房地产交易

房地产交易是房地产经济的重要组成部分，在调剂余缺，满足人们生产和生活需要，推动人类社会进步和经济的发展诸方面，起着相当重要的作用。特别是随着我国社会主义市场经济的逐步完善和我国房改的不断深化，我国房地产市场方兴未艾，房屋买卖活动必将大量增加，房产交易会日益频繁。

第一节 房地产交易基础知识

【学习目标】

1 理解房地产交易的概念；

2 熟悉房地产交易的特点并能分析具体房地产交易现象；

3 掌握房地产交易制度；

4 熟悉房地产交易原则并在交易中进行运用。

【理论学习】

房地产交易有别于一般商品的“钱货交易”，是一种“钱权交易”，因此有必要掌握房地产交易的特点、交易制度等基础知识。

(一) 房地产交易的含义

房地产交易是房地产产权人为了特定的经济目的，按照一定的程序，将房地产或者其部分权益转移给他人的行为。通过房地产交易，在交易人之间形成特定的权利义务关系，房地产交易中产权人将房地产或其部分权益转移给他人而实现特定经济目的。在房地产交易中，与房地产产权人发生交易关系的一方，称为交易相对人。交易相对人通过承担特定的经济义务而取得房地产或者其部分权益。

(二) 房地产交易的基本特点

房地产交易过程没有物流。房地产交易实际上是房地产产权交易。其主要的特点主要有：

1 交易主体的区域性强

房地产固定在某个区域范围内，具有不可移动性和区位特性，即房地产是不动产，因此其交易的区域性比较强。

2 交易方式多样

房地产价值高、寿命期长，消费者的经济条件、工作单位所在地、消费者心理的变化等因素，决定了房地产交易方式多种多样，可以有房产买卖、抵押、租赁、交换等。

3 同一房地产可以多次进行交易

房地产一般价值高、寿命长，经济寿命最长可以达到70年，而物理寿命甚至可能更长。因此，在房地产项目的寿命期内，可以发生多次交易，多次的产权变更。

4 交易过程管理严格

房地产是社会主要财富之一，是绝大多数居民的主要生活资料和生存场所。因此，维持房地产交易的市场秩序，对社会稳定具有非常重要的作用和意义。所以，房地产交易需由政府部门进行登记后方可生效。

5 需要中介服务

房地产交易专业性强，而且房地产项目价值一般均比较高，相应的法律特征明显，交易程序比较复杂。因此，在房地产交易中，一般应该委托专业的经纪人作为代理进行房地产的市场交易。

我国《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。

(一) 房地产价格申报制度

房地产交易价格不仅关系着交易当事人之间的私人权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康发展，具有重要作用。2001年8月发布的《城市房地产转让管理规定》规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件，向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”；“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”；“房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。这些规定为房地产价格申报制度提供了法律依据。房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，通知交易双方应当交纳有关税费的税基。只要交易双方按照不低于正常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响房地产交易和权属登记的有关手续。

(二) 房地产价格评估制度

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估制度。”房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定公布。

(三) 房地产价格评估人员资格认证制度

《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”我国目前经国家统一考试认证的相关执业资格有房地产估价师，土地估价师和资产评估师。

房地产交易是指一方当事人支付房价，取得房屋的所有权。房地产买卖是一种民事法律行为，应遵守以下主要原则：

(一) 平等自愿的原则

在房屋买卖关系中，双方当事人地位是平等的，都是具有民事权利能力和民事行为能力的主体，取得一定权利必须承担相应的义务，反之亦然。当事人在房屋买卖中，在意志上是独立的，任何一方当事人不受他方当事人意图的支配。同时，在房屋买卖关系中，当事人是自愿的，他们自主地表达自己的真实意图，有选择对方当事人和处分自己权利的自由。

(二) 协商一致的原则

当事人在房屋买卖关系中，必须充分协商达成一致，不能把自己的意志凌驾于他方意志之上，强迫对方接受自己的意志。

(三) 公平合理的原则

双方当事人买卖房屋的行为应该公平合理，并有益于双方，同时不得损害国家、社会和第三人的利益。

(四) 等价有偿的原则

双方当事人在房屋买卖关系中要按照价值规律的要求等价交换。一方取得房屋所有权，必须支付房价；另一方取得房价，必须让渡房屋的所有权。

(五) 履行法定手续的原则

当事人在买卖房屋时必须履行法定的手续，如办理房屋所有权过户手续、缴纳税费等。这是国家对房产交易实施监督的必要手段，当事人必须按规定办理。

一、 知识训练题

1 简述房地产交易的概念。

2 简述房地产交易的特点。

3 简述房地产交易的原则。

4 简述房地产交易的制度。

二、 技能训练题

1 案例分析：

因为近几年上海的房价处于上升态势，所以一些开发商的心态变得有些浮躁，只追求放大的利润，消费者的合法利益却时常被忽视——2005年与消费者签的购房合约，2006年房价一涨马上就毁约。此类现象绝非个别。

唐小姐2005年看中郊区一套别墅，与开发商签订了房屋预约书，同时支付了一定数额的定金。房屋预约书上明确标注了唐小姐所预订楼盘的具体位置以及房屋的房号、面积、单价、总价、交房日期和付款方式，并标明每平方米的房价为5080元。然而，2006年下半年楼盘即将开盘时，开发商定睛一瞧： 周边同类楼价已窜至每平方米8000多元。这还了得！如果按照去年每平方米5080元的房价，岂不要少赚很多钱？于是，开发商要求唐小姐和其他一期购房者，每套房屋加价50万元，否则，休想得到房子。

唐小姐和一期购房者们认为，既然已经签订了房屋预约书，就应该产生法律效果，开发商便不应该毁约。在谈判未果的情况下，他们拿起了法律武器，联合诉讼开发商。

思考并讨论： 根据以上的材料，法院会支持唐小姐的诉讼请求吗？为什么？

2 案例分析：

王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，但未办理产权登记手续。另，王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从该房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某，但后因房价上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效。李某因之诉至法院。

