常见房地产交易合同的代拟

第二节　常见房地产交易合同的代拟

房地产经纪人员在促成房地产交易过程中，不可避免地要代拟交易合同。拟定合同是房地产交易活动中的关键内容，所有合同当事人谈妥的交易条件均应该在合同中有所反映，以避免将来发生纠纷。

一、代拟存量房买卖合同

促成存量房（俗称“二手房”）交易的达成是目前房地产经纪人员的主要业务。在居间服务过程中，经过反复的沟通与撮合之后，作为促成交易达成的标志就是当事人签订存量房交易合同。

（一）准备工作

房地产经纪人员必须坚持依法经营、中立共赢的理念。应当依法从事经纪活动，同时应引导当事人合规、守法进行交易。例如，不得签订“阴阳合同”来逃避税收等。在居间服务时，房地产经纪人员应站在中立的角度积极促成交易达成，保障各方利益。

在正式签订存量房买卖合同前，房地产经纪人员应做好以下准备工作：

1.了解当事人的主体资格

①通过查验当事人身份证明，确定当事人是否具备相应的民事行为能力。涉及无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应当由其法定代理人签订房地产买卖合同。

②委托代理的，代理人应当提供有效的委托手续。按规定需要进行公证或认证的，应提供证明文件。

③出卖人对出售的房地产有完全处分权。如有共有人的，应当由共有人共同签订房地产买卖合同。例如，经济适用房是否具备上市交易条件。

④买受人是否符合当地限购条件或者其他条件。例如，境外人士（机构）购买房地产有特定要求。

2.核实交易的房地产的自然状况和权利状况

通过前期查看，再次确认房地产的自然状况。例如，坐落、建筑面积、户型及结构、装饰装修及附属设施等。

核实该房地产是否存在被有权机关查封限制、设立有异议登记或抵押权登记等不能进行买卖的情形。如果有这些情形，则不能签订买卖合同。

查验出卖人提供的房地产权属证书是否齐备。

3.选择合同文本

房地产经纪人员需要征询当事人签订合同的具体意向。除当事人明确表示自拟合同外，应当提供房地产管理部门的（或者工商管理部门和房地产管理部门联合制定的）示范合同文本供当事人选择适用。在必须使用管理部门示范合同的地区，需要告知当事人必须签订有关部门制定的示范合同文本，否则无法办理房屋的过户登记。同时需要告知当事人，其自拟条款可以作为合同附件或者补充协议，同样具有法律效力。

除自行拟定合同外，实践中适用的合同主要有以下两种：

①行政主管部门的示范合同文本。目前我国各地大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用其（或者房地产管理部门和工商管理部门联合）制定的存量房买卖合同示范文本。重庆市国土资源和房屋管理局与重庆市工商行政管理局在2011年联合制定了《重庆市房屋买卖合同》，见附录一。

②房地产经纪机构提供的合同文本。不少房地产经纪机构也制定了房地产买卖合同参考文本，就实践中的情况看，大部分采用的是居间和买卖合一的合同，较为常见的是房地产居间买卖合同，即所谓三方合同。合同当事人包括买卖双方和经纪方。采用这类合同时一定要对当事人解释清楚所有条款的内容和含义。

（二）存量房买卖合同的主要内容

房地产经纪人员需要明确合同的基本条款和主要内容，在认真研读这些条款的基础上，根据交易双方的意思拟定合同的全部条款和附件、补充条款。

1.存量房买卖合同的主要内容

存量房买卖合同的主要内容包括：当事人情况、所买卖房地产的基本情况、成交价格及付款方式、房屋交付及权属登记、违约责任以及双方约定的其他权利义务内容。

2.对买卖合同重要条款的拟定和解释

①买卖双方需要填写真实的身份证明情况。

②写清房屋坐落。除说明小区名称外，一定要注明公安门牌号；如果实际门牌号与权属证书记载的门牌号不一致，应以权属证书记载的门牌号为准，但应注明实际门牌号的情况。

③标明房屋的结构和户型。如果是另单写明的，最好作为合同附件。

④有关房地产价格的约定必须明确，写明总价，指明装修或者附属设施设备的价格、物业维修基金、车库价格等是否包括在内。存量房买卖一般按套计价，如采用单价计算的则应写明单价以及面积误差的处理方式。

