企业生活设施管理

企业生活设施是用于企业文化服务的、在软硬件方面满足企业员工生活需要的活动场所、建筑物、设备及其组织机构，是整个企业文化事业的组成部分，是企化生活的物质依托和组织形式，是一个企业员工生活水准、文明程度的重要标志。

设施管理是以设施为研究对象，追求设备综合效率，应用一系列理论、方法，通过一系列技术、经济、组织措施，对设施的物质运动和价值运动进行全过程（从规划、设计、选型、购置、安装、验收、使用、保养、维修、改造、更新直至报废）的科学型管理。设施管理部门的管理自的和活动要反映企业的管理经营活动对设施设备条件及运行的长期需求，但大多数情况下，设施部门更多反映的是企业的短期需求，这说明了设施管理的重要性。加强设施管理有利于培育各类组织机构中的设施管理意识，促进和强化设施管理这一职业理念得到广泛认可。时至今日，越来越多的公司开始了解设施管理的重要性，并把它视为公司整体职能管理：提高绩效的一部分。

设施管理在西方国家得到了广泛重视，军事部门、政府部门，以及北美的高等院校的官员们很早以前就开始对大型的多种设施进行管理，而且通常在工程竣工、公共事务或者工厂行政部门的名义下进行。国内一些企业也开始重视企业物业设施设备管理，但它还没能引起大多数企业的足够重视。对企业物业设施管理的重视是西方国家企业降低经营成本的重要途径，也是中国企业未来经营管理工作的一个重要方向。

国际设施管理协会（International Facility Management Association，IFMA），是一个1980年成立的、国际性的和非盈利的专业性组织。它为物业管理和设施管理的专业人员提供一个国际性的交流和资源平台。它在全世界55个国家有1.7万多名会员。协会的总部在美国密歇根州。2009年，国家人力资源和社会保障部引进了IFMA《设施管理经理》系列国际职业培训和认证。

（1）组织对本企业员工生活、生活设施的管理及使用状况的调查，掌握情况和数据，不断提高管理水平，为生活规划提供依据。

（2）组织和领导对本企业生活服务工作重点问题进行研究和处理。

（3）组织和领导本企业生活服务各岗位认真贯彻执行专业经济责任制，检查考核执行情况，达到各项标准的要求。

（1）直接组织部门内员工管理好生活设施，达到各项专业要求标准。

（2）组织业务人员对企业生活设施的使用情况进行调查，掌握数据，为各级领导和企业有关专业部门提供情况，保证按时填报统计报表。

（3）定期对生活设施各岗位人员进行检查考核，促使他们达到各项专业要求标准。

（1）负责对企业内生活设施的直接管理。建账建卡，保持账物相符。

（2）按时填报统计报表，数字准确无遗漏。

（3）定期检查考核各岗位的工作，保证达到各项专业标准。

（4）加强对生活设施的维护管理，延长建筑和设备的使用寿命，充分发挥现有生活设施的作用。

（1）生活设施专业管理部、行政科（生活管理科等）的工作人员，应根据企业的生活规划方针和掌握的实际情况，拟订或修订生活设施的各项管理标准和有关制度，经专业主管部门负责人审阅后交企业领导及有关部门讨论通过后执行。

（2）生活设施专业主管部门应定期对生活设施管理工作标准的执行情况进行全面调查，根据调查结果对各项标准进行修订。

（3）生活设施的管理要逐级建立台账，专业主管部门负责总账和分户账的管理，根据生活设施变动情况随时记账，保持账物相符。部门内工作人员，负责各项生活设施管理的报表填送工作。

（4）现场生活设施用品用具，属于社控项目物资的添置，由专业主管部门的工作人员根据实际情况填写计划，经本部门领导审核，财务部门签字，报企业主管领导核准后统一筹办。

（5）一般生活设施的小修由专业主管部门负责人组织力量解决。对生活设施建筑的大修，应根据设施的建筑年限和完整情况提出计划，由企业领导批准后，交企业基建部门执行。

（6）生活设施的调用，必须按固定资产管理办法办理，任何部门或个人都无权自行处理。

（7）现场饮水锅炉和住宅区浴室用锅炉，均为要害部门，锅炉的使用与维护必须按企业有关规定和章程执行，其岗位人员只有符合下列条件才可上岗操作，并由部门负责人监督执行。

