房地产是支柱产业

房地产业的发展一方面能够解决人民的住房需求，另一方面也能够拉动社会经济增长。这两方面的作用在现实社会中存在一定矛盾，不能鱼和熊掌兼得。当年我国在旧的福利分房制度下，政府背负沉重财政负担，城镇居民住房矛盾日益严重时，以“解决人民住房需求”作为主要目标，政府就需要限制房地产商的利润，以保障社会大多数群众住房权利，正如［1998］23号文明确规定要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，按照当时的政策解读来看，就是要让80％的人民群众依靠经济适用房来解决住房问题，而经济适用房的利润国家是有明确限定的。

当我国受东南亚金融危机影响，国家需要实施积极的政策以增加和刺激社会总需求时，以“拉动经济增长”作为主要目标，政府就需要以房地产业作为推动力，以拉动经济增长。［2003］18号文明确提出“房地产是国民经济支柱产业”。住房建设的成长链通过其强大的带动作用，成为国民经济新的增长点，促进国民经济的发展。认识这一经济意义，对于加强经济宏观调控和实现宏观经济与住房问题的双向推进具有重要作用。

过去十几年间房地产市场的表现确实无愧于“国民经济支柱产业”。从1998年7月3日，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，拉开房地产行业市场化发展序幕以来，房地产行业持续保持了惊人的增长速度，也是极少数增速能够与同期国民经济增速相匹配的行业。即使在房地产调控进一步深化的2012年，房地产投资在全年固定资产投资中的占比仍接近20%，而去年投资对GDP的贡献为50.4%，粗略来看，房地产对GDP的贡献约为10%，即拉动GDP增长0.7～0.8个百分点。同时，房地产行业关联度高，相关数据显示，约有60个产业的兴衰与房地产行业息息相关，若将这些产业计算在内，房地产业对经济增速的拉动作用将更为明显。

2008年12月上旬召开的中央经济工作会议，则明确重提房地产的支柱性地位，称“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱性产业作用结合起来”。

不过，在取得巨大的经济效益背后，房地产行业的发展也逐步进入过热甚至畸形的程度。不仅市场的繁荣在很大程度上源于投资、投机性需求的泛滥，而且对于不少地方政府来说，房地产业收入已经占到了地方财政收入的半壁江山。可以说，房地产行业虽然在国民经济中充分发挥了其支柱产业的作用，但在更需要其发挥作用的国计民生领域，房地产行业却未能真正地承担起责任。其实，在2005年发布的《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中，虽然仍有“房地产业是国民经济支柱产业”的提法，但也明确要求“把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务”，足见中央已经意识到这一问题，而从这一年开始，国八条、新国八条、国六条等房地产调控政策陆续出台。

从多年房地产和经济发展历程看，种种数据都可以显示，房地产对就业的拉动，对经济的拉动是很明显的，不能否定。房地产事实上的支柱性产业地位，是客观形成的。

(1) “房地产是支柱产业”是长期泛滥的伪命题？

作为一个涉及产业、资金、民生的行业，房地产的过度发展正是造成中国宏观政策左右为难的鱼刺。地方政府在响应中央调控时的含糊其辞，金融体系在配套政策制定时的瞻前顾后，其实都是害怕调控伤及自身。一旦房地产受到打压，地方财政将难以为继；一旦房价出现较大幅度下跌，银行放出去的贷款将岌岌可危。这也是相当一部分观点认为房地产调控不宜过于强硬的理由。但如果不调控，不仅民生压力巨大，而且高房价造成的高投资成本将直接扼杀掉长期增长动力。

错误的政策设计让地方政府深陷房地产难以自拔，银行则患上房地产贷款依赖症，这些最终造就了房地产市场的虚假繁荣，也让“房地产是支柱产业”的伪命题长期泛滥。

说房地产是支柱产业，言下之意，房地产对拉动经济的作用很大，今天经济的繁荣，一定程度上是由于它卖力撑着。房价下跌将会殃及数十个关联行业，造成很多人失业。渐渐地，“房地产是支柱产业”竟成了房价不跌论的一个“支柱”。

用支柱产业的标准检验房地产业可发现，它仅在具有较强的连锁效应、大规模产出和自身就业增长方面符合支柱产业的要求，而在节约资源能源、提高市场竞争力、诱导新产业崛起以及对所处地区的经济结构和发展变化产生正向影响方面，不太具备成为支柱产业的条件。而且，在一些人的观点里还把属于建筑业的成就也全部归功于房地产业。