思考并讨论：

(1) 王某与李某的商品房买卖合同是否有效？为什么？

(2) 王某有权转让该商品房吗？

(3) 本案违背了房产交易的什么原则？

第二节 土地交易

【学习目标】

1 理解土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租、土地使用权抵押的概念；

2 熟悉土地使用权出让的特点并能在实践中应用；

3 掌握土地使用权出让的方式和程序并能具体操作；

4 熟悉土地使用权转让的条件；

5 掌握土地使用权出租和抵押的条件与程序并能具体操作；

6 熟悉土地使用权出让方式；

7 能看懂土地使用权出让、转让、出租、抵押合同。

【理论学习】

我国实行土地社会主义公有制，城市市区的土地属于国家所有。土地交易必须遵守国家有关规定，采用合法的出让方式，使用正确的交易流程。

土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，再由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于房地产一级市场。

(一) 土地使用权出让的特点

1 土地使用权出让是国家行为

只有国有土地才能出让，集体土地的出让必须先经过征用，使得土地的所有权变成国有后，再经过出让程序供房地产项目的投资开发。

2 土地使用权出让是有期限的

《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让的最高年限为： 住宅居住用地70年，工业用地50年，教育科技文化体育卫生50年，商业旅游娱乐40年，综合其他用地50年。期满可申请续期使用，转让或抵押年限不得超过出让合同确定的有效年限。

3 土地使用权出让是有偿的

土地使用权的使用者必须向国家缴纳土地出让金，并且土地使用者享有的权利范围不包括地下之物。

(二) 土地使用权出让方式和程序

使用权出让的方式主要有协议、招标、拍卖、挂牌出让等。2002年5月，国土资源部颁布了第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定凡经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

1 协议出让

协议出让是协议出让土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。《城市房地产管理法》规定，协议出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价，《协议出让国有土地使用权最低价的确定方法》规定了最低价的确定方法。

协议出让的主要程序是： 申请受让土地者持有效证明文件向政府土地管理部门提出申请，土地所有者向预期受让者提供出让土地地块的有关资料和文件，受让者在规定时间提供土地开发建设方案、出让金额以及付款方式等文件；出让方在规定时间给予答复，双方协商达成协议、签订合同并由土地使用者支付定金，受让方在支付全部出让金后，向土地管理机关办理土地使用权登记，并领取土地使用证。

2 招标出让

招标出让是指在规定的期限内，符合条件的单位或个人以书面投标的形式，对拟出让的土地进行投标报价；招标人根据事先约定的条件，对投标报价书进行评标，并择优选择投标人中标的过程。土地招标出让的程序包括以下几个阶段： 首先，土地出让方发布招标通告，并对拟进行投标竞争的报价人进行资格审查，审查合格之后发放招标文件，投标人根据招标文件进行投标报价测算；然后，投标人缴纳投标保证金并进行投标，招标人要在规定的时间组织专家进行开标、评标和定标，在选择最优投标人的基础上双方进行谈判签约；最后，中标人缴纳土地出让金并领取土地使用权证书。

3 拍卖

拍卖出让土地使用权，即潜在的土地受让人对该拍卖土地进行叫价竞投，价高者得。拍卖的特点是： 在土地交易中引进竞争机制，公开进行竞价，排除主观和人为的因素。

拍卖的主要程序是： 首先，土地的拍卖方对拟进行拍卖的地块进行公告，并选择拍卖方式，竞拍者领取有统一编号的应价牌；然后，举行拍卖，在确定中标人之后，双方签订合同；最后，中标人交付定金，办理使用权登记，并领取土地使用权证书。

4 挂牌出让

土地挂牌出让时，土地出让部门将准备进行出让的土地，在交易场所中进行挂牌公告。在规定的期限，企业可以根据房地产市场的交易条件进行报价竞争。一般在出让土地过程中，土地行政管理部门根据土地估价结果以及政府产业政策综合确定标底或者底价。挂牌出让的主要程序如下：

(1) 自挂牌公告规定的挂牌起始日，挂牌公布的时间不少于10个工作日；

(2) 竞买人进行报价竞争；

(3) 出让人确认竞买人的报价，并根据新的有效报价更新显示挂牌价格；

(4) 出让人继续接受新报价；

(5) 确定竞得人。

在挂牌期限内，只有一个竞价人并且报价高于底价时，成交；当存在两个以上的竞价人时，报价高的中标，报价相同，先报价的中标；在挂牌期限内，无报价或者报价低于底价，不成交；在挂牌的截止期限，如果仍然有两个以上的报价人要求报价的，将进行现场竞价，出价最高者中标，获得土地使用权。

(三) 土地使用权出让合同

土地使用权出让合同是土地的出让方与受让方之间，就出让土地使用权及如何行使土地使用权等问题所达成的、明确双方权利与义务的协议，一般是书面合同，由土地管理部门与土地使用者签订。关于土地使用权的权利义务法律关系的协议，合同出让方是特定的即土地管理部门，受让方可以是境内外的公司、其他组织与个人。双方当事人都要共同遵守出让合同。变更土地用途需经过必要的批准程序和处理方法，即由主管部门审批，重新签订合同并调整土地出让金。土地使用权届满前1年申请续期。未申请续期的，国家将无偿收回土地使用权。

(四) 土地使用权出让金

土地使用权出让金是指通过定期有偿出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租、土地使用权出让前国家对土地的开发成本以及有关的土地安置补偿等费用。其金额一般通过房地产价格评估进行确定。

土地使用权转让是获得土地使用权的受让人在投资开发经营的基础上，对出让土地的再转移。土地使用权转让是土地使用者之间的横向土地经营行为。

(一) 土地使用权转让的前提

以出让方式取得的土地使用权转让，必须按照合同的约定全部支付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，按照合同约定进行投资开发。属于房屋建设的，须完成投资总额的25%(不包括土地出让金)；属于成片开发的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。以划拨方式取得的土地使用权转让，一般需向政府报批，在获得准予转让的基础上，土地的受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地出让金，而转让方将收益上缴国家或作其他处理。

