路自东而西也表现出由中而西的转变趋势。
“义品村”位于重庆南路以西的高级住宅群之中，一位外侨笔下的法租界西区正是它的写照:“一个人烟相当稀少的地区，不受工业生产的污染干扰，靠近市中心，并且受到外国法律和行政上的保护，正当郊区问题变得相当紧张之际，它就可供建造住宅之用了。除了为高薪阶层提供清雅宜人的住宅空地以外，这一地区日益成为全市娱乐场所的中心，成为暂时退隐的中国政界要人的家园，也成为利用法租界当局的松懈放任和法租界暧昧不明的法律地位而遁逃来此的有钱的中国罪犯的收容所。上海的外侨把它称为法兰西市镇。”［20］
免责声明：以上内容源自网络，版权归原作者所有，如有侵犯您的原创版权请告知，我们将尽快删除相关内容。
