房地产交易资金的交割

第二节　房地产交易资金的交割

房地产交易完成后，交易当事人就要按照合同约定办理资金交割，即付款人将资金支付给收款人。交易资金种类不同，或当事人基于风险评估等因素，而采用不同的资金交割方式，总体上有两种：交易当事人自行交割和通过第三方在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户（以下简称为第三方专用账户）划转交割。

一、交易当事人自行交割

一般而言，金额不大、时效性强的资金都是当事人之间自行交割。如定金、押金、租金、服务费、订金（诚意金）等由当事人自行交割，税费也是由当事人或者受托申办权属登记的代理人直接到相关部门缴纳。而房地产买卖的价款交割，当事人通常会选择自行交割或者通过第三方专用账户划转交割。

1.商品房买卖房款自行交割

购房者与房地产开发企业达成房地产买卖协议后，购房者直接将房款一次性或分期支付给开发企业。如采用贷款支付部分房款的，金融机构在贷款发放后根据购房者的授权将贷款划转到开发企业账户。

商品房预售资金监管不属于第三方专用账户划转交割方式，而是在当事人自行交割房款后，由有关部门或机构对开发企业账户内的预售资金予以监管，防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。开发企业须将预售资金（包括定金、首付款、后续付款、贷款付款）存入银行专用监管账户，不得随意支取、使用，只能用作本项目建设，以确保如期顺利竣工交房。房地产行政主管部门会同银行等机构对商品房预售资金实施第三方监管。

《重庆市城镇房地产交易管理条例》规定，商品房预售人应当从发放该项目按揭贷款的银行中选择一家银行作为预售资金监管银行，并设立预售资金监管账户，预售资金由预售资金监管账户开户银行代为收取，预售资金由预售人、预售资金监管银行、工程监理机构共同监管。还规定了预售资金应当用于预售项目的工程建设，在项目竣工验收备案前，预售人不得将预售资金挪作他用，并规定了预售资金使用程序。

总的来看，商品房买卖房款自行交割方式方便快捷，风险相对较小，也有利于开发企业加快资金回收，推进建设进度。

2.存量房买卖价款自行交割

在存量房买卖过程中，当事人对交易中的风险进行评估后，双方协商一致，可以通过合同约定由当事人自行支付房款，即由买受人直接将房款一次性或者分期支付给出售方，如采用贷款支付部分房款的，金融机构在贷款发放后根据购房者的授权将贷款划转到对方账户。

根据《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》的规定，当事人选择自行划转交易结算资金的，办理房地产转移登记时还应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》。

存量房交易结算资金自行划转声明

卖方：_____________身份证件号码：__________________________

买方：_____________身份证件号码：__________________________

兹有买方向卖方购买坐落于重庆市____区（县）_____________的房屋，《房地产权证》证号为：_____________，房价款为人民币____元（大写金额：_____________）。

买卖双方在认真阅读重庆市国土资源和房屋管理局、中国人民银行重庆营业管理部共同制定发布的《重庆市存量房交易结算资金账户管理暂行办法》后，经双方协商决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。在交易过程中发生的资金及权属风险由买卖双方自行承担。

买方（签字）：　　　　　　　　　卖方（签字）：

代理人（签字）：　　　　　　　　代理人（签字）：

联系电话：　　　　　　　　　　　联系电话：

日期：　　　　　　　　　　　　　日期：

存量房买卖房款自行交割的优点是：一是方便快捷，当事人省去了与第三方机构签订协议、资金多次划转等烦琐事务，资金结算也更快；二是节约交易成本，不需要支付额外的资金结算手续费。但这种交割方式的风险相对较大，由于在办理房地产转移登记以及房屋交接的过程中可能出现当事人反悔、房地产被依法限制等意外情况，则已交割资金的买方的权益就会受到损害；反之，在已完成房地产转移登记后，未收到房款的卖方承担着资金风险。

当事人自行交割时应注意以下几点：一是，在买卖合同中明确约定自行交割资金，并要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》；二是，合同约定的资金交割时间已到，或者约定的交割条件已具备；三是，共同到银行柜台（或自助银行）办理资金转账，或通过网上银行办理；四是，保存好付款凭证。

二、第三方专用账户划转交割

1.建立第三方专用账户划转交割的必要性

由于房地产的巨大价值，且房地产买卖的完成是以转移登记办结为标志，而权属登记需要必要的工作时限，客观上给当事人带来权属登记风险或资金风险，资金安全已成为双方最为担心的问题。同时，社会诚信建设还不尽人意，个别当事人恶意欺诈的现象时有发生。另外，房地产经纪机构良莠不齐，占用、挪用客户资金或吃差价的情况时有发生，甚至引发社会不稳定事件。在存量房买卖中建立第三方专用账户划转交割资金的机制，可以实现信息透明、交易规范、安全保障、便民利民。

2.第三方专用账户资金的性质

根据建设部、中国人民银行关于《加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号）规定，客户交易结算资金专用账户内的交易结算资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，交易资金的所有权属于交易当事人。 《重庆市城镇房地产交易管理条例》也作出了相同的规定。

3.第三方专用账户的模式

多年来，各地对第三方专用专户监管制度进行了多种模式的探索。

银行监管模式，如建设银行曾推出“百易安”交易资金托管业务，建设银行受交易双方的委托托管交易资金。但由于银行不具备房地产交易的专业知识，这种模式逐渐淡出。

政府监管模式，即由房地产管理部门下属机构对存量房租售资金进行监管。但因牵涉烦琐细节，且有一定的专业性，政府部门人手有限，效果不甚理想，这一模式未获进一步推广。

中介、银行、客户三方独立账户共同监管模式，现演变成房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。

独立第三方模式，资金由第三方独立监管是国际上较为普遍的模式之一，大量存在于欧美，我国香港地区亦是如此。由于其独立性，有可能成为主流的监管模式。建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》中明确提出发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。

4.第三方专用账户划转方式的优缺点

通过第三方专用账户划转资金，尤其是房地产经纪机构或交易保证机构等专业机构的参与，能有效规避风险，解决了当事人对资金风险的担忧，能促进交易、保障安全。但也存在增加交易成本、结算时间适度延长、手续复杂烦琐等不足。