(二) 转让活动的限制

在土地转让过程中，土地使用权终止和建设完成时间不得超过出让合同规定的时间，使用年限为出让合同剩余的年限，可续期，但不得改变土地规定的用途与方式。转让后，土地使用权的全部权利与义务全部转移，地上建筑物和其他附着物所有权随之转让。土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有权优先购买；转让价格不合理上升时，政府可以采取必要的措施。土地转让过程中，如果改变原有的规划用途，需提出申请，经主管部门批准并审核同意后，在调整土地使用权出让金的基础上再进行土地转让。

(三) 土地使用权转让的程序

土地使用权的转让一般先由出让方提出申请，土地管理部门进行审批后，双方签订转让合同，并进行公证和登记。土地使用权的受让方凭转让合同、公证、认证到城市土地管理部门办理登记过户手续，并领取土地使用证和房屋产权证。

(一) 土地使用权划拨的含义

土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

(二) 土地使用权划拨的特征

没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。

(三) 土地使用权划拨的形式

土地使用权划拨主要有两种形式： 第一种是经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地支付其使用；第二种是经县级以上人民政府依法批准，将国有土地使用权无偿支付给土地使用者使用。无论是哪一种，都无须支付土地使用权出让金。

(四) 划拨的审批权限

根据土地地块的大小，征用土地的审批权由各级人民政府掌握。具体标准如下：

1 基本农田

基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院批准。

2 征用省、自治区行政区域内的土地

由省、自治区人民政府批准。

3 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下

由县级人民政府批准。

(五) 划拨土地使用权的管理

土地使用者依法取得划拨土地使用权之后，便在法律规定的范围内对划拨的土地享有占有、使用和收益的权利，但同时也必须遵守国家法律、法规的有关规定： 土地使用权人不得擅自改变土地用途；如果遇到社会公众利益的需要，土地使用权人有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。土地使用权的划拨一般适用于国家机关、军事用地、城市基础设施和公益事业用地，以及国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。

划拨土地进行转让时，必须经政府有关部门批准，受让方办理土地使用权出让手续，并补缴出让金，土地的受让方不办理出让手续时，转让方将所获得的收益中的土地收益上缴国家。划拨土地进行出租时，收益中的土地收益上缴国家。对划拨土地进行抵押时，所抵押金额不包括土地价格；当抵押造成土地使用权转移的，需办理土地使用权出让手续并补缴地价款，变更土地属性。未经批准，经营划拨土地并获得收入的，政府可以依法没收非法收入，并可处以罚款，但凡上缴土地收益的土地，仍按照划拨土地管理。

土地使用者因各种原因停止使用土地，如因城市建设规划需要，各级司法机关没收其财产而收回的土地使用权；土地使用者自动放弃，未经批准连续两年未使用，不按批准使用铁路、公路、机场以及矿场等核准报废的土地等，政府均可以无偿收回这些划拨土地的土地使用权。国家无偿收回划拨土地使用权时，政府可以对地上建筑物、其他附着物进行适当补偿。

土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权及地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，承租人支付租金。在出租过程中，出租人通过出让取得的土地使用权的部分权利，将转让给承租人。同时，出租的权利不能超过土地使用权的范围。

(一) 土地使用权出租的条件

土地使用者通过出让方式或转让方式取得的土地使用权均可以出租。划拨土地符合下列条件也可出租，即土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，有土地使用权证，有地上建筑物、其他附着物的合法产权，在依法规定与土地管理部门补签土地使用权出让合同并补交土地出让金后可以出租。土地出租必须签订租赁合同，并且办理租赁登记。未按规定期限和用途开发、利用土地的，不得出租。

(二) 土地使用权出租的程序

土地使用权的出租，首先由出租方向土地管理部门提出申请，土地管理部门进行审核，在审核合格的基础上，发放土地使用权的出租许可证。然后，土地使用权出租双方签订合同，并根据租赁合同和出租许可证办理租赁登记。

(三) 土地使用权租赁合同

土地使用权租赁合同应该包括： 租金标准；土地租赁期限最长不得超过土地使用权出让的剩余时间；土地用途必须符合土地使用权出让合同的规定；出租双方的权利与义务。一般，出租方的权利包括获得租金，监督使用，并在出租期结束后依法收回出租土地的权利。出租方义务包括： ① 交付土地及地上建筑物和其他附着物；② 修缮义务；③ 妨害除去(承租人的使用受到妨害，不管是不是第三人或出租方的原因，出租人负有除去或防止的义务)；④ 出租人必须继续履行土地使用权出让合同。承租方的权利包括按合同规定合法使用，要求保障其正常有效使用租赁标的物的权利；承租方的义务包括保管义务、支付租金义务、租赁标的物返还义务。

土地使用权抵押是指通过出让或转让方式取得土地使用权的单位，为借贷或偿还债务，将其土地及其地上建筑物、其他附着物，向金融机构或债权人提供财产保证的行为，即债务人以其合法占有的土地使用权及地上建筑物、其他附着物，以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。抵押关系是一种民事法律关系，抵押双方在法律上是平等的。

(一) 城市土地使用权抵押的设定

可以设定抵押权的土地使用权包括通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权，而通过行政划拨取得的土地使用权，在补签合同并补缴出让金领取土地使用权证后，也可以抵押。对于地上有房屋的土地，应该根据《城市房地产抵押管理办法》对土地使用权设定抵押权；地上无房屋的土地，可以根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》设定土地抵押。

(二) 不得设定抵押的土地使用权

权属有争议的土地使用权，具有公共福利性质(教育、市政、医疗)的土地使用权，列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物及其土地使用权，列入拆迁、被限制的房产(查封、扣押、监管等形式)等，不得设定抵押权。

同一宗地设定两个以上的抵押权的，抵押人应该告知抵押权人，再次抵押不得超过余额；两宗地设定同一抵押权的，为同一抵押标的物，担保作用不可分割。土地使用权抵押时，地上的建筑物一起抵押；共有房产抵押时，地上在建工程随之抵押。已经出租的土地使用权抵押，抵押人应将租赁情况告知抵押权人，抵押情况告知承租人。租赁合同是否有效以及土地使用权的价值可以协商，或委托评估机构进行评估。抵押权人在征得抵押人同意后，可以用抵押人的名义投保，保险费由抵押人负担，抵押权人为第一受偿人。抵押的期限不得超过房地产的经营期限或土地的使用年限的剩余年限。

