基于人本管理思想的房地产估价课程教学改革探索

王直民

［摘　要］　房地产估价是工程管理、土地资源管理、资产评估等专业的核心课程。由于相关学科发展时间不长，房地产估价课程的教学还明显滞后于房地产业发展的需要。浙江财经大学工程管理专业在长期的教学实践中，运用人本管理思想对房地产估价课程的教学理念、教学内容、教学方法、考核方式以及实践教学等方面不断进行改革与创新，取得了较好的效果。本文总结的教学改革经验可以为其他高校同类课程的建设与改革提供借鉴。

［关键词］　房地产估价；课程建设；教学改革；人本管理

伴随着房地产市场的发展，我国从20世纪90年代中期开始建立房地产估价制度。各高校也相继开设了房地产估价课程。目前，房地产估价是工程管理、土地资源管理、资产评估等专业的核心课程。但是由于相关学科发展时间不长，房地产估价课程的教学还明显滞后于房地产业发展的需要。浙江财经大学工程管理专业开设房地产估价课程已有十年，本专业在长期的教学实践中，运用人本管理思想对房地产估价课程的教学理念、教学内容、教学方法、考核方式以及实践教学等方面不断进行改革与创新，取得了较好的效果。

人本管理就是以人为核心、以人为本的管理。人本管理思想将人看成是一切管理活动的主体和主导因素，是管理活动的出发点和归宿。人本管理思想要求教学活动必须围绕如何调动学生学习的积极性、主动性和创造性展开，以提高学生综合素质与能力为目标。

一、课程特点

1．课程实用性强、应用面广

房地产作为社会和家庭最大的物质财富，既是普通百姓的生活必需品，同时又是比较常见的投资工具。房地产价格问题不仅仅是单纯的学术和技术问题，在当前的舆论背景下更是一个社会问题。学习本课程，既可以为将来从事房地产估价工作提供知识储备与技术支持，又可以为非专业人士的房地产买卖和租赁提供咨询，还可以为客观认识房地产泡沫、房地产宏观调控等社会现象提供理论依据。

2．课程内容丰富、综合性强

首先，房地产估价对象类型众多，包括住宅、商业、办公、酒店、餐饮、体育、工业、农业房地产等类型；第二，估价方法多样，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法、路线价法等传统方法以及其他创新方法；第三，相关学科和课程多，房地产估价涉及经济、管理、工程技术、法律政策等相关领域以及房地产经济学、房地产开发与经营、房屋建筑学、土木工程、工程造价、房地产金融、房地产营销、房地产基本制度与政策、城市规划、技术经济等相关课程。

3．课程实践性强，需要理论联系实际

本课程的教学目标是培养学生掌握房地产估价基本理论、熟练运用常规估价方法进行房地产估价以及撰写房地产估价报告的能力。因此，本课程的教学内容既包括估价理论，更突出估价实践，要求学生既要掌握估价技术、又要了解房地产市场，既要遵循估价规范、更要熟悉估价实务。

4．授课对象专业类型众多

浙江财经大学目前为工程管理、农林经济管理、资产评估、土地资源管理等专业的本科生和研究生开设了房地产估价类课程。由于不同专业以及不同层次学生的专业背景和培养目标不同，需要对其进行因材施教。

5．课程教学难度较大

除了教学内容的综合性、实践性、动态性等特点外，由于房地产以及房地产估价市场发展的不成熟、不完善、不统一，进一步增加了课程教学的难度。比如，出于招商引资的需要，工业用地出让价格往往受政府行政力量的干预，运用市场法估价的结果通常与其实际市场价值存在较大差异，需要进行特殊处理；又如，由于房地产市场供求失衡，房地产的实际“租售比（即年租金与售价之比）”甚至低于银行存款利率，给收益法中报酬资本化率的取值造成了很大的困难；再如，估价行业分割严重，住建部、国土部、财政部等部门制定的《房地产估价规范》《城镇土地估价规程》《中国资产评估准则》等标准在房地产估价的专业术语、技术标准、报告规范等方面均不完全统一。

