房地产评估合同纠纷

第四节　房地产评估合同纠纷

主题案例1

北京某地联合房地产评估有限公司与北京某玉山庄房地产开发有限公司委托合同纠纷案^[28]

案情回顾

2006年9月6日，本案当事人某地公司、某玉公司签订《协议》，约定某玉公司委托某地公司对涿州市某项目范围内被拆迁房屋(含装修)、附属物按照有关规定进行估价，期限为2006年9月7日至2006年10月14日，2006年10月11日以前交付某玉公司评估报告，估价服务费55万元;本合同项下所有洽商变更，均应加盖双方公章确认，无双方公章确认的文件均无效。

2006年9月11日至2006年10月19日间，某地公司与某玉公司就评估工作达成20份会议纪要，双方代表在各份会议纪要上签字确认，载明有被拆迁户拒绝入户或家中无人的情况，会议纪要均未加盖双方公章。

2006年12月11日，某地公司向某玉公司送达了评估报告，某玉公司职员王某予以签收。2006年12月30日，某地公司向某玉公司送达了《关于对最终审核结果的函》以及评估报告，王某予以签收并注明“不视同甲方已经确认”的字样。

评估报告最终确认:该房地产为住宅用途，于估价时点2006年10月28日的拆迁补偿价格为56 846 250元，评估对象是涿州市码头镇张村范围内边家街村等5村共1 133院所属的将依法实施拆迁的房屋及其装修、设备、附属物。

2007年3月30日、2007年4月12日，某玉公司向某地公司发出联系函，要求某地联合公司尽早完成评估工作并出具完整评估报告，否则某玉公司解除合同并追究某地联合公司违约责任。2007年5月10日，某玉公司向某地公司发出联系函，通知某地公司其要求解除合同。

争议焦点

《房地产评估协议》中评估的范围如何确定。

裁判意见

一审法院认为，某地公司与某玉公司签订的《协议》合法有效。会议纪要虽然对评估范围有“规定在院外的树木一律不予登记”、“关于非住宅(学校、村委会、村设施)放到最后统一处理”的表述，但会议纪要均未加盖双方公章，按《协议》的约定，无双方公章确认的文件均无效，故会议纪要不能作为确定评估范围的依据。

根据《协议》的表述，被拆迁房屋并没有区分房屋的性质，应当既包括住宅性房屋，也包括学校、村委会、村设施等非住宅性房屋，但《协议》中所指的附属物不能认定包括公共道路、树木等，即评估范围应为项目用地内所有被拆迁房屋(含装修)及其附属物。某地公司仅对住宅性房屋及其附属物进行了评估，没有全面履行合同义务。

鉴于不能确定住宅性房屋(含装修)及其附属物占所有被拆迁房屋(含装修)及其附属物的比重，不能以计算《协议》约定服务费的比例的方式确定某地联合公司应得的合理服务费，所以某玉公司应给付某地公司的一定数额的服务费。

二审法院支持一审法院的观点。

评析探讨

理论上，房地产评估的范围如何确定，取决于合同约定和法律规定。实践中，房地产评估的范围的确定，需要结合各种因素来综合判断，保持双方权利和义务的统一。

本案中，当事人的约定，成为判断双方权利和义务的重要依据。会议纪要由于没有按照合同约定进行双方盖章确认而被法院认定无效，不能作为确定双方权利和义务的依据，体现了法院尊重当事人意思自治的原则。但实际上，双方盖章并不能作为认定权利和义务变更的唯一依据，只要有权的代表签字认可即可。本案中，法院在合同有明确约定的情况，还是按照当事人的约定进行判决，有可取之处，但严格按照合同约定而脱离合同履行实际情况的判决结果也值得商榷。

实践中，在合同约定不明确，当事人通过会议纪要、补充协议、口头承诺、电子信函、电视电话会议等形成对原合同进行的补充、完善、解释和变更，只要是真实的意思表示，内容不违反法律规定，其效力应当予以认可。

主题案例2

广西某达房地产评估有限责任公司与南宁交通水利投资有限责任公司服务合同纠纷再审案^[29]

案情回顾

本案当事人某达公司、交通水利公司于2004年11月5日签订一份《估价委托合同》，交通水利公司选定某达公司为南宁市江南堤路园工程项目的城市房屋拆迁估价机构;估价范围:江南某某园工程西园下游(不含西园)至邕江一桥段国有土地上(以拆迁红线图为准)的房屋;估价目的:为甲方确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格;估价时点:为房屋拆迁许可证颁发之日即2004年10月8日;本合同房屋估价收费标准按计价格［1995］971号文件规定执行。