(三) 程序

土地设定抵押权，首先应签订抵押合同，并进行公证；然后根据合同、公证、认证等向土地管理部门办理抵押登记。抵押终止后，抵押权人应办理抵押登记的注销手续。

(四) 登记制度

房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验相关的文件资料： ① 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；② 抵押登记申请书；③ 抵押合同；④ 《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；⑤ 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；⑥ 可以证明抵押房地产价值的资料；⑦ 登记机关认为必要的其他文件。登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记；对不予登记的，应当书面通知申请人。

依法取得房屋所有权证书的房地产抵押，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

(五) 占用与管理

抵押土地使用权由抵押人占用和管理，抵押权人有权按规定检查监督。抵押房地产发生损失，不足以作为履约担保时，抵押权人可以要求抵押人重新提供或增加担保。抵押的土地出租或者转移时，所得价款应提前清偿债权人。设定抵押权的土地使用权列入拆迁时，抵押人应通知抵押权人，重新设定抵押标的物或依法清理债权债务，解除抵押合同。

(六) 处分

当发生下列情形之一时，抵押权人有权要求处分抵押的土地使用权： ① 抵押期满，抵押权人未清偿债务，债务未延期的；② 抵押人死亡或死亡而无人代为履行到期债务或继承人、受遗赠人拒绝履行债务的；③ 抵押人被依法宣告解散或者破产的；④ 抵押人违反规定处分抵押财产；⑤ 合同约定的其他情况。

处分抵押土地获得的收入按照如下顺序进行分配： ① 处分费用；② 扣除税费；③ 扣除应缴纳的土地使用权出让金或者土地收益；④ 偿还债权人本息及支付违约金；⑤ 剩余金额交还给抵押人。

(七) 灭失

土地抵押权的灭失一般有两种情况： 一种是因为债务清偿而灭失；一种是债务清偿以外的原因。后者主要包括： 抵押权人抛弃权利；协议灭失；土地灭失，抵押权随之灭失；混同，即土地使用权连同地上的建筑物其他附着物的使用权归于抵押权人，抵押权归于灭失。

(一) 城市土地使用权收回

城市土地使用权收回的主要发生条件包括： ① 土地出让合同规定的使用期限届满，国家收回土地使用权；② 使用权期满之前，国家因社会公共利益的需要提前收回土地使用权；③ 土地使用者不履行土地使用权合同而被收回土地使用权，这种情况主要包括土地使用者未按合同约定如期支付地价款或者未按合同约定的期限和条件开发土地，违反城市规划或取得土地使用权“满两年未动工开发的”；④ 司法机关决定收回土地使用权。

(二) 城市土地使用权的终止

城市土地使用权的终止，主要是指因非人力和自然力量导致土地的灭失，使得使用人实际上不再享有土地使用权，或者因土地所有者抛弃而终止。

(三) 法律后果

土地使用权回收和终止后，土地使用者不再享有该幅土地的使用权，地上建筑物和其他附着物随土地使用权的终止而由国家无偿取得。出让合同规定必须拆除的设备，土地使用者必须在规定期限内拆除。

一、 知识训练题

1 简述土地使用权出让、转让的概念。

2 简述土地使用权出让的特点。

3 简述土地使用权转让的条件。

4 简述房地产交易的制度。

5 简述土地使用权出让方式和程序。

二、 技能训练题

1 阅读中华人民共和国国土资源部令第27号。

2 学生分组进行土地使用权招标出让模拟。

3 项目： 寻找并调查本地区典型房地产开发项目，分析其土地使用权获取途径及合法性。要求每种土地使用权的获得途径都能对应一个典型案例。

4 项目： 8月8日成都市拍卖出让国有建设用地使用权公告

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、国土资源部39号令以及成都市人民政府《关于进一步加强土地管理的意见》(成府发［2005］42号)文件规定，报经成都市人民政府批准，定于2008年8月29日上午10时，在成都市土地交易市场(成都市国土资源局办公楼附四楼)，以拍卖方式出让1宗国有建设用地使用权。现就有关事项公告如下：

(1) 拍卖出让宗地的时间、土地位置、面积、使用年限、规划用途及要求：〖F〗

(2) 中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织均可申请参加竞买，但公告中有特殊要求或法律法规对申请人另有限制的除外。申请人可以独立竞买，也可以联合竞买。

(3) 本次拍卖出让宗地，其套型建筑面积90平方米以下住房所占比重必须达到70%以上。

(4) 拍卖以增价方式竞价，自由竞价，价高者得。

(5) 参加宗地竞买的申请人，请于2008年8月27日18时前，凭竞买保证金缴款凭据(经核准竞买保证金到账后)及拍卖文件规定的相关资料办理竞买手续，领取应价牌。

(6) 本公告未尽事宜详见拍卖文件，请于2008年8月11日起到成都市土地拍卖中心索取有关拍卖文件。宗地的详细情况见该宗土地《规划设计条件通知书》。

(www.soufun.com房地产门户—搜房网2008年08月08日)

分析并讨论：

(1) 以上这份公告给我们提供了土地交易的哪些信息？

(2) 拍卖成交的原则是什么？

(3) 是不是所有的土地都可以出让土地使用权？

(4) 土地交易主体有哪些？

5 案例分析：

某市一学院以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中的部分土地，与某房地产公司签订《联建合同》。合同约定： 由房地产公司(乙方)在学院(甲方)的该划拨土地上全额出资修建A、B两座娱乐楼，甲方协助乙方办理建设施工土地基建审批手续。楼建成后，由甲方给乙方办理房产使用证，期满后，产权仍归甲方所有。甲方同意乙方使用A、B楼，使用权限定为A楼20年，B楼10年。乙方除将A楼建成后将7层无偿交付甲方使用外，乙方每年向甲方交付支助金40万元人民币，每年在原基础上递增。任何一方违约，守约方可要求违约方承担总投资5％~10％的违约金，并有权要求违约方继续履约。该市规划局等部门为学院及施工单位颁发了建设A楼的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》。施工期间，某市建设委员会因该工程项目违法建设，向学院发出行政处罚决定，责令立即停止违法建设，待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。该市城市规划管理局因A楼的加层属违法建设，亦向学院房地产公司发出《关于停止违法建设的通知》，要求其立即停止施工，派员持有关资料接受处罚。学院以其是为了配合政府有关部门纠正房地产公司的违法建设行为、行使其法定权利为由，对施工场地采取停水、停电，致A楼工程停建至今。A楼现已封顶，B楼因未办到相关手续，尚未施工。某学院诉至法院请求解除合同，由被告承担违约责任。