⑤详细说明房屋装修状况及屋内附属设施设备，特别是合同中须写明是否含固定设施和家具。如果包含在内，最好列一清单作为合同附件，以后发生争议时可以作为处理依据。

⑥房款支付方面，应明确付款时间及支付方式。当事人应按照存量房交易结算资金管理的要求自主选择“自行划转资金”或“存量房交易资金专用账户划转”方式。如涉及贷款支付房款的，房地产经纪人员应提醒当事人需要贷款的条件和相关事项的具体约定。如果是房地产经纪机构或者是房地产经纪人员协助办理贷款的，需要写明贷款办理的责任，特别是需要约定因各种原因导致贷款失败的处理办法。

⑦明确房地产交付时间及标准。如果该房屋设立有户口登记，还应明确户口迁出的时间。

⑧明确办理权属转移登记的时间。房地产经纪人员应提醒当事人有关转移登记的法律意义以及发生转移的时点。

⑨当事人约定采用担保的，房地产经纪人员应提醒当事人关于担保的方式、法律责任。一般采用定金方式较多。

⑩买卖税费的承担方式。房地产经纪人员应告知当事人房地产买卖涉及的各种税费标准、法定负担方，为当事人预算税费成本。尤其要查明房地产已取得年限是否达到5年、土地使用权取得方式、出卖人取得该房地产的原因等，这些情况不同会导致不同的税费负担。

（三）法律责任及风险提示

在代拟存量房买卖合同时，房地产经纪人员需要明确告知当事人合同的效力、履行及合同签订后所需要承担的法律责任，提醒当事人谨慎、认真对待合同的签订，斟酌合同的每一个关键性条款。对于当事人不理解的地方需要进行解释，对于容易引起争议的地方需要提醒当事人特别注意。

1.不履约的风险

要告诉当事人合同在交易中的重要作用，提醒当事人合同签订之后，一定要按照合同履行义务，一旦毁约或者不按照合同约定履行义务时需要承担的法律责任和经济赔偿责任。

2.定金风险

对采用定金担保的，对定金条款和定金罚则予以提示。根据我国法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。但需要提醒当事人，根据法律规定，如果既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。如定金没有实际交付，则不适用定金罚则；实际交付改变数额的，以改变后的数额为准。

3.产权过户的提示与其他费用的结算

房屋交付有两种：一种是实物交付，即房屋交付给购房人；另一种是权利交付，即将所有权办至购房人名下。由于产权过户需要双方当事人到登记机关办理，因此在签订存量房交易合同时，需要提示当事人约定具体的房屋的交付方式（如交钥匙）和产权过户的义务、具体过户的时间及逾期过户时违约方的责任。

签订合同时也需要特别注意有关费用的结算，如物业维修基金是否过户或者结算；水、电、气、网络、有线电视等费用的承担；物业服务费是否有欠缴及其如何结算等，以免留下后续纠纷。

4.交付的风险与责任

在签订合同时需要明确房屋风险责任转移的时间。一些地方管理部门的示范合同有相关的条款备选，否则需要提醒当事人进行特别约定。一般常见的约定有：房屋交付之时，风险责任转移；自产权过户之日起风险责任转移。为防备一些意外风险，通常在合同中可以约定一笔尾款以作为责任担保。

5.装修处理及附属设施设备的转让

存量房交易中装饰装修是一个重要内容。除纯粹的毛坯房买卖之外，很多存量房交易时均是带有装修的。装修是否是交易的条件或者内容，一定要在合同中表明。此外，家用电器、家具等是否一并转让或者是作价转让均须在合同中明确，最好明确家具和设施等的品牌、现状，也可以在签订合同前通过现场拍照方式说明，并在合同中约定以此作为交付现状。

6.权利瑕疵担保的说明

卖方的权利瑕疵担保是指房屋出卖人担保其出卖的房屋所有权完全转移于购房人，其他人不能对房屋主张任何权利。即卖方需要保证其出卖的房屋是完全没有任何法律问题的。典型的状况如出卖房屋为夫妻共有财产，但房屋登记在一方名下时，需要承诺夫妻双方对出卖房屋行为的认可。另外，交易房屋是否有抵押、出租、查封等情况，均需在合同上写明，以免产生后续纠纷。对于原职工已购公有住房上市出售和经济适用房、集资房、限价房等出售的，需要说明限制交易的情况。