某达公司按合同约定对合同所载事项向交通水利公司出具评估报告。2006年6月1日，某达公司向交通水利公司提交《工程款结算书》，并提出自己共出具分户报告537份，总评估金额102 906 193元，按合同计算应收取评估费约459 128元，扣除已支付的进度款15万元，剩余309 128元尚未支付。

交通水利公司将某达公司的《工程款结算书》提交南宁市财政投资评审中心进行审定，该中心核定上述项目的评估费总额为231 674元。双方协商未果，遂诉至本院。

争议焦点

房地产评估服务费的计算标准。

裁判意见

一审法院认为，双方自愿签订《估价委托合同》，计价格［1995］第971号文虽然规定了最高的收费标准，但由于该文件第七条同时规定:“上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，报国家计委、建设部备案。”双方虽在合同中约定房屋估价收费标准按计价格［1995］第971号文执行。但因广西壮族自治区物价局已于1999年3月15日制定了桂价房字［1999］086号文，该文件规定的收费标准低于计价格［1995］第971号文的收费标准。某达公司作为广西壮族自治区内的房地产评估机构，应遵守广西壮族自治区桂价房字［1999］086号文规定的收费标准进行评估收费，其评估费收取的标准不能超过桂价房字［1999］086号文规定的标准计算评估费，故双方约定的高出桂价房字［1999］086号文规定标准的收费部分违反法律的强制性规定，应属无效，该部分无效不影响合同其他部分的效力。

某达公司不服，向南宁市人民检察院申诉。南宁市人民检察院抗诉认为:本案双方当事人自愿签订的《估价委托合同》为有效合同。合同约定按计价格［1995］第971号文的规定收取房屋估价费，分户评估收费标准以被拆迁人分户房屋评估价值为计算依据。《合同法解释(一)》第4条规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。一审判决依据桂价房字［1999］086号文确定收费标准，违反了该法律的规定，不能够以此地方性规定作为认定合同无效或部分无效的依据。

再审一审法院认为，双方在合同中只约定房屋估价收费标准按计价格［1995］第971号文规定执行，并未具体明确按哪一条执行，而计价格［1995］第971号文第五条第二款规定:“以房产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。”第七条还规定:“上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准。”1999年3月15日，广西壮族自治区物价局作出桂价房字［1999］086号文，该文第二条第二款规定了广西壮族自治区范围内以房产为主的房地产价格评估收费标准，该文从1999年4月1日起执行。由于计价格［1995］第971号文既规定了以房产为主的房地产价格评估收费标准，同时还特别规定了该房地产价格评估收费标准为最高限标准，各省、自治区物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准，根据特殊规定优于一般规定的原则，在本案中，双方签订合同的时候，广西壮族自治区物价局已经作出桂价房字［1999］086号文，规定了广西壮族自治区范围内以房产为主的房地产价格评估收费标准，且某达公司属于广西壮族自治区内的房地产评估机构，其收费标准就应该按照广西壮族自治区物价局桂价房字［1999］086号文执行，这也符合双方在合同中就房屋估价收费标准按计价格［1995］第971号文规定执行的约定。原审确定本案按照桂价房字［1999］086号文规定的收费标准进行收取评估费用并无不妥，亦未违反合同的约定，但原审认定双方约定的高出桂价房字［1999］086号文规定标准的收费部分违反法律，应属无效的理由欠妥，应予纠正。

再审二审法院认为，根据国家计委、国家经贸委、财政部、监察部、审计署、国务院纠风办(计价格［1999］2255号)《关于印发的通知》规定，评估收费实行政府指导价;又根据《中华人民共和国价格法》规定，实行政府指导价的收费标准由行政区域内的政府价格主管部门制定收费基价及其浮动幅度。因此，广西壮族自治区物价局作为价格行政主管部门，该主管部门根据国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格［1995］971号)精神制定的桂价房字［1999］086号文，确定了广西壮族自治区范围内房地产中介服务的收费标准，该收费标准应作为广西壮族自治区区域内房地产中介服务的收费标准。某达公司作为专业的房地产价格评估机构，在订立本案《估价委托合同》时，对收费标准没有明确约定按国家计委、建设部计价格［1995］第971号文规定的具体条款，由此引起了双方对评估收费标准的争议。原审判决根据特殊规定优于一般规定的原则，按照广西壮族自治区物价局桂价房字［1999］086号文执行，并不违背双方当事人在合同中对房屋估价收费标准按计价格［1995］第971号文规定执行的约定。原一审法院的再审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。