请问法院会支持学院的诉讼请求吗？为什么？

第三节 房产转让

【学习目标】

1 掌握房产买卖流程并能进行模拟操作；

2 熟悉房产转让合同并能在房产交易中运用；

3 掌握房地产定价方法；

4 熟悉预售的条件；

5 掌握预售的流程并能进行模拟操作。

【理论学习】

房产转让是房屋产权的变更和转移，房产转让必须符合法律法规，遵循合法的交易流程，科学地确定房价，特别对预售房产重点关注。

购房的主要程序如下：

(一) 确认资格

凡私人购买房屋必须提供身份证，单位购买必须持有单位介绍信和单位负责人的身份证，经查验后，确认其具有购买房屋资格，再行商谈购买房屋事宜。

(二) 签订房屋买卖合同

房地产发展商或受权的房地产经纪人，在通过种种广告宣传和推销，使得消费者表示愿意购买物业之后，不能仅凭口头协议，必须订立书面房屋买卖合同。订立书面房屋买卖合同的目的，是约束买卖双方必须共同遵守当时双方一致达成的协议条款。

(三) 付款成交

买卖双方在签订房屋购买合同后，买方应按合同规定的日期支付购房款；卖方在收到买方的购付款后，应将所售房屋的钥匙和图纸资料一并移交给买方。

(四) 房地产过户

房地产过户，是指根据房屋买卖合同所约定的时间和条件，持必备的产权证明等文件到当地房地产管理部门办理产权转移登记手续。经房管部门审查确认产权，并按规定缴纳有关税费之后，由房管部门核发产权证书。此时，房地产的产权所属就从卖方转移到买方，房地产管理部门的产籍档案中，该房屋产权就归属于买方。至此，房地产买卖过程圆满结束，并受到国家法律保护。

房地产交易过程Investment Trusts，REITs)是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产投资信托在市场经济发达的国家和地区已经广为通行，它为广大的个人投资者提供了投资房地产的良好渠道。在众多投资工具中，房地产投资利润丰厚，保值性好，一直是资金投向的热点领域。

作为购买、开发、管理和出售房地产资产的产业基金，REITs的投资领域非常广泛，涉及各地区的各种不同类型的房地产(公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等)和抵押资产，相应投资的收入现金流主要分配给投资者，本身仅起到投资代理作用。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现。资金来源有两种： 发行股票，由机构投资者(如退休基金、保险公司和共同基金)和个人投资者认购；从金融市场融资，如银行信贷、发行债券或商业票据等。REITs股票可在证券交易所进行交易或采取场外直接交易方式，具有较高的流通性。

REITs通常聘请专业顾问公司和经理人负责公司的日常事务与投资运作，与共同基金一样可实行投资组合，利用不同地区和不同类型的房地产项目及业务来分散风险。中小投资者通过REITs在承担有限责任的同时，可以间接获得大规模房地产投资的利益。

REITs具有广泛的公众基础，在享有税收优惠(REITs不属于应税财产，且免除公司税项)的同时，也受到严格的法律规范与监管。如美国的REITs，有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；所筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务；75％以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；至少有25％的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得等。

房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同，可以分为不同类别。

(一) 按投资业务不同分类

REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。权益型REITs以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。据美国全美房地产投资信托协会(NAREIT)统计，截止2003年底，全美REITs的总市值达2242亿美元，其中91.3％是权益型REITs。

(二) 按信托性质分类

房地产投资信托可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs。伞型合伙REITs最早出现于1992年，指REIT不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。伞型合伙REITs流行的原因是，一个非上市的房地产企业可以在不转让房地产的情况下用已有的房地产组成REITs，或者用房地产资产与REIT交换受益凭证(如股票)，从而套现资金。这样可以避免支付因出售物业获得资本收益的利得税。多重合伙REITs是在REITs直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产经营权。这种灵活的股权交换，不但使REITs的投资者获得了经营权股份，而且会给原物业所有者带来资产组合多元化和合理避税效应。

(一) 流动性好

直接投资房地产存在很大的变现风险。房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性差，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。

(二) 高现金回报

房地产投资信托采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购那些尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。按照有关法律规定，REITs净收益的95％，都必须以分红形式返还投资者。

(三) 有效分散投资风险

REITs的投资物业类型多样化，保证了投资者资产组合效益。股票市场上的REITs所拥有的物业遍布各地。购买多个REITs股票，会使投资涵盖多种物业，分布各个地区，从而保证投资更加安全。

(四) 抵御通货膨胀

作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能，不会因为通货膨胀而受到损害，可以很好地抵御通货膨胀。通货膨胀来临时，物价上扬，房地产物业的价值更是升值迅速，以房地产物业为基础的REITs的收益水平和股票价格也会随之上升，从而能够在一定程度上抵消通货膨胀的影响。

(一) 房地产信托投资

房地产信托投资是指委托人将资金交存信托投资公司或银行，指定投资方式，由信托机构代为运营的投资方式。比较常见的有委托代建信托投资、融资性住房信托投资、代理发行房地产企业的有价证券等。房地产信托投资集“融资”和“融物”于一身，为房地产企业和个人提供了融资方便，促进了房地产资金的横向流动。

