不动产证券化使美国房地产公司绝处逢生

◆案例9.1　不动产证券化使美国房地产公司绝处逢生^[5]

1929年美国爆发特大经济危机，股市危机、房地产危机、银行危机与整个经济体系危机构成相互推动的恶性循环。20世纪30年代末，美国正处于大萧条的煎熬期。大萧条给美国经济带来了一片凄凉，在危机中好不容易活下来的企业大多还没缓过劲来，房地产公司更是元气大伤，2/3的房地产公司倒闭了，剩下的1/3的房地产公司也是险象环生。

美国中部地区一家中等规模的房地产开发商——K公司，便是经济危机的幸存者之一。K公司受大萧条的打击，连续数年亏损，公司度日如年，100多名员工只能通过出租两栋物业与举债维持生存。由于经济萧条，物业租金一降再降，K公司本来自有资金就不多，大部分都“套”在地皮上，其中有不少地块还是危机爆发以前以“天价”购入的，这些土地还没来得及开发，经济危机就来了，致使K公司深陷其中。债主整天上门讨债，公司处于破产的边缘。为此，K公司高层几次都想卖地还债，但K公司的地块大多在城市近郊，市场当时的价格很低，K公司高层不愿在此价位脱手，所以一直在伺机而动。

在城市近郊的大河边，K公司有一片200多亩的地块，那是该公司1928年从一个农场主手里以不低的价格购入的，当时的规划是开发100套高档森林别墅，规划图纸都已设计出来，融资也已经落实，有50多人向公司预订了森林别墅，开发项目的市场前景一派大好，公司员工无不欢欣鼓舞。可是没想到的是，项目刚刚动工，一场席卷全美的经济危机爆发了，K公司的森林别墅之梦也随之破灭，光前期开发费用就用去了近千万美元，而“套”在这片地块的资金更是高达5000万美元。10年过去了，这一地块几成荒芜之地，要不是政府管理部门每年来催收管理费，K公司几乎把这一地块给忘了。

1938年秋天的一个平凡的日子，K公司的几个工人来到这片荒芜之地平整土地，一个闲得发慌的工人好奇地用掘土机在周围乱掘一气，挖开表层的松土后，一大片独特的土质结构凸现在大家的面前，大家赶紧回去向公司报告，原来这是一片极具旅游和考古价值的地貌群。该公司马上将此地块封存，并对外封锁消息。世上哪有不透风的墙。几天后，不少记者闻声前来采访。很快，这片荒芜的地块就成了当地媒体关注的焦点，周围的老百姓纷纷来参观。K公司的这一发现也传到了债权人的耳朵里。此时的K公司既无资金，又债台高筑，已有债权人声称要请求法院宣告公司破产还债。听到这个消息，债权人纷纷要求K公司出售该地块偿债。这下可急坏了K公司的高层，董事会彻夜开会苦求对策，董事长与总经理分头联络各大银行与大公司，寻求资金支持与战略合作，谈了10多家，不是对方要价过高就是对方毫无诚意，只好告吹。

正当K公司绝望之时，在金融界有较高知名度的美国土地开发金融公司的代表来到这里。该公司在房地产融资上有相当丰富的经验与广泛的资源。双方经过初步交流，在K公司融资上达成意向。双方为此成立了一个工作小组，负责起草与实施K公司的具体融资方案。具体融资方案设计如下：由K公司向美国土地开发融资公司申请债权融资计划，K公司以该地块为资产向社会发行1亿美元的债券，并承诺用该地块开发后的收益偿还债券的本息，土地开发金融公司负责债券的承销，并以自己的信用给该债权担保。在债券的本息全部偿还之前，K公司这片地块及其之上所有设施的权属由土地开发金融公司代管，一旦K公司在债券到期不能清偿本息时，土地开发金融公司有权处置上述资产来偿还债权投资者的本息。

由于土地开发金融公司的信誉极高，加上公众对K公司这个开发项目十分看好，有这个项目开发的权益作担保，债券的安全性随之大大增强，该债券被权威评级机构评为AAA级，发售5天便被投资者抢购一空，这下可把K公司高层高兴坏了。昨天还是债台高筑，今天1亿美元的巨资“送”上门来。土地开发金融公司更是笑逐颜开，数日之内便赚了数百万美元的承销费，而且在当时华尔街引起了不小的震动，岂不快哉！

接下来的工作并不轻松，K公司为此专门成立了一个项目部来运作发债地块的开发，项目由公司总经理亲自挂帅，公司为此配备了各方面的精兵强将，并重金聘请了一位旅游景点的管理专家来协助总经理进行项目的整体运作。该地块原有的森林别墅规划被推倒重来，K公司用了3个月的时间对该地块重新进行了规划设计，其定位是融考古与特殊地貌于一体的旅游园区，收益来源为游客的门票收入及其旅游辅助设施收入等。旅游景区的建设从规划设计到完工用了差不多一年的时间，第二年正式营业，当年的盈利相当可观。K公司信心大增，继续加大营销力度，提高服务质量。之后，游客数量不断增加，营业收入节节上升，到第5年年底，债券到期，K公司一次性偿还了本息，债券投资者非常满意。通过这个不动产证券化融资计划，K公司不仅按时收回了地块的所有权，而且“赚”回来了一个风景区。同时，公司其他房地产开发项目也步入了正轨。从此，K公司摆脱了大萧条下的困境而愈来愈强。