对于买方而言，在目前宏观调控的情况下，房地产经纪人协理需要了解当地的政策，并告知买方在签约前最好查明其是否属于限购对象，避免将来合同不能履行。

7.税费承担方式的说明

买卖双方的税费承担方式必须在合同中明确。特别是对于双方或者一方要求签订“阴阳合同”的，一定需要提示法律风险，即合同可能无效；卖方可能无法全额收到房款；买方将来再出售时税费可能增加；可能导致的其他法律风险。

8.对示范合同文本中空白条款的解释

管理部门制定的示范合同的大部分条款是已经事先确定好的，是不能改变的。双方当事人只能就其中的空白部分进行约定和填写。房地产经纪人员需要对已经制定好的条款进行解释，对需要填写的空白条款进行提示，并告之当事人对于示范合同文本中未写入但需要明确的事宜，可以通过合同的附加条款进行约定，并需要提示当事人附加条款和补充协议一定要双方当事人签章。

采用房地产经纪机构为双方当事人提供的格式合同文本（其自身也是合同当事人之一）的，这类合同形式上与示范合同相似，大部分条款也是事先定好的，只需要当事人填写空白处。但由于该类合同是房地产经纪机构拟定的，且大部分情况下房地产经纪机构也是当事人，所以一定需要就所有的条款进行解释。一旦有争议，作为合同的制作方需要承担一定的法律责任。

（四）合同文本的保管与核对

合同一般需要买卖双方各执一份，房地产经纪机构也应该留存一份，此外产权过户、抵押贷款、缴纳税费等都需要合同。需要特别注意的是，不论签有多少份合同，每份合同都需要内容一致，不能有实质性的差别，而且每一份合同均需要当事人签章，否则合同的效力会受到质疑。房地产经纪人员需仔细核对每一份合同，并保存一份存档备查。如需办理抵押贷款，买卖合同的有关内容与抵押贷款合同的相关内容应对应一致，以利于贷款审批。

二、代拟商品房买卖合同

在商品房买卖中，房地产经纪人员主要是作为楼盘代理方与购房人洽谈，并在购房人确定购买所代理销售的商品房后，与购房人协商拟定商品房买卖合同的主要条款。

（一）准备工作

1.公示销售许可文件等

商品房销售现场应当明示商品房预售许可证、开发商营业执照及资质证书、土地使用权证书、商品住房预售方案、预售资金监管银行及监管账号、代理销售的经纪机构备案证明及营业执照，以及准售及可售的房源和价格等。

如果是现房销售的，要公示土地房屋权属证书等文件。

2.向购房人披露与开发商的关系

目前房地产项目已经初步实现了产销分离。在商品房销售中，由房地产经纪机构全程代理销售的日益增多。销售现场的售楼人员往往就是房地产经纪机构的经纪人员，但如果不表明身份，作为购房人是不知道经纪人员与开发商的关系的，往往将房地产经纪机构的经纪人员视为开发商的员工，因此可能提出一些需要开发商解决的问题和要求，而房地产经纪人员作为现场人员是无法解决的。所以，及时向购房人披露经纪人员的身份，说明自己或者经纪机构和开发商的关系，可以分清经纪机构和开发商的责任界限，有利于将来纠纷和矛盾的处理。

3.商品房项目的主要情况及物业服务情况介绍

在签约前，房地产经纪人员应向购房人综合介绍开发商的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情

况，前期物业管理和管理规约的情况，物业服务的收费情况等。

4.说明购房意向书的作用

购房人确定购买意向后，很多开发商及作为销售代理人的经纪人员采取签订意向书的方式锁定客户，但这并不能够取代正式的商品房买卖合同。根据意向书的内容不同，法律上可以认定为预约合同，即约定将来签订合同的合同。如果其内容完全符合买卖合同的特征和要求，则在法律上也可以视其为买卖合同。

5.确定合同文本

在商品房销售过程中，房地产经纪人员需要首先提供商品房买卖合同供购房人查看阅读。在大部分地方，商品房买卖合同是政府行政主管部门制作的示范合同文本。重庆市国土资源和房屋管理局与重庆市工商行政管理局在2008年制定了《重庆市商品房买卖合同》示范文本（见附录二），并且要求采用示范文本，鼓励采用网签形式。房地产经纪人员应向购房人说明很多条款是事先确定好的，但空白条款是可以协商的，并且购房人如有特殊要求，可以签订补充条款。