二、课程教学中的问题

我国房地产估价教育始于20世纪90年代初，与欧美房地产估价教育发达的一些国家相比历史较短，还没有形成完善的房地产估价人才培养机制，课程教学也存在不少问题。

1．教学课时偏少，教学内容不全面

有不少专业仅安排了34或36课时，即每周2节课。由于第一周和最后一周通常进行课程介绍和考前复习，再加上可能存在的法定节假日冲突，真正能够用来组织教学活动的时间也就30课时左右。为此，有些学校只能大大压缩教学内容，比如只讲授基本的房地产估价理论与方法，不涉及不同类型和不同估价目的的房地产估价要求，也不安排实践教学环节，更不进行房地产估价职业道德等教育。

2．重技术轻市场，重理论轻实践

具体表现为重视估价理论与方法的教学，忽视房地产市场以及房地产价格影响因素等内容的教学，实践教学课时偏少，实践教学的广度和深度不足，实践教学以训练估价计算能力为主且只针对部分估价方法，真实的房地产估价模拟环节不多，实践教学成了变相的估价练习。据调查，造成上述现象的原因在于：第一，教师受传统教学观念影响，侧重于书本知识介绍、公式计算和解题技巧的训练，忽视了估价理论本身存在的问题以及估价方法在实践运用中面临的技术难题；第二，教师本身没有估价实践经验；第三，缺少房地产估价实践教学的客观条件，比如缺少房地产交易案例和房地产估价案例资料、稳定的估价实践教学场所和实习基地等。这些情况导致学生只会生搬硬套书本公式来做题或考试，却不能灵活运用估价理论与方法解决实际估价问题。

3．教育理念落后，教学方法单一

教学活动完全以教师为中心，教师机械地将预先设定的教学内容填塞到学生的头脑中去，学生只能被动接受知识，学习的主动性和积极性不高，这不仅会使学生滋生厌学情绪，而且禁锢了学生思维，影响了其独立思维和创新能力的培养。另一方面，针对不同专业和层次学生的教学内容与教学方案一成不变，无法实现因材施教。此外，教学过程中不注重方式方法的运用，照本宣科，无法激发学生兴趣。

4．课程考核方式不完善

房地产估价课程通常采用闭卷考试或者采用估价报告进行考核。闭卷考试只能反映学生对房地产估价基本理论的掌握程度，容易出现死记硬背等现象，无法训练和体现学生的创新能力和思维能力。但是如果以估价报告作为课程考核方式则很有可能导致学生不重视估价理论的学习，而把主要精力放在如何依据《房地产估价规范》等编制一份规定内容和格式的估价报告，这种模板式的学习方式缺乏探索性和创新性。

三、课程教学改革要点

浙江财经大学工程管理专业针对房地产估价课程教学实践中存在的问题，运用人本管理思想对本课程的教学理念、内容、方法、考核以及实践教学等方面进行了改革与创新。

1．转变教学理念

本专业在长期的教学实践中逐渐实现了三个理念的转变：第一，教学主体从以教师为中心转变为以学生为中心，突出学生的主体地位。学生既是教育的对象，更是学习的主体。教师的角色则从过去的“演员”转变为现在的“导演”。第二，从以传授知识为中心转变到以能力培养为中心，要融“教、学、做”为一体，将理论知识学习、实践技能培养和综合素质的提高紧密结合起来。第三，从以课堂教学为中心转变到课堂教学与课外自学相结合的轨道上来，通过激发学生兴趣，实现从被动学习到主动学习，改变填鸭式的教学模式。

2．改革教学内容

第一，合理组织教学内容，实现因材施教。针对工程管理、农林经济管理、土地资源管理、资产评估等专业本科生和研究生开设的房地产估价、房地产估价实务、房地产估价理论与实务、不动产估价、不动产估价理论与实务等课程在内容上均有所侧重。比如，房地产估价以理论教学为主，房地产估价实务则强调实务，房地产估价理论与实务则理论与实务并重，不动产估价侧重土地估价理论，不动产估价理论与实务则兼顾土地估价理论与实务。