(二) 房地产信托存款

房地产信托存款是指由信托投资机构在特定的资金来源范围内办理的存款，其来源一般是财政部门用以有偿使用的预算外资金、企事业单位及其主管部门可以自主支配和有偿使用的资金，以及个人特约信托存款等。房地产信托存款的利率通常比银行存款利率高一些，所以对存款人具有吸引力。

(三) 房地产信托贷款

信托贷款是金融信托机构受委托人委托，在委托人存入的委托存款额度内，按委托人指定的方向和金额发放的贷款。所以，金融信托机构对信托贷款不承担风险。房地产信托贷款是指金融信托机构利用吸收的房地产信托存款、自有资金和筹集的其他资金向房地产企业发放的贷款，主要用于房地产周转资金。它比一般银行贷款灵活方便，审批迅速，但其利率要比银行稍高。

(四) 房地产信托基金

信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集不特定多数(法人和自然人)投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。房地产信托基金是房地产信托机构为经营房地产信托投资业务而建立的专门营运资金，它一般采取发行房地产基金凭证的形式，将小额投资者的资金汇集成大额房地产基金，再择优投资于房地产项目。基金投资实行专家管理和透明化运作，从而实现资金的规模经营，可提高经营效益。房地产信托基金的主要特点是： 集体投资、委托经营、分散风险、共同受益。

以美国为例，美国REITs的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定，美国的REITs成立并能投入运作必须满足一定的条件，见表41。表41 美国REITs的设立条件

〖F〗

房地产投资信托从根本上来说是一国税收政策的产物。它是房地产公司根据某些税收条款，使自己具备转移实体的资格而组成的一个实体。除了房地产销售所获资本收益外，这一实体还将全部收入分配给他们的股东。根据税收法规条款，房地产不对其所得纳税，但股东们要对其所分配的股利收入进行纳税。同样，任何经过分配的资本收益将根据适当的税率对股东进行征税。为了获得房地产投资信托的资格，必须满足以下要求：

(一) 资产要求

(1) 房地产资产、现金和政府债券必须占到REITs资产价值的75％以上。

(2) 如果债券可以不包括在这75％之内，那么任何一个发行人的债券不能超过资产总值的5％。

(3) 如果那些债券没有包括在这75％之内，那么REIT的任何一个发行人所持有的已发行股票权股份，不得超过资产总值的10％。

(二) 收入要求

(1) 股利、利息、租金和销售某些资产的所得，必须占到该资产总收入的95％以上。

(2) 租金、抵押贷款的债务利息，销售某些资产的所得，或在其他REITs 投资中所获得收益，须占到该资产总收入的75％以上。

(3) 销售和处置持有时间不超过6个月的股票、债券或销售和处理持有时间不超过4 年的房地产所得的收入，不得超过资产总收入的30％。

(三) 分配要求

给股东分配的份额必须等于或者超过REITs 可纳税收入的95％。

(四) 股票和股东的要求

(1) 在REITs中，股份必须是可以转让的，并且持有人不得少于100人。

(2) 在一个课税年度的后半年，5个或者5个以下的个人可以拥有不超过50％的REITs股份。

以美国为例，美国的REITs 通常是以基金的形式出现的。在成立阶段，其主要运作流程为：

1 评估资金

基金发起人为满足自身需求，进行REITs基金募集的筹划，主要工作包括： 预估所需资金数量，确认选择REITs基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的报酬等。

2 接洽承销商

发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等内容。

3 接洽律师及会计师

与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所，为成立全过程工作并拟订申请文件。此时，投资计划在财务上的可行性分析基本确定。

4 接洽不动产顾问公司

若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签订REITs管理顾问契约，确定其权利义务关系。

5 申请募集

当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集。在申请成功后，要决定保管机构并签订REITs。

一、 知识训练题

1 简述房地产信托的概念。

2 简述房地产投资信托的特征。

3 简述房地产投资信托设立条件。

4 描述房地产投资信托实现形式。

5 绘出房地产投资信托操作流程。

二、 技能训练题

1 利用互联网全面了解美国房地产投资信托，并写出分析报告。

2 案例分析：

据有关资料统计，截至2005年12月31日，我国信托市场共发行房地产投资信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较去年同期增长11％和28.73％。2005年，国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。目前，房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种；在单个信托产品规模、期限和收益方面，也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。

在房地产投资信托产品中，信托资金的运营方式主要包括贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型(上述方式的结合)几种。贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后，将募集的资金提供房地产公司使用。贷款类的房地产投资信托，其募集金额占全部房地产投资信托金额的762％，贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动，约为年息4％～8％。截至2005年第三季度末，以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔，占同期市场房地产投资信托总笔数的6212％；其贷款类资金的规模为46.75亿元，占同期市场贷款类资金总规模的64.36％。

思考并讨论：

(1) 我国房地产投资信托在房地产业发展中起了什么重要作用？

(2) 我国房地产投资信托在发展中仍存在哪些方面的问题？

(3) 在美国次级债危机的影响下，我国应如何发展房地产投资信托？

第五节 房地产其他融资方式

【学习目标】

1 熟悉房地产融资的各种形式；

2 熟悉我国目前房地产融资情况；

3 能做简单的房地产融资策划。

【理论学习】

房地产的融资形式除了上面的主要五种，还有企业自有资金、杠杆租赁融资、预售楼盘、合作开发、利用外资等融资方式。

房地产开发企业进行项目开发时，必须拥有一定数额的自有资金(现金和现金等价物)，这笔资金实质上是项目融资的基础。房地产开发企业投入适量资金，可以提高项目的承受风险的能力，同时也使提供项目贷款的金融机构获得一定程度的安全保障。银行只有在确信房地产开发企业具备雄厚资金实力的前提下，才会考虑发放项目贷款。在项目中，企业自有资金投入越多，贷款银行的风险就越少，因为充足的自有资金可以为不同性质的风险提供了资金保障。