①必须经过安全教育和锅炉操作的专业学习，考试合格并持有证件。

②必须经过正式体检，证明无癫痫病、精神分裂症及其他传染病。

电气工作人员应具备必要的电气知识，熟悉电业安全工作规程，经业务部门考核并取得电工执照。新参加工作的人员，需经过一年以上的培训，具备初步的知识后方可参加电业部门主办的培训班，经考试合格取得练习证后满一年才能参加电工资格考核。取得电工执照的人员可独立进行电气工作，无执照人员不准独立从事电气工作。

为了提高电工队伍的素质，主管部门应把安全技术培训工作作为一个重要的管理内容，制定培训制度、培训计划，有组织、有计划地开展培训，通过培训使电工达到“三熟”、“三能”。三熟，即熟悉设备和系统的基本原理，熟悉操作和事故处理，熟悉本岗位的操作规程和制度。三能，即能正确分析设备运行情况，能及时发现并排除故障，能掌握一般维修技能。

为了保证安全供电，变电所和高层建筑要有防雷设施；自备发电机组发电的应安装连锁控制装置，防止向公用电网反送电；变电所应设高压操作模拟板；变电所、配电室应配备齐全合格的保安工具（验电笔、绝缘靴、绝缘手套、拉杆等）和足够数量的灭火工具；变电所应有防鼠设施等，使安全供电在物资设备上得到保障。

电气工作人员、管理人员应熟知有关电业规程、工作制度和技术措施，并认真执行《电业安全工作规程》、《电力变压器运行规程》，制定和执行各工种岗位责任制，交接班制，工作票制度，工作许可制度，工作监护制度，工作间断、转移和终结制度，停电、验电措施等。

供电设备检查的内容包括；设备外观有无改变；绝缘部件有无损坏，绝缘是否良好；充油设备有无渗油、缺油；仪表是否准确、灵敏；电压是否正常；设备支行参数（温升、音响、转数等）是否符合技术要求；机械设备是否安装、连接牢固，是否运转灵活；接地和继电保护装置是否正常等。

值班人员要对运行、运转中的电气设备反复检查，发现异常及时调整，发生故障及时排除，并要经常做好除灰、注油等维护工作，保证设备正常使用。

为了确保安全，除了要对设备进行日常的维护外，还要按照有关规程、规定进行定期检修。如变电所、配电室等应每季度安排一次清扫、检修。北方地区在取暖期前应安排全面检修，整个取暖期中应增加检修次数。南方地区在梅雨季节也应加强日常维护，增加检修次数，避免因潮湿导致绝缘强度降低而发生事故。室外供电线路弛度大了要紧线，并且避免与房屋、树枝搭接。

对动力、照明配电箱（盘），要经常进行检修，并加强管理。

对电动机、移动式电气设备等动力机械设备，要定期检修，检测绝缘强度和接地保护装置。

按照规程要求，还要对电气设备和保安工具进行定期试验。电气设备试验主要指变电所高压设备的试验和接地保护的试验，应每年进行一次。保安工具的试验应每半年进行一次。试验应由供电局或经供电局认可的试验单位进行，试验结果应符合有关规程的要求。

加强对本单位人员的安全用电教育和用电指导，取缔违章用电，坚持安全检查制度，发现问题及时解决。

使管理人员、维修工人和用户都重视节约用水工作，人人参加节约用水的活动。

对集体用水部门，如食堂、基建工地、生产车间等都要设表计量收费。还要确定最高用水量指标，对超指标用水的实行加倍收费办法。

要着重检修阀门、水门等，大便器水箱自动水门和泄水管特别容易漏水，要经常巡视、检查、维修。

对没有必要连续给水的地方或单位可采取间歇定时给水，尤其夜间可停止供水，减少不必要的流失，也可以省掉非必须要用的水。

用水设备规格小的，够用就不用大的。建筑工地和喷洒浇花用水可采用手握式节水阀门；淋浴采用脚踏水阀；大便器可采用压把式冲洗阀，家庭用大便器高水箱可采用变水位式节水冲洗阀。

必须改变“大锅饭大家吃，大水管任其流”的状况，建立用水责任制。首先要根据设备需要和以往实际消耗，确定各种房屋、场所、设备的用水指标，由使用部门和个人包干使用，推行奖罚制度。

排水设备的正常使用要求就是卫生器具能够接纳各种污水，通过管网顺利排出。其主要要求就是不堵塞，水流通畅。这除了安装要达到设计要求和质量标准外，重要的在于使用，要向使用者进行宣传教育。同时，要在公共的厨房、厕所等处放置杂物筒、杂物筐，在污水盆上安放篦子以防杂物进入下水道等。一旦发生管路堵塞要及时疏通，以免越堵越严重，影响使用，甚至损坏管路。