第二，根据行业发展实际更新教学内容。目前的房地产估价教材均在《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等基础上编写，但是随着我国经济社会的快速转型与发展，现行规范及教材已经不能完全反映房地产估价行业发展的实际。随着近几年新的估价业务（比如房地产损害赔偿评估、房地产税基评估等）和估价技术（比如房地产批量评估技术等）的不断涌现，本课程采用自编讲义、组织专题讲座等形式不断充实和更新教学内容。

第三，增加行业和职业发展前景等内容。兴趣是最好的老师，是学习的动力。培养学习兴趣、激发学习的主动性是提高教学质量和教学效果的关键。由于学生都非常关注今后的就业机会与职业发展，本课程为此增加了房地产估价就业机会、行业发展前景、职业发展特点、行业薪酬水平、执业资格考试等内容，大大激发了学生的学习兴趣。

第四，将职业道德教育纳入课程教学内容。良好的职业道德是估价人员的立身之本，也是房地产估价行业发展的基石。虽然当前房地产估价领域存在的不正当竞争、诚信体系不健全等问题与高校专业课程教育没有必然联系，但是作为为社会培养合格房地产估价人才的高校，也有义务、有责任加强学生的诚信教育，使职业道德教育成为提高房地产估价课程教学质量不可或缺的组成部分。比如在讲授房地产估价的独立、客观、公正原则时，通过估价师和估价机构违反该原则而受惩处的案例对学生进行警示教育。

3．创新教学方法

第一，大量采用案例教学。通过案例将学生引入一个特定的情境中，从而激发兴趣、培养理论联系实际的能力以及增强对房地产估价的感性认识。采用的案例类型主要有问题评析型、分析决策型、理论说明型以及实践演练型。问题评析型案例由教师给出案例材料，然后让学生参与讨论、分析，评价各种解决方案优劣，通过分析从中选择最佳方案，这种案例强调对各种解决方法的分析比较，以达到培养学生分析、判断能力的目的。分析决策型案例是指只描述案例事件本身而不给出具体的解决方案，由学生通过对案例的分析、讨论和思考后得出结论，或者根本就没有标准答案，这类案例主要是培养学生的思维创新能力。理论说明型案例通过选择可以用来说明某种概念和理论的事件作为案例内容，让学生通过分析讨论最后达到揭示案例当中所隐含的理论问题和基本原理的目的。实践演练型案例通过对真实环境的模拟，向学生展示真实的估价实务（详见下文的综合模拟估价实践教学）。

第二，开展研究性学习。鼓励学生从房地产估价领域申报大学生“新苗”项目、“挑战杯”等学生科研项目，或者参与教师承担的估价课题研究与社会服务项目。通过选题设计与课题申报，激发了学生的创新思维与创新意识，培养了学生发现问题的能力；通过课题实施锻炼了学生组织协调能力，提高了团队合作能力；通过课题研究可以培养了学生分析问题、解决问题的能力；通过研究报告撰写，锻炼了学生的总结和写作能力。

第三，改革实践教学方式。本课程的实践教学原先采用实训方式。由于缺少场地，实训课程只能安排在普通多媒体教室进行，致使许多实践项目无法开展。本课程为此将实训课程改为实验课程，并安排在我校经管中心实验室进行。通过配置光汇评估、凯立德、ArcGIS等多种专业估价软件，完善了房地产估价模拟实验室的仿真环境。通过这个实验室，教师可直接指导学生的整个估价活动，特别是估价软件的操作与应用以及估价报告编制等，可以及时发现学生在估价活动中的技术问题并予以解答，学生则可以提高资料收集与报告撰写的效率，更好地遵循估价作业流程，从而大大提高了实践教学的效率和效果。

第四，充分利用网络课堂。为帮助学生更好地消化课堂知识、解决课程信息量大而课时有限的矛盾，本课程正在建设一个内容丰富、界面友好、功能多样的网络课堂，其主要功能板块将包括课程介绍、教学团队、教学资源、教学录像、课程实训、估价报告、制度政策、市场信息、在线问答、在线作业、课程论坛等。本网络课程不是对教学资源简单地电子化，而是通过对教学活动的重新设计、教学流程的重新构建以及专业知识的重新组织，使网络课堂不仅成为房地产估价专业知识和房地产市场信息的资源库，而且是一个能够实现互动教学的开放式共享服务平台，也是本课程今后进一步改革的物质基础和工具。

