房地产企业

第八节　房地产企业

房地产企业是指从事房地产综合开发、经营或中介服务等活动的国有企业、集体企业、个体企业以及其他经济组织。

一、房地产企业的分类

房地产企业根据其主要经营内容和经营方式，可划分为:房地产开发企业、房地产经租企业、物业管理企业以及房地产中介服务机构。

1.房地产开发企业是按照城市规划，对土地、房屋进行综合开发的，依法自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的经济实体；是独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人。房地产开发企业又可以划分为:房地产开发专营企业（通称专营公司）、兼营房地产开发经营业务的企业以及从事单项房地产开发经营的企业。房地产开发企业的主要业务范围:

（1）土地的开发与建设。房地产开发企业对有偿取得使用权的土地进行开发后，可采取有偿转让的方式转让给其他企业使用；也可以在开发好的土地上，自行组织兴建商品住宅和其他设施，然后出售；还可以进行土地租赁活动等。

（2）房屋的开发与经营，房屋的开发是房地产开发企业的主要经营业务之一，企业在开发好的土地上继续兴建房屋，开发完成后有偿出售。按照房屋的用途划分，房屋可分为商品房、出租房、周转房、安置房、代建房等。

（3）配套设施的开发建设。配套设施的开发建设是指根据城市建设总体规划开发建设的配套设施项目，包括:开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；开发小区内非营业性配套设施，如幼儿园、中小学、医院等；开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增压增容、交通道路等；开发小区内公共配套设施，如居委会、自行车棚等。房地产开发企业在进行这一开发项目时，应按照城市建设总体规划，制定有关开发区的具体规划。

（4）代建工程的开发。代建工程是指房地产开发企业接受当地人民政府或其他单位的委托，代为开发的工程。它包括房屋建设工程、道路敷设工程、供热供水管道工程及其他市政公用设施等。

2.房地产经租企业是以出租房屋为其主要经营业务，依法自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的经济实体；是独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人。目前，有的房地产经租企业经审核批准后，也兼营房地产开发和房屋出售等项业务。

3.物业管理企业也叫物业管理公司，其业务范围非常广泛，既包括房地产售后的维修保养，楼宇设施设备的维修与管理、住宅小区的清洁绿化与治安保卫，也包括搬家服务、房屋的装修装饰、商业服务以及电话服务等。

（1）物业管理企业在物业管理中的权利主要有:①根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；④有权制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管理；⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

（2）物业管理企业在物业管理中的义务主要有:①履行物业管理合同，依法经营；②接受业主委员会和全体业主的监督；③重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

目前，我国的房地产物业管理尚处于幼稚阶段，物业管理企业亦为数不多，因此，在这方面还需借鉴和参考国外的成功经验。

4.房地产中介服务企业也是房地产投资、开发与经营活动的重要参与者，主要包括三类:房地产咨询机构、房地产评估机构和房地产经纪机构。房地产咨询机构的主要职能是，通过收集、处理及传播房地产方面的信息，为政府制定房地产方面的法律和政策及编制城市规划，提供各种参考数据；同时，也为其他各类房地产企业的投资开发活动提供相应的指导或服务。房地产经纪机构所充当的是居间人的角色——为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等服务业务，其主要作用就是为房地产交易双方牵线搭桥，提供服务、促成交易。房地产价格评估机构是指从事房地产价格评估业务的组织。有关条文规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度，也就是说，在房地产价格评估机构中承担具体评估工作的评估人员，必须获得国家的资格认证。在国外，房地产中介服务企业是房地产投资、开发与交易活动中必不可少的参与人；而在我国，这类企业只是这几年才破土而出，尚属新生事物，因而还需要通过制订有关的法律和法规来加以规范。

本章小结

本章主要从现代企业经营的内容、特点、方式的角度，逐一分析介绍了农业企业、制造企业、流通企业、金融企业、建筑安装企业、房地产企业、交通运输企业和邮电通讯企业等企业类型的概况。其中重点分析了制造企业、流通企业、金融企业以及交通运输企业，而对每一类企业的研究也各有所侧重。这些企业大致涵盖了我国市场经济中大大小小、林林总总的公司、工厂、商店等经济实体，通过本章的学习，对现代企业的构成、特点、作用有了初步的认识；在此基础上，企业管理的内容、方式和手段也因企业性质的不同而有不同重点和特点，这对于灵活运用本书以后章节的知识有着指导性的作用。

复习思考题

1.制造企业是在手工作坊基础上发展起来的，其生产的范围随着生产力水平的提高而扩大，试分析影响制造企业构成的主要因素是什么？为什么？

2.你认为现代流通企业发展的重点在何处？请分析原因。

3.请问我国专业银行与商业银行有什么不同？其改革方向是什么？

4.请问集装箱运输有何优点？并分析其在我国发展的前景。

5.邮电通讯企业的现代化首先是邮电技术装备的现代化，具体表现在哪些方面？

6.试分析我国的物业管理企业和房地产中介服务机构的发展前景？并思考如何使之规范化。