一些房地产开发商有时会在正式签订示范合同文本前，要求购房人签订本公司制定的商品房买卖合同。还有开发商制定了统一、详细的补充条款。按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定，商品房买卖合同格式文本及附加条款应当在工商行政管理部门备案。如使用房地产开发商制作的格式条款，需要向购房人解释清楚格式条款的含义。否则，发生争议时，会作出不利于开发公司的解释。

另外，还要了解买受人是否符合当地限购条件或者其他条件。

（二）商品房买卖合同的主要内容

根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

示范文本内容详细，表述严谨，房地产经纪人员需要进行仔细解答。

（三）法律责任、合同重要条款以及风险提示

除了通常对合同效力、履约义务予以提示外，主要有：

①首先应对商品房现房销售与预售情况作出说明。按照规定，预售商品房项目是未通过竣工验收，但已取得商品房预售许可证的。商品房预售由于是销售尚未建成的房屋，因此客观上存在一定的法律风险。现售的项目是已经通过竣工验收的，重庆市的现房销售还需要办理新建房屋初始登记。

②项目土地与开发情况说明。主要是查实预售项目的土地性质、规划用途、来源、使用年限、是否设有抵押等情况以及开发项目的具体情况。

③房屋图纸与结构等附件提示。房屋相关的图纸一般作为合同附件，为防止以后发生争议，房地产经纪人员应该告知当事人图纸应经双方认可并签章，特别是需要开发商的签章认可。

④提示预售资料与广告相关内容写入合同。根据有关规定，商品房销售广告和宣传资料所明示的事项具体确定并对商品房买卖合同的签订以及价格的确定有重大影响的，应当是合同的内容。

⑤面积误差条款的约定。作为期房，在签订买卖合同的时候，其销售的面积是预测的。最后结算的面积是以登记簿所记载的面积为准，而登记的面积为实测面积。因此，合同面积与登记面积之间可能存在一定的误差，房地产经纪人员应该提醒当事人需在合同中约定交付面积与实测面积发生误差时的处理方式，或在合同中直接约定误差解决方式适用有关部门的规定。合同中也需要约定套内面积和建筑面积、分摊的公用面积之间的误差处理方式，公用面积分摊方式应明确。

⑥预售商品房的规划、设计更改的约定。未作约定的则按照法律法规规定办理。

⑦买卖合同登记备案、预告登记、产权登记的约定。应当明确办理的时间要求和责任。房地产经纪人员要提醒三个行为的不同法律意义。在实践中，如果合同未作出约定，则按照法律法规规定办理。预购商品房办理预告登记是当事人约定事项，但需要办理预购商品房抵押权预告登记的，必须先办理预购商品房预告登记。

⑧相关费用的负担与前期物管的约定。就购买的商品房的价格，需要在合同中说明是否包含其他费用，如网络光纤、有线电视、装饰装修及设施设备费用等。由于很多地方的管理部门提供的示范合同文本将前期物业管理条款作为合同的组成部分（附件），因此在签订合同时必须就前期物业管理和管理规约进行选择或者约定。

⑨交付和保修及风险责任的约定。需要提示当事人将交付期限约定清楚。对于合理顺延期也要约定，合理顺延的理由一定要在合同中写明。明确规定除不可抗力以外，哪些理由可以延缓交付。一定要注明买方接管房屋时应按合同要求验收。要明确是否采用样板房作为房屋交付的标准。

风险责任一般约定是房屋交付后转移，但是需要就交付的程序进行约定，特别是约定一方不配合的情况下如何处理及责任认定的原则。

开发商应当向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

⑩定金罚则的提示。在签订定金或者定金条款时，房地产经纪人员需要告知当事人关于定金的性质和定金罚则的内容。

（四）商品房买卖合同的核对与保管

一般商品房销售中，为办理贷款、过户等，当事人需要签订多份合同，房地产经纪人员一定要注意合同间的一致性，特别是注意网签上传的合同和纸质合同的一致性。为防止将来产生合同争议，房地产经纪机构需要保管一份核对无误的合同存档备查。