4．构建多层次的实践教学体系

本课题设计了由简单到复杂、由局部到整体的多层次、循序渐进的实践教学体系。

第一，认知性实践。主要内容包括：（1）选择合适的区域或项目开展房地产价格现状及其走势的调查，了解房地产价格的影响因素。（2）收集房地产估价可比实例。（3）阅读行业中相对规范的房地产估价报告，增强学生对房地产估价成果的感性认知。（4）根据中国房地产估价师学会制定的《房地产估价报告评审标准（试行）》对实际的房地产估价报告进行评析，任课教师还需要对学生的评审结果进行分析，使其充分了解估价报告中常见的问题。（5）参与估价机构的市场调查、数据采集、系统维护等活动，学生从中不仅可以熟悉房地产市场状况，而且还能接触估价机构的具体业务流程，为今后的就业与创业打下基础。

第二，验证性实践。主要通过设计的估价算例让学生练习并验证所学的估价方法，为真正的估价测算打下基础。验证性实践教学穿插于理论教学过程中，通常安排在每一种估价方法教学完成之后进行。设计的估价算例不能过于简单，而是尽量贴近估价实例。

第三，综合模拟估价实践。要求学生在规定的时间内，根据所学理论知识，模拟房地产估价师的角色，按照《房地产估价规范》或《城镇土地估价规程》的要求，完成实际房地产估价活动的全过程。具体实训内容包括制定估价方案、搜集估价资料、实地勘察估价对象、选择估价方法并测算、撰写估价报告等流程。通过为学生提供与真实房地产估价活动尽可能相似的模拟估价情景，提高学生解决实际估价问题的能力。综合估价实训安排在课程最后几周进行，实训时间通常为3－5周（不同专业实训时间长短不同）。

第四，企业生产实习。模拟估价实践毕竟只是在一个虚拟的估价环境下进行，对学生估价技能的训练还是零碎的、不完整的。要使学生对企业真实的估价工作形成一个全面、完整、清晰的认识，毕业后能够快速进入工作状态，需要给学生提供企业生产实习的平台。本课程已经与浙江省多家一级和二级房地产估价机构建立了合作关系，并在其内部设立了教学实习基地，鼓励学生在课外或寒暑假期间到相关企业参加真正的估价活动。当然，本项实践教学活动为非强制性安排，主要面向对房地产估价具有浓厚兴趣的部分学生。

5．改革考核方式

第一，考核内容的多样化。本课程不仅要考核估价理论知识，还要考核实际估价能力、沟通协作能力、团队合作能力、写作能力、课堂纪律等。第二，考核形式多样化。改变传统单纯采用理论考试或估价报告考核的方式，而是将多种考核方式结合起来，包括作业、提问、小组讨论、笔试、估价报告、组长打分、报告互评等。第三，考核工作过程化。课程考核贯穿在整个教学过程中，而不是仅仅局限于期末考核。

四、教学效果评价

近5年来，采用学习成绩、“学评教”成绩以及学生就业指标来衡量的房地产估价课程教学效果正逐步显现。第一，学生学习成绩稳步提高。以面向工程管理专业开设的“房地产估价与实务”课程为例（下同），2006—2010工程管理专业学生的平均课程综评成绩分别为74分、83分、83分、85分、87．8分。第二，课堂“学评教”成绩逐年提高。2006—2010学年的“学评教”成绩分别为86．2分、91分、92．3分、94．2、96．1分。第三，选择房地产估价岗位的毕业生人数逐渐增多。2008—2012届工程管理专业毕业生从事房地产估价的人数分别为1人、0人、2人、4人、3人、5人。可见，经过多年的教学改革与实践，房地产估价课程取得了较好的教学效果。

［参考文献］

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［4］赵华平，张所地．不动产评估课程教学方法探讨［J］．中国城市经济，2011（29）：192，194．

[1]王直民，基于人本管理思想的房地产估价课程教学改革探索，“房地产估价与实务”浙江财经大学一类课程建设项目，YL201004。