房地产产品

【活动目标】

了解房地产市场的概况，知晓房地产市场的投资方式，房地产价格的构成及影响因素，掌握房地产投资的风险收益特征。

【知识准备】

一、房地产市场

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房地产市场既包括土地市场、房产市场，也包括房地产资金市场、劳务市场等。但是与个人理财相关的主要是房产市场。房产与其他金融类投资产品相比有其自身的特点，如固定性、稀缺性、差异性及长期的保值增值性。房产的买卖和租赁是个人房地产投资的主要形式，是家庭资产配置中重要的组成部分。

二、房产价格构成及影响因素

房产价格中几项最主要的构成要素是土地的使用成本、房屋的建筑成本、开发的各类税费以及开发商的利润。影响房产价格的因素有很多，最主要的有：

（一）社会因素

社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。

（二）政治因素

政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。例如，目前中国政府正通过制定政策法规，调控房产的投资行为，从而降低住房价格，使之与广大居民的收入相匹配。

（三）经济因素

经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。例如，当经济处于增长期时，社会对房地产的需求强烈，其价格也水涨船高。当经济处于萧条期时，社会对各种房地产的需求减少，价格自然会下降。物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。

（四）自然因素

自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。例如，气候温和适宜、空气质量优良的地域，如海景房、湖景房等，其房产价格也会比普通地域房产价格高。

（五）区域因素

区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。对于商业房地产，区域因素尤其重要。繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。

（六）个别因素

个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。这些因素都会在房产的价格上体现出来。

三、房地产投资的特点

（一）投资门槛较高

房地产的投资是以整个房屋为购买对象的，因此总价较高，相比较普通的金融产品，其几十万，甚至几百万的价格提高了其投资的门槛。

（二）财务杠杆效应

投资者通过按揭的方式，仅以部分资金就可购买房屋；或将已购房屋进行抵押，获得其房款的大部分资金。当这些资金收益高于借款成本时，财务杠杆的效应就体现得非常明显。

（三）流动性不高

房地产投资品单位价值高，且无法转移，其流动性较弱，特别是在市场不景气时期变现难度更大。

（四）政策性风险较大

房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大。当经济过热，政府采取紧缩的宏观经济政策时，房地产业通常会步入下降周期，房地产价格降低，投资者面临资产损失的风险。

四、房地产投资在个人理财中的应用

房地产投资对资金量要求较大，而且其流动性相比其他金融产品较低。对于我国经济处于上升阶段的时期，房价不断上涨，投资房地产看起来损失的几率较低。但是，随着国家政策不断地进行房价调控，投资者仍面临较大的政策性风险。投资者在进行房地产投资时，应当对宏观和微观风险进行全面了解。

【知识链接】

个人转让房地产涉及以下5个税种：

1．契税：《中华人民共和国契税暂行条例》规定，税目为房屋买卖、赠与和交换。现在90平方米以内的普通住宅是1%，超过90平方米的基本上是1.5%，产权面积大于140平方米，则为高档住宅为3%。二套房为3%。

2．营业税：单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税；自2008年11月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税。个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3．个人所得税：根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。

4．土地增值税：土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。自2008年11月起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

5．印花税：印花税是对经济活动交往中树立、领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的0.05%的税率对买卖双方征收印花税。

以转让商品房为例：印花税：成交价的0.05%。个人购买住房不满5年的营业税及附加税：成交价的5.5%。个人购买住房超过五年的非普通住宅：售房收入减去购房价格差额的5.5%（含附加税），个人所得税：（销售额－购买价款－合理费用）×20%，个人所得税按转让房屋所得减去房屋原值再减去合理费用后的20%征收，合理费用指装修、手续费等。以一套价值20万元的二手房计算，如果5年前购买价为10万元，各种合理费用为5万元，那么征收的个人所得税为20万减去10万再减去5万后的20%，即为1万元。