三、代拟房屋租赁合同

房屋租赁是房地产经纪人员的日常业务之一。除国家法律法规等规定外，房屋租赁行业主要是通过合同来规范的，因此房屋租赁合同的拟定十分重要。

（一）准备工作

①查明房屋的自然状况和权利状况，明确房屋装饰装修和设施设备情况，以及是否属于禁止租赁的情况。

房地产经纪人员可以与当事人共同查看房屋，最好对出租房屋的设施设备列一份清单，或者进行现场拍照，在签约时照片可以作为合同附件。

②了解当事人的主体资格，查看必要的证明文件。例如，转租房屋的，出租人应当提供原出租人同意转租的书面证明。

③确定合同文本。房地产经纪人员需要征询当事人签订合同的具体意向。除当事人明确表示自拟合同外，应当提供房地产管理部门的（或者工商管理部门和房地产管理部门联合制定的）示范合同文本供当事人选择适用。同时需要告知当事人，其自拟条款可以作为合同附件或者补充协议，同样具有法律效力。

a.行政主管部门制定的示范合同文本。重庆市国土资源和房屋管理局与重庆市工商行政管理局在2013年联合制定了《重庆市房屋租赁合同》，见附录三。

b.房地产经纪机构提供的合同参考文本。不少房地产经纪机构制定了房屋租赁合同，就实践中的情况看，大部分采用的是居间和租赁合一的三方合同。

（二）房屋租赁合同的主要内容

房屋租赁合同一般包括以下内容：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任；其他约定。

根据《城市房地产管理法》规定，租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋的修缮责任是房屋租赁合同的必备条款。

（三）法律责任、合同主要条款及风险提示

除了通常对合同效力、履约义务予以提示外，还有：

①房屋租赁是一项民事行为，作为承租人和出租人的权利义务主要是通过合同确定的。在代为拟定租赁合同时，需要告知当事人国家的有关规定，尤其是禁止性的规范，如关于人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，保障房出租、群租等问题，在签订合同前必须要解释清楚。

②房屋租赁押金的支付与作用说明。房屋租赁通常需要支付一定的押金，其作用主要是担保租金的按时交付和房屋、设施设备的合理使用。房地产经纪人员在代拟合同时特别需要提醒当事人，押金的数额应该适当，过高不利于承租人，过低不利于出租人。

③房屋装饰装修与设施设备处理。需要告知当事人合同中要明确是否同意承租人另行装修，如果同意承租人装修，还需要约定租赁合同到期时装饰装修物的处理办法。

④租金交付方式的说明。合同中需要明确租金的支付方式，如月付、季付、年付等，如何支付及迟延支付的责任。

⑤维修责任的约定。房屋及其设施设备的维修责任需要约定，如没有特别的约定，维修责任由出租人承担。

⑥税收责任的约定。按照目前的规定，房屋出租需要缴纳相关的税费。纳税是出租人的义务，但由于实践中很多出租人不愿意缴纳，因此房地产经纪人员需要提醒当事人在合同中一定要约定相关的法律责任，以免日后引发争议。

⑦物业费等费用的缴纳约定。通常水、电、气、有线电视、电话、上网等费用均是由承租人缴纳的。但为防止发生争议，最好在合同中就此作出明确约定，特别是物业费需要特别约定。

⑧转租约定的提示。出租的房屋是否能够转租需要在合同中约定，否则不能转租。

⑨租赁结束的责任约定。房屋租赁合同应约定租赁期结束时房屋、设施设备的交付和验收程序等要求。特别需要提示当事人的是，在合同未到期时双方合意解除合同或者撤销合同，应约定如何处理房屋装饰装修以及设施设备，或者由哪一方承担装饰装修以及设施设备补偿；在合同无效的情况下，装饰装修以及设施设备如何处置，或者装饰装修以及设施设备补偿的承担方式；正常的合同履行期满，装饰装修以及设施设备的处理方法。

⑩优先购买权提示。按照我国法律规定，承租人具有房屋的优先购买权。因此，房地产经纪人员在代拟合同时需要对当事人双方说明以下问题，以免房屋出租期间产生纠纷。

a.承租人的优先购买权行使条件。优先购买权是指房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，承租人在同等条件下的才可以行使，但房屋出租人应当在出售前合理期限内通知承租人。房地产经纪人员应告知当事人在合同中对此进行约定。

b.承租人行使优先购买权的司法限制。按照最高人民法院的司法解释，承租人的优先购买权是有一定限制的，下列情况下，房屋承租人的优先购买权法院不予保护：房屋共有人行使优先购买权的；出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。因此需要提示当事人注意，并在合同中进行相关条款的约定，以及时保护自己的权利。

（四）合同的核对与保管

为避免将来发生争议，房地产经纪机构应当仔细核对合同的条款，保证每一份合同条款的一致性，并留存一份存档备查。