房地产交易合同基本知识

第一节　房地产交易合同基本知识

一、房地产交易

房地产交易是指房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。

根据不同标准，房地产交易有不同的分类。根据《城市房地产管理法》规定，按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。房地产转让有无偿转让和有偿转让两种，房地产经纪活动中主要是有偿转让，包括存量房地产买卖、商品房预售、商品房现售。房地产抵押是一种为债权债务设立担保的方式，担保的债权情形多样，在房地产经纪活动中涉及交易资金的情况不多，故本章不作介绍。

按交易客体的不同，可分为单纯的土地权利交易、地上房屋及所占用土地权利交易。土地权利包括土地所有权、集体土地使有权、国有土地使用权等，我国规定土地所有权不得转让，但土地使用权可以依法取得并进行转让，这种取得和转让需要更加严格的程序。本章所讲房地产交易，仅指地上房屋及所占用土地权利交易。

房地产交易一般应遵循以下原则，来确保交易的安全、公平、合法：

①房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则。

②房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时交易，这就是“房产权与地产权一同交易规则”。同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由同一主体享有，而不能由两个主体分别享有；如果由两个主体分别享有，他们的权利就会发生冲突，各自的权利都无法行使。

③房地产交易应当采用法定形式。房地产转让、抵押的当事人应当依法办理权属登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。房地产的特殊性决定了实际占有或签订契约都难以成为判断房地产权利变动的科学公示方式，现在各国多采用登记公示的方法以标示房地产权利的变动。我国现行法律制度也确立了这一规则。

实务中，交易当事人应当签订书面合同，对交易标的、价款、支付方式、资金结算、房屋交接、履约时间等达成一致，并对各方具有约束力。

④房地产交易应当遵循等价交换。房地产交易就是当事人彼此让渡使用价值和实现价值的过程，这种等价交换通常表现为一方向对方支付价款而获得房地产权利。无偿转让是一种特殊形式。

二、房地产交易合同的概念和特点

（一）房地产交易合同的概念

房地产交易合同是指当事人之间就设立、变更、终止关于房地产交易事项权利义务关系的协议。

《城市房地产管理法》则对房地产交易的内涵进行了界定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产抵押合同一般由抵押当事人直接办理，房地产经纪人员较少涉及。房地产经纪人员在日常业务中主要涉及存量房买卖合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同。

（二）房地产交易合同的特点

房地产交易合同具有以下特点：

①合同当事人即交易当事人是平等的民事主体，一方不得将自己的意志强加给另一方，履行合同发生争议时都受到法律平等的保护。

②合同内容是当事人在自愿的基础上经过协商一致的结果，当事人不得将自己的意志强加给对方，合同以外的主体也不得横加干涉。

③房地产交易合同是有偿合同，并且是当事人双方互负对待给付义务。例如，在存量房买卖合同中，买方负有支付房屋价款的义务，卖方负有转移房屋所有权的义务。

④房地产交易合同通常是采用书面形式，当事人意思表示达成一致即告合同成立，对当事人即具有约束力。

三、合同的订立程序和主要内容

合同订立的过程，《合同法》规定“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。要约是当事人一方以订立合同为目的，就合同的主要条款向另一方提出建议的意思表示；承诺是当事人一方同意另一方要约的意思表示。简单而言，就是当事人经过发出信息、反复谈判而协商一致的过程。

合同内容即当事人的权利义务，往往以合同条款方式加以列举确定。根据《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。这些也是房地产交易合同必须具备的内容，只是在不同的交易合同中的具体表述不同。

四、合同的效力

当事人订立合同，合同成立应当满足的条件：一是合同当事人要具有相应的民事权利能力和民事行为能力；二是当事人对合同主要条款达成合意；三是内容不违反法律法规和社会公共利益。

依法成立的合同，自成立时生效。但当事人另有约定的，其合同虽然成立但没有生效，如在合同中附生效条件或者生效期限。

已经成立的合同，因为违反了法律法规的规定或存在其他法定原因，致使合同的效力存在障碍，表现为：

1.无效合同

《民法通则》第五十八条、《合同法》第五十二条，列举了合同无效的情形。

如果合同部分内容无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

无效的合同，则自始、当然、确定不发生效力。因该无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还或不必要返还的则应折价补偿；有过错的则应承担相应的责任。

2.可撤销、可变更合同

当事人在订立合同过程中存在意思表示瑕疵，法律赋予一方当事人撤销权、变更权。当事人可以直接向对方当事人提出请求，通过协商达到撤销或变更合同的目的，协商不成则可请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。

依据《合同法》《民法通则》的规定，可撤销、可变更合同的情形有：

①因重大误解而订立的合同；

②显失公平的合同；

③因欺诈、胁迫而订立的合同；

④乘人之危而订立的合同。

应当注意的是，这类合同在被撤销、被变更前依然属于有效合同。如果合同被撤销，则该合同自始没有法律约束力。

3.效力待定合同

效力待定合同是指合同虽然已成立，是否发生效力尚不能确定，有待于其他行为或事实使之确定的合同。

效力待定的合同主要在以下几种场合出现：

①合同的当事人不具有相应的民事行为能力。限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。

②无代理权而订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

③无权处分而订立的合同，如果经权利人追认或其后取得处分权的，该合同有效。

五、合同的履行和违约责任

合同生效，即对合同当事人产生法律约束力，当事人应当按照约定或者法律的规定，全面、适当地履行合同义务。

当事人不履行或不适当履行合同义务，则应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。