室外雨水尽量不要引入已有的下水道，而应组织地面排水。如个别区域无法组织地面排水，室外排水管道容量又允许的，可以引入已有的下水道，但中间必须设集水坑和篦子，并经常清淘。

要防止卫生器具、排水管冻坏、压坏、碰坏。室外排水管道要埋在比当地冰冻线0.3米以下的地方；无车辆通行处管顶覆土至少0.3米，有车辆通行处管顶覆土至少0.7米；裸露在不采暖房间的排水管要进行保温；室外地下埋管要防止地面下沉压坏；管道和卫生器具安装要牢固；在修理卫生器具和下水管时要小心，防止震坏。

生活污水含有大量细菌和有毒物质，要加强管理，防止污染环境。

一方面，排水管漏水和堵塞时要及时修理，防止污水外漏和外溢。对室外化粪池、检查井、沉井等要定期清淘，并且尽量安排在冬季，随掏随运，减少对周围环境的污染。

另一方面，排出的污水要符合排放条件，超标的污水要经过处理才能排入城市下水道。

维护，就是采取措施保证采暖设备状况完好，符合设计规定的联结方式、截面尺寸、安装坡度、密封完好，无堵无塞、不滴不漏，能为介质的输送提供适合的条件。对蒸汽采暖的维护量更大些，这是因为热应力大，管件容易损坏。蒸汽采暖为了收集冷凝水，又阻塞蒸汽不至进入回水管，安装了疏水器（俗称“回水盒”），由于热胀冷缩，它里边的“胆”容易损坏，应该及时维修。不能将它拆除，这样会使大量蒸汽进入回水管，既浪费热量，又影响其他环路的回水进入，以致影响蒸汽的输送，影响供热。

调节，就是在设备允许的范围内，通过对介质量的调节和质的调节，使之达到理想的工作情况，从而均衡、连续、恰当地分配和输送热量。

（1）对于蒸汽采暖，要调节每栋房暖气入口处的压力，使之符合设计要求，运行中要通过锅炉燃烧工作情况的调节，使输出压力保持稳定，即“顶”住压力。如果经过调节某一栋房仍达不到设计压力，就要考虑改装相关管道。如果普遍达不到设计要求，原因可能是锅炉容量小、负荷大，可采取倒管轮换送气，如不可行，就应该改造或更换锅炉。

（2）对于热水采暖，一要调节每栋房暖气入口处的供、回水温度，使之达到设计要求。如果经调节还达不到设计要求，就要提高锅炉的出水温度。二要调节每栋房入口处的供回水压力差，使之达到设计要求。如果达不到设计要求，就要增大该栋楼前的供回水管；如果仍然达不到设计要求，就要更换较大水泵。三要排除系统中的空气，使系统一直处于满水、连续循环状态。

运行制度是指对锅炉和采暖系统运行有关参数的规定，包括运行时间、介质压力或温度、运行方式（连续还是间歇）。对于蒸汽采暖，运行制度主要包括供气的起止时间和有效供热时间。由于锅炉出口蒸汽压力和建筑物暖气入口压力已定，主要是随室外温度变化调整有效供热时间，选择最佳供汽起止时刻。当锅炉容量小，供热负荷大时，可采取轮换供汽法，这就更要恰当安排供汽的起止时刻。热水采暖情况比较复杂，主要是合理确定供热时间和供热温度，前者是指介质的量，后者是指介质的质，变动一个方面就可变动输出热量。供热方式既可以是高温间歇运行，也可以是低温连续运行。这要根据锅炉性能、燃料质量、负荷大小等方面因素确定。对运行制度的规定，可以采取供热次数、每次的起止时刻、出回水最高温度等来表示，这样，可以大体保证输出的热量。比较科学的方法是，安装热计量仪，用以记录输出的全部热量，按供热面积和室外温度，通过计算确定供热量，同时规定供热次数和供热时间。

供暖锅炉是受热受压的容器，虽然其工作压力一般低于工业锅炉，但若管理不善也会发生安全事故。而且，供暖锅炉的技术管理现状远不如工业锅炉，所以更应对其安全运行管理加以足够的重视。

