房地产行业

申万房地产行业包括房地产开发、园区开发两个二级行业，从截至2013年6月可取得的最新数据看房地产开发占主要地位，占整个房地产行业的收入与利润规模均超过90%。

房地产行业产品的预售特征及建设期长的特点使得行业预收账款占比大，预收账款反映市场对房地产产品的需求状况，从收到预收账款到实施产品开发、交房确认收入有一个较长的过程，因此，预收账款的变化是较为领先的指标。

房地产行业数据公布较为完整，由于需求通常领先于供给，商品房销售面积是房地产行业较为领先的指标。根据《国家统计调查制度》，商品房销售面积指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。由现房销售建筑面积和期房销售建筑面积两部分组成。现房销售面积是指在报告期内正式签订买卖合同、已经竣工达到入住条件的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的现房建筑面积。期房销售面积是指在报告期内正式签订买卖合同、正在建设尚未竣工交付使用的商品房屋建筑面积。包括以一次性付款方式和分期付款方式销售的商品房屋建筑面积。期房销售建筑面积竣工后不再结转为现房销售建筑面积。根据商品房销售面积的统计口径，其包含的期房销售面积类似订单的性质，而房地产合同的备案制度使得期房销售面积的统计较为完整，因此，是可以依赖的较为可靠的订单指标，同时订单的领先性也使得商品房销售面积成为房地产行业较为领先的指标。

在财务数据与行业数据的对比上，预收账款增速与商品房销售面积增速这两个分别从微观数据、中观数据可以观察到的领先指标走势能达到较好的对应，如图5-14所示。

图5-14　预收账款增速与商品房销售面积增速的对应关系

数据来源：天软科技　同花顺

对应于开发资金来源的是企业账面货币资金的变化，企业持有货币资金除了支付日常的经营费用、到期债务等，多余现金主要是扩大生产或投资所需，因此，当企业货币资金水平上升，意味着其用于扩大生产或投资的可用资金增加。流动负债是短期内需要以现金偿付的负债，因此企业通常需要保留流动负债一定比例的货币资金，货币资金对流动负债比例的变化一定程度上可以反映企业可用于扩大生产的资金变化，因此货币资金与流动负债的比例可以和开发资金来源的变化找到一定的对应关系，如图5-15所示。

图5-15　货币资金/流动负债与开发资金来源增速的对应关系

数据来源：天软科技　同花顺

需求的上升、生产供给意愿的上升、甚至开发资金供给意愿的上升均与价格变化有着难以割舍的关系。价格是投资或行业走势判断的重要参考指标，尽管全国性的房屋销售价格指数停止公布，但依然可以从其他数据加以推断，此外，地方性的价格指数可以结合使用。从历史数据看，房地产行业货币资金/流动负债的变化领先于房地产价格指数的变化，如图5-16所示。

图5-16　货币资金/流动负债的变化领先于价格指数的变化

数据来源：天软科技　同花顺

受预售因素影响，该行业是预收账款占比较大的行业，从预售到交房确认收入需要一段时间，因此预收账款的增速相对收入的增速有领先性。通常企业根据需求的变化安排供给，供给会有一定滞后，因此存货的增速通常较预收款与收入更为滞后。但是我们发现，在2012年前后的短周期底部上升过程中出现了收入增速领先于预收款增速的现象。

收入增速的上升通常意味着企业交房速度的加快，收入增速的上升超过预收款增速则可能意味着交房速度超过预售房速度。另一方面，交房速度超过存货建设速度可能导致存货增速的下降，从房地产行业2012年数据可见，存货增速在收入增速上升后出现了较长时期的大幅下跌，如图5-17所示。

图5-17　行业产销存增速

数据来源：天软科技

从上述数据可见，此轮补库存较为谨慎，那么从中观数据是否可以得到类似的结论呢，答案是肯定的。

从中观数据可以看到，2012年大幅竣工结算，现房销售增速甚至较为罕见地超过了期房，如图5-18所示。

图5-18　2012年大规模竣工，现房销售增速超期房

数据来源：天软科技　同花顺

从新开工数据可以看到，2012—2013年商品房销售增速较快，但相比商品房销售的大幅上升，新开工数据较弱（见图5-19），这印证了我们前面所述的补库存较为谨慎的判断。

图5-19　2012年新开工增速较弱

数据来源：天软科技　同花顺

对于房地产企业而言，房地产预售收款记入预收账款、竣工交房确认收入、新开工产生成本记入存货。结合这些去看中观数据，同样能反过来推断中观数据的变化对行业、企业利润的影响。