房地产交易合同的登记备案

第三节　房地产交易合同的登记备案

一、存量房买卖合同的备案

虽然国家目前没有规定存量房买卖合同一定要备案，但不少地方相继出台了一些规定，要求当事人办理存量房买卖合同备案，或者是进行合同的网上备案。重庆市尚无具体规定。

（一）存量房买卖合同网签

1.存量房买卖合同网签和备案

目前有不少地方均规定了存量房交易必须网上签合同、网上备案。一些地方房地产管理部门给予合法备案的房地产经纪机构密钥，授权房地产经纪机构代为办理存量房买卖合同的网签和备案。因此，房地产经纪人员需要在签约前事先查询当地的规定并告知当事人，特别需要提醒当事人网签或备案的法律后果，是否可以撤销网上签约或者网上备案，撤销的程序以及撤销的障碍和法律后果。

2.告知当事人网上备案的程序

房地产经纪人员需要详细了解房屋所在地存量房买卖合同网上备案的办理程序，并告知当事人按照规定的要求准备材料并办理备案。

3.协助当事人准备网签的材料

按照房屋所在地房地产管理部门规定的要求协助当事人准备网签材料。为防止将来发生争议，补充条款和附件也需要作为备案的材料，如果对此有争议可以备查。

（二）协助当事人办理纸质合同备案

一些城市的房地产管理部门除规定需要网签合同外，还规定需要办理纸质合同的备案。因此，房地产经纪人员在协助当事人办理完网签合同之后，应该督促或者代

理当事人及时办理纸质合同的备案，以免影响后续过户登记手续的办理。

二、商品房买卖合同登记备案

预购商品房订立的商品房买卖合同必须进行备案登记，这是《城市房地产管理法》的规定。 《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十九条也规定预售商品房应当办理登记备案，未经登记备案的商品房买卖合同不得对抗第三人。申请办理预购商品房买卖合同登记备案手续是房地产开发商的义务，一般由房地产经纪人员来办理。

1.登记备案的方式

重庆市办理商品房买卖合同登记备案有两种方式：

①网上登记备案。已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。

②纸质合同登记备案。未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起15日内向房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。

2.办理商品房买卖合同登记备案应提交的资料

办理商品房买卖合同登记备案，应当提交的资料主要有：开发商的营业执照、资质证明、纸质合同、房款支付凭证及监管银行凭证、预购人身份证明、委托手续等。

3.推荐购房人办理商品房预告登记

一些城市将预告登记和备案登记合二为一，在合同中要求当事人办理。如一方不配合办理，另一方可以单独办理。

三、房屋租赁合同登记备案

1.办理房屋租赁合同登记备案的有关规定

《城市房地产管理法》和《重庆市城镇房地产交易管理条例》都规定租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房屋租赁合同登记备案，同时还规定了登记备案的变更、遗失补办的情况。

房地产经纪人员需要及时告知当事人有关登记备案的规定并协助当事人办理。

2.申请办理房屋租赁合同登记备案应提交的材料

申请办理房屋租赁合同登记备案，应当提交的材料包括：房屋租赁合同、当事人身份证明、房屋权属证书或其他合法权属证明以及主管部门规定的其他材料。

3.提示当事人登记备案的法律责任

按照规定，不办理登记备案或者租赁登记备案内容发生变化而不办理变更、注销等备案手续的，可以进行行政处罚，如责令限期改正、处以罚款等。因此需要提示当事人可能产生的法律责任与后果。

4.告知当事人缴纳相关税费

目前房屋租赁的税费规定是由出租方承担的，因此需要明确告知其法律义务，并具体约定交付的方式。