从安全运行的角度选择锅炉，必须选择是经过批准的设计单位设计、生产单位生产的，必须有出厂检验合格证、说明书及其他技术文件；各种安全附件也必须经检验合格；锅炉炉型要与使用单位的管理、操作、维修能力相当。

锅炉房选址、锅炉房设计须经当地锅炉压力容器监察部门及防火部门审查同意。安装锅炉必须由有承装权的施工单位承担。在安装过程中要加强质量管理，安装完要按国家相关验收规范严格进行验收。

锅炉安装完并验收之后，要向当地锅炉压力容器监察机关登记，经审查、检验后领到牌照和使用许可证方能投入运行。锅炉进行重大修理和改造后，也应进行检验和登记。

在锅炉投入使用前要对它进行一次全面检查，检查的内容包括：锅炉受压件，配管连接，燃烧设备，炉墙，安全附件，给水与排污系统，传动机构，仪表与自动控制系统，鼓、引风机与循环水泵等。

对新安装、改装、移装的锅炉，以及停止运行一年以上的锅炉和正常运行六年的锅炉，都要进行一次超水试验。

新装、移装或大修后的锅炉炉墙含有大量水分，一旦与高温烟气接触，水分便急剧蒸发，产生一定压力，可能引起炉墙裂缝和变形，所以投入运行前要进行烘炉，使炉墙缓慢干燥。

锅炉在制造和安装过程中，内部会产生氧化皮，积存杂物，应通过煮炉加以清除。

应按锅炉的工作压力定压，定压同时注意检查安全阀压力使用范围是否与锅炉工作压力相当。定压后将安全阀铅封，并将定压情况记入锅炉技术档案。

要保证锅炉安全运行，必须建立各项规章制度，并认真执行。规章制度应该包括：各工种岗位责任制、交接班制度、巡回检查制度、维护保养制度、水质化验制度、安全操作技术规程、事故处理规程和运行记录制度等。各项制度的具体条文应根据锅炉的炉型、容量及负荷、使用特点等具体规定，条文应该言简意赅、切实可行。

司炉人员的素质与锅炉能否安全运行关系极大，对他们的基本要求有以下几点。

（1）热爱本员工作，责任心强，忠于职守，认真进行调节、巡视、维护与保养。

（2）有初中以上文化，肯于钻研，熟练掌握操作技术，经过专门培训，有操作证。

（3）身体健康，无突发性疾病。

锅炉事故分为三类：①爆炸事故，即受压部分发生破裂，压力瞬间降至外界大气压力值；②重大事故，受压部件严重破坏，安全附件或传动部分、炉膛严重损坏，被迫停止运行；③一般事故，锅炉设备损坏不严重，无须停止运行进行修理。

锅炉破裂和爆炸，除了设计、制造上的原因，主要是因为管理和操作不当，要针对实际情况分析原因，并采取相应措施。

运行压力超过锅炉最高许可压力会造成锅炉破裂。主要可能是安全阀失灵，未开启泄压或压力表失灵而未能正确指示压力造成的。热水锅炉在高温运行中可能因循环水泵突然停转，引起锅炉汽化，来不及排出也可能造成超压，这在不定期停电中极易发生。要注意安全附件的检查与检修，运行中要注意观察。发现超压可采取停止燃烧、卸压等措施。

由于受烟、汽、水的侵蚀、冲刷，受压部件壁减薄，即在允许工作压力范围内运行，锅炉也会因强度不够而发生破裂。停炉检修时要仔细认真，发现缺陷应采取补救措施，严重的要报废。

锅炉会因过热烧坏而破裂，这主要是水垢太厚或严重缺水造成的。防止产生水垢，配备水处理装置，坚持水质化验制度，保证锅炉水质。停炉检修时要注意检查结垢情况，并采取除垢措施。运行中要注意随时补水，防止锅炉严重缺水。

水击主要由操作不当导致，使炉水发生水冲击或汽水共腾把锅炉受压元件冲破。因此，要严格按操作规程操作，要对司炉人员有针对性地进行防止发生事故和事故处理知识的教育。

发生事故后要做到以下几点：①要判断准确，不要慌乱，要采取恰当处理方法，排除事故或防止事故扩大；②司炉人员从事故发生起，直到事故妥善处理止，不能离开现场，管理人员和主管领导也要及时赶到现场；③应将事故的经过及处理方法、后果做详细记录；④应总结分析事故原因，吸取教训，制定措施，防止类似事故再次发生；⑤应书面报告主管部门，重大的事故要报告锅炉监察部门。