杠杆租赁融资的含义是指： 在房地产项目开发商安排下，由杠杆租赁结构中的资产出租人融资购买项目资产，然后租赁给承租人，所租财产的所有权在承租方付清最后一笔租金后归承租方所有。融资租赁对项目发起人来说具有一些突出优点： 首先，该项目的控制权仍属于项目发起人。一般金融租赁协议中都明确规定，作为承租人的项目开发商拥有租赁资产的使用、经营、维护等权利，这表明采用融资租赁时，该项目资产实质归项目开发商所有。其次，融资租赁方式使得房地产开发商可以实现全额融资。在一般的项目融资过程中，房地产开发商都必须投入相当数量的自有资金，来为向银行等金融机构申请贷款做出保证。而在融资租赁中，由金融租赁公司的部分资金和银行贷款完全可以解决项目所需资金，项目开发商不需要投入自有资金。第三，采用融资租赁方式的成本一般都低于向银行贷款的融资成本。只要项目的建设符合国家产业发展战略，房地产开发商就可以享受租前偿费的益处，即房地产开发商支付的租金被当作费用支出，直接计入项目成本，不需缴纳税收，减少了税务成本。不过，在融资租赁模式下，房地产开发商要考虑项目的现金流状况和税务结构。融资租赁的复杂性表现在参与者数量多，这些参与者主要有资产出租人、银行或其他金融机构、承租人、融资顾问(包括律师、投资银行、保险机构)等；融资租赁的运作过程需要五个阶段，即项目投资、租赁、建设、经营和中止协议；运作过程的特点是在开发商确定投资建设一个项目后，将该项目资产和权益转让给租赁融资机构，然后再将该项目资产从资产出租人手中转租回来。另外，在融资协议期满时，开发企业须以事先约定价格购回该项目资产。

房地产开发企业在资金紧缺，从银行融资也面临困难时，可以考虑联合其他房地产企业共同出资进行该项目的开发，双方的利益和责任按照出资比例来确定。这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的。在房地产项目开发过程中，还普遍存在一种情况，即房地产开发企业与项目承包商合作，也就是由工程承包商自己出资进行项目的建设、施工。对于实力强大、有一定规模的承包商而言，为了扩大市场份额，愿意投入自有资金进行项目的建设。这样，房地产开发企业的风险部分转移给了承包商，但是相应地开发企业也要支付承包商出资的工程款项的利息，一般该利息低于同期贷款利率。这样类型的合作开发还有一个潜在优点，即工程承包商由于投入了自有资金，所以在项目建设过程中就承担了相当的压力。为减少资金的时间成本，承包商一般都会准时甚至提前完工。当然，房地产开发企业也必须仔细监督工程质量，确保承包商不会为减少投入而采取偷工减料的手段。

对于房地产开发企业来说，按照某种合同规定，预收购房机构或个人的购房定金，是筹集资金的重要手段。这是由房地产开发投资大、周期长的特点决定的——即使大型房地产公司也难以一次筹集到所需全部资金。通过预售，既可筹集到必要建设资金，又可将项目开发的风险分散给广大投资者。预售楼盘还可以使房地产开发企业资金回笼速度加快，以用于进一步开发。房地产公司预售楼盘的基础，在于房地产本身的保值增值和需求旺盛的特性。预售楼盘在实践中有两种形式： 预售商品房和楼宇按揭。

预售商品房，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金。这实质上是一种特殊的期货买卖形式。由于房价的变动，预售楼盘的房地产开发企业面临着一定的风险： 当商品房市价上升，开发企业就会承受一定损失；反之则会获益。预售商品房必须遵守国家有关部门的政策和法规。房地产开发企业预售商品房的收入必须用于该房屋工程的建设；开发企业在预售活动开始前必须取得开发土地的使用权证书，并持有建设工程规划许可证；必须满足国家规定的自有资金投入达到30％的条件，同时房地产开发商已确定完工交付日期，并获得了《商品房预售许可证》。满足上述条件后，房地产开发商才可以开始预售活动，筹集资金。

楼宇按揭，是由房地产开发商、金融机构、购房者共同参与进行的，可以有效解决拟开发建设的项目急缺资金的问题。一般做法是： 房地产开发公司推出现楼或楼宇期货，购楼者交付一定比例的首期付款，然后向银行申请购楼贷款，交清余下款项。购楼者将自己的物业权益交给银行作抵押，直到购楼者还本付息完毕，才可获得该楼层的所有权。这种按揭业务使房地产企业获得了开发资金，加快了资金周转，提前释放转移了项目风险，并与银行形成了良好的融资关系。

房地产投资者可以利用外国资金进行房地产投资活动。其主要方式有： 外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营和发行境外债券等。

(一) 外国政府贷款

外国政府贷款是一种优惠贷款，利率低而期限长，而且还有一定的宽限期。但由于其贷款较少，获得的机会不太多。

(二) 国际金融组织贷款

国际金融组织的贷款利率也比较低，一般比商业银行贷款利率低，比外国政府贷款利率稍高。这种贷款的期限也比较长，如世界银行贷款的期限最长可达25年。国际金融组织贷款的审查非常严格，不容易获取。

(三) 外国商业银行贷款

外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。一般来说，贷款的利率较高，期限较短。虽然这种利用外资方式的代价较高，但相对容易获取，而且额度较大，所以它成为利用外资的最主要方式。房地产投资在利用这种贷款时要审慎，不要盲目。

(四) 与外资合营

与外资合营，指房地产投资者与外国投资者进行合作，与外国投资者共同投资的方式。它是目前利用外资的主要方式。常见的是，中方投入土地使用权，外方投入资金，双方共同投资开发经营房地产。

(五) 发行境外债券

发行境外债券，指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券，以筹集资金的方式。境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率，且风险较小。

一、 知识训练题

简述房地产融资的几种主要方式。

二、 技能训练题

1 材料： 2007年1—9月份，全国房地产开发企业利用外资423亿元，同比增长632％，增速比去年同期加快16.6个百分点；利用外资占房地产开发企业资金来源的比重为1.7％，比去年同期提高0.3个百分点。

房地产开发企业利用外资相对集中于大、中城市。在6041家被调查的房地产开发企业中，有利用外资的企业60家，所占比重为0.99％；1—9月累计利用外资额为72.31亿元，占被调查企业资金来源的比重为1.8％。从企业分布情况来看，利用外资的房地产开发企业主要集中在上海、广州、北京、重庆、成都、深圳和苏州等大中城市。