评析探讨

依据《合同法》第52条，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《合同法解释(一)》第4条进行了细化的规定:“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”但本案中广西壮族自治区物价局出台的《关于加强房地产中介服务收费管理问题的通知》(桂价房字［1999］086号)在效力层级上仅属规范性文件，一审法院以双方当事人约定的高出前述桂价房字［1999］086号文规定标准的收费部分违反法律的强制性规定为由，认定合同部分无效，是不正确的。

关于房地产评估服务费的计算标准的适用问题。双方当事人在《估价委托合同》中约定，房屋估价收费标准按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格［1995］971号)规定执行，但是并未明确约定适用的具体条款。该通知第7条规定:“上述规定的房地产价格评估、房地产经纪收费为最高限标准。各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依据本通知制定当地具体执行的收费标准。”，由此可知该文授权省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门制定当地具体执行的收费标准。广西壮族自治区物价局根据授权出台了《关于加强房地产中介服务收费管理问题的通知》(桂价房字［1999］086号)，因此法院在认定合同效力时应综合考虑计价格［1995］971号文件和桂价房字［1999］086号文件。依据合同的约定和国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格［1995］971号)第7条的规定，本案收费标准应当适用广西壮族自治区物价局的《关于加强房地产中介服务收费管理问题的通知》(桂价房字［1999］086号)，涉案合同关于收费的约定并非无效，而是应采取正确的解释方法确定收费标准。

【注释】

[1]刘薇，李成刚.房地产经纪.北京:化学工业出版社，2005:1.

[2]王存筛.我国经济法律现状分析.法学，1993(6):30.

[3]张永岳，刘道桐.房地产经纪人基础教程.北京:三联书店出版社，2000:1.

[4]陈龙乾，黄贤金.房地产经营与管理——房地产企业的经济作为分析.北京:中国矿业大学出版社，1996:333.

[5]国家工商行政管理总局令(第14号)。

[6]刘薇，李成刚.房地产经纪.北京:化学工业出版社，2005:36.

[7]中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国人力资源和社会保障部第8号令。

[8]和战红.试论我国房地产评估制度的现状及改进路径.华章，2011(4):48.

[9]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.北京:中国建筑工业出版社，2005:3.

[10]案例详见北京市第二中级人民法院民事判书(2012)二中民终字第02652号。

[11]关德东.委托合同·行纪合同·居间合同.北京:中国民主法制出版社，2003:127.

[12]关德东.委托合同·行纪合同·居间合同.北京:中国民主法制出版社，2003:129.

[13]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2012)二中民终字第00301号。

[14]唐德华.合同法(分则)及司法解释案例评析.北京:人民法院出版社，2004:790－791.

[15]胡康生.中华人民共和国合同法释义.北京:法律出版社，1999:600.

[16]费安玲.委托、赠与、行纪、居间合同实务.北京:知识产权出版社，2005:386.

[17]唐德华.合同法(分则)及司法解释案例评析.北京:人民法院出版社，2004:791.

[18]胡康生.中华人民共和国合同法释义.北京:法律出版社，1999:600.

[19]案例详见上海市第二中级人民法院(2009)沪二中民二(民)终字第1508号。本案为《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》(法〔2011〕354号)中公布的指导性案例。

[20]应仕海.房屋居间合同案件审理的若干法律问题研究.广西政法管理干部学院学报，2010(6):112.

[21]胡康生.中华人民共和国合同法释义.北京:法律出版社，1999:594－595.

[22]应仕海.房屋居间合同案件审理的若干法律问题研究.广西政法管理干部学院学报，2010(6):113.

[23]中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会案例，未公布。

[24]关德东.委托合同·行纪合同·居间合同.北京:中国民主法制出版社，2003:127.

[25]胡康生.《中华人民共和国合同法》释义.北京:法律出版社，1999:598.

[26]唐德华，孙秀君.合同法(分则)及司法解释案例评析.北京:人民法院出版社，2004:774.

[27]案例详见湖北省高级人民法院民事判决书(2007)鄂民一终字第200号。

[28]案例详见北京市第二中级人民法院民事判决书(2009)二中民终字第07921号。

[29]案例详见广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书(2010)南市民再终字第2号。