(2) “房地产支柱产业地位不能动摇”是富人逻辑？

房地产商会会长聂梅生曾说，“房地产就是资金流向的池子”。虽然有人批判“房地产支柱产业地位不能动摇”的观点实属“喝不起粥为何不吃肉”的富人逻辑，但认为房地产是国家支柱性产业的也不在少数。

业内专家孟晓苏曾用一系列数据来证明他的观点：“2006年，房地产整个销售额达到2万亿元，2007年估计在2.5万亿元左右，占GDP的比重10％以上，再加上拉动作用是2.86％，所以房地产行业对国民经济整体的拉动作用是在38.6％以上。北京经济的发展对北京房地产的依赖度已经达到57％以上。”

另一位专家是孟晓苏观点的支持者。此专家认为，“房地产的支柱产业地位至少还将持续20年左右。这是我国城市化进程快速推进、国民经济和人均收入快速增长的必然要求。”

国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组曾出了一份《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告，报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。报告执笔人、国家发改委经济形势研究室主任王小广解释这个报告“只是一家之言”，并不代表政策导向。但是孟晓苏先生这样评价这个报告：“他们只是看到了房地产业有些问题。事实上，房地产业目前出现的一些问题是一个综合的反映，并不是由于这个产业过度发展了。从目前来看反而是需求过旺，发展不足。”对于房地产业支柱地位的质疑之声，孟晓苏显然有不同的看法，“房地产作为支柱产业，是在经济发展中形成的。从中国目前的经济增长就可以看到，并不是谁说房地产业不是支柱产业就可以把它压下去的。现在国家都已经确定房地产业是新的发展时期的重要支柱产业。”

(3) 房地产成为支柱产业要看“支点”在哪？

不可否认，房地产上游可以拉动钢铁、建材、水泥，还可以一直拉动到家用电器以及玻璃、窗帘、纺织品等发展，有专家计算过，拉动的相关产业达到了60多个，房地产行业创造的增加值占GDP约6％，据说上海、北京等一线城市高达20％。这就是一些专家认为房地产是支柱产业的原因，也是“不可动摇”论的根源。

房地产业容易带来过度开发，对完全不可复制的土地消费较大；房地产是一个极易产生泡沫的行业，世界经济发展史证明许多金融危机、经济危机都祸起房地产泡沫；房地产是一个极易产生投机的地方，投机一方面造成泡沫，酿造金融风险，另一方面房价被无限制地炒高，影响百姓住有所居，甚至影响到社会稳定。在认识到房地产对经济拉动作用的同时，也必须深刻认识到，被炒高的房价可能吸食百姓对其他商品的消费能力，反而对经济发展起制约作用。房地产带来的投机、泡沫、金融风险、对消费的挤出效应、影响百姓住有所居是越来越多人士质疑其支柱产业地位的原因。

在中国经济仍处在初级发展阶段时期，房地产国民经济支柱产业地位虽不能动摇，但必须找准支点。这个“支点”必须建立在保障民生、关注民生、解决民生问题的总要求上。从一个很长时期看，就是要着力解决70％买不起房的普通居民对住房的需求上。因此，房地产支柱产业的“支点”要在中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房建设五类住房和保障性安居工程建设上。这五类住房的需求相当大，建设好这五类住房既能解决70％普通居民住有所居的问题，又能拉动经济发展，是一个一举两得的事情。这就要求土地、信贷、税收等都要向此倾斜。在优先解决好这些问题的基础上，在采取有效措施抑制投机性需求后，放开改善性住房建设，适度发展大面积住房，满足不同经济实力层次人士的住房需求。

不论房地产业是个什么类型的产业，人们希望它尽快变成一个“正常产业”——一个接受市场经济“优胜劣汰”的规则约束，能生能死的产业，真正凭自己的产品和服务，获取消费者的认可，“站着”把钱给赚了。这也要求监管部门，加快转变政府职能，建章立制，切实加强监管，对违规行为“零容忍”，别再出现开发商违规囤地、捂盘惜售、哄抬房价都能赚取暴利的事了，好好治理围绕房地产业产生的种种乱象，“站着”把房地产建设、交易秩序管好了。人们还有新的期待：做了这么多年“支柱”，房地产业能否转变为以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目标的“民生型支柱产业”。

应该说，作为一个关联度高，带动力强的产业，房地产行业在未来一段时间内的影响仍不容小视。但从长期看，房地产业不可能成为具有国际竞争力的产业，也不能满足中国经济可持续发展的需求，随着经济发展方式转型和产业结构调整，房地产行业国民经济支柱产业地位的淡化是必然的。未来房地产行业应从追逐经济利益向满足居民合理住房需求转变，逐步回归民生本质。就像“十二五”规划中所提到的，要坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。