思考并讨论：

(1) 外资为什么热衷于投资我国房地产业？

(2) 外资对我国房地产业发展有什么影响？

(3) 国家采取了哪些措施限制外资投资房地产业？效果如何？

(4) 对外资投资我国房地产业如何规范？

2 项目： 天津市B局原办公大楼拟转让。该大楼有一幢主楼，高12层，每层1500平方米；两幢附楼分别为6层和5层，每层面积均为300平方米；合计总建筑面积21000平方米。办公楼大院还有空地约8000平方米，其中2000平方米可兴建16层写字楼。该楼拟转让价为1.2亿元。现广州C投资公司意欲收购，但自有资金仅有4000万元。

请为C公司做一份融资策划。

我国房地产开发融资状况郑 岩 房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。但是，自2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台以来，获得银行贷款和预售款的难度已越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”： 一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资。离开其中任何一项都不能做大。我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，直接融资才刚刚起步，在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

一、 我国房地产融资现状

1 从融资来源上看，主要包括以下几个渠道： 一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

2 从总量上看， 近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1—11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2％。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1％。这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

3 从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98％以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1—11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2％下降到11月的14％；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1—11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9％，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1％，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1—11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5％。

二、 我国房地产业融资面临的问题

1 政策上——国家宏观调控，增大融资难度

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根、控制土地出让面积、一次性交清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度。这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，使房地产开发企业的融资陷入了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》”从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30％”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定：“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，即必须保证“资金链”不断裂。《通知》还规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款，异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业面临着资金链条断裂的深渊。

2 结构上——融资渠道单一，风险集中

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系。商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济，都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

第一，对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

第二，对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

第三，对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

第四，从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

3 环境上——房地产金融市场尚待完善

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：

(1) 房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

(2) 房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

(3) 政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会、实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

(资料来源： 中国论文下载中心)

中国房贷也有美国次级债风险特征彭兴韵 随着中国房地产价格出人意料地上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了；随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。一旦中国房地产抵押贷款风险暴露，又会对房地产市场、乃至整个宏观经济造成严重的冲击。

受美国次级抵押债的影响，近期全球资本市场都出现了一定程度的动荡。这迫使主要中央银行近日不断地向金融市场提供巨额的流动性，以稳定投资者的信心。在观察美国次级债危机演化的时候，比照一下中国的住房抵押贷款风险，不是一个没有意义的话题。

虽然有人认为，海外投资者夸大了美国次级抵押贷款危机，而忽略了美国整体经济仍然向好。但是，更多人认为，美国的次级债危机会蔓延到公司债券市场，也可能危及其他信贷市场，并且损害企业盈利能力和并购活动。无论如何，我们看到的事实是，美国次级抵押债危机的影响并不仅仅局限于单一的次级抵押贷款领域，城门失火，殃及池鱼，至少在短期内，美国的金融市场正在并将继续经历严峻的信心考验。

不仅如此，次级抵押贷款因金融活动的全球化而蔓延到了美国之外的金融市场。亚洲和欧洲金融市场都不同程度地受到了美国次级债危机的拖累。与美元挂钩的恒生指数跟随美国道·琼斯指数也没有多少安宁，欧洲金融市场除了各大指数创近期的跌幅纪录之外，欧元区隔夜拆借利率一度升至4.7％。一些欧洲金融机构也因美国的次级抵押债问题而面临着紧张的流动性压力。例如，法国最大银行——巴黎银行最近就宣布，因美国资产证券化市场的某些特定市场流动性完全丧失，使其难以合理评估其基金持仓的市场价值，公司不得不已冻结旗下三只资产支持证券基金的申购和赎回。荷兰投资银行NIBC也表示，今年因美国次级抵押贷款至少损失1.37亿美元；汇丰集团德国分公司也宣布，暂时停止旗下2亿欧元的资产证券化基金(ABS)的赎回业务。不一而足。

欧洲短期利率的大幅上升和金融机构的流动性困境，迫使欧洲中央银行于8月9日宣布，将从当天开始以4％的欧元区基准利率水平向市场无限量投放现金，以平抑不断飙升的融资成本，维持欧洲货币市场的正常秩序。

从学理上分析，信贷审查、担保和收入证明等等，都是提供信贷服务的金融机构防范信用风险必不可少的环节和根本预防措施。然而，美国次级抵押贷款机构忽视了这些基本的信用风险防范措施，臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力，因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约风险——正如熊彼特所说，信贷本身乃是对购买力的创造。大量的次级抵押贷款的增长会对房地产市场创造出巨大的购买力，从而推动资产价格的上涨和繁荣，这在一段时间里满足了银行风险管理的要求。

然而，历史事实反复证明，任何一次的繁荣都会埋下紧随其后的衰退的种子。由于次级抵押贷款本身收取的利率较一般抵押贷款的利率高，贷款服务机构又没有严格地审查借款人未来的现金流，次级抵押贷款更容易发生逆向选择。这样，一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升，使借款者偿债负担超过了临界点时，由于其并没有首付支持，他们发生道德风险的概率也就更大了。此时，次级抵押贷款危机就产生了。

中国正在经历资产价格大幅上涨的时期，自1998年以来，商业银行也纷纷调整了其信贷资产结构，住房抵押贷款的低风险特性，使商业银行在信贷资产结构调整中似乎特别垂青住房抵押贷款。大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一，因为信贷的增长增加了房地产市场现实的有效需求。

以房价收入比来度量，中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征，只不过中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例，这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是，不容忽视的事实是，随着中国房地产价格出人意料地上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了；随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。

另一方面，商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的，监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低，这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时，其应对的能力就可能会相当脆弱。

由于中国的房地产业对中国经济增长的贡献占有相当的比重，因此，一旦房地产抵押贷款风险暴露，这又会对房地产市场，乃至整个宏观经济造成严重的冲击。美国次级抵押贷款危机提醒我们，越是在市场繁荣的时期，我们越应当加强风险控制和监管。

(资料来源： 《上海证券报》，20070813)