对房地产交易行为的管理

三、对房地产交易行为的管理

房地产交易管理是房地产行政主管部门依据法律法规与政策，根据房地产市场发展的客观规律与社会发展的客观要求，综合运用行政、经济、法律等各种手段，对房地产交易市场进行组织、协调、控制、监督等活动的总称。房地产交易管理是纵向的行政管理关系，是对房地产市场的各种要素和整个过程的全面管理，目的是为了保障房地产交易及房地产市场的良性运行与发展，保护权利人的合法权益，实现国家对房地产交易市场的宏观调控。但房地产交易作为市场主体的自愿行为，国家的管理与干预应当适度。

（一）房地产交易的管理机构

房地产交易的管理机构是指依法设立的对房地产交易进行管理、指导和监督的组织，包括各级建设行政主管部门、土地管理部门及各级政府的价格主管部门。其具体职能如下：

1.国土资源部门和建设部门的主要职责

具体包括：（1）贯彻执行国家有关房地产管理的法律法规与政策，在其职权范围内，按照法律法规及有关部门的授权制定全国性房地产交易管理的条例及各项管理制度并组织其实施，综合运用各种调控手段指导并保证房地产市场的良性运行与发展。（2）负责全国性房地产开发经营企业及一级房地产企业的资质审查，并联合有关部门对其进行监督。（3）对地方各级房地产管理部门的工作进行指导和监督。

2.地方各级房地产管理机构的职责

具体包括：（1）贯彻和执行国家有关房地产管理的法律法规及政策，制定本行政区域内房地产管理条例和各项规章制度，并组织其实施。（2）负责房地产开发经营企业、中介服务企业和个人的资质审查，并对其进行监督管理。（3）负责房地产权属管理，对各种房地产权属变动进行审核登记及发证工作。（4）对房地产违法交易活动进行行政处理，并对房地产交易纠纷进行调解。

（二）房地产交易所

房地产交易所即狭义上的房地产交易市场，是进行房地产交易的固定场所。房地产交易所兼具经营性和管理性，不但要为房地产交易提供服务，为自身利益从事经营活动；还要对交易行为进行指导与监督，调控市场价格，并为房地产交易规范化服务。

具体而言，房地产交易所承担以下职责：（1）为房地产交易提供洽谈、协商、交流信息、展示行情等各种服务。（2）提供有关房地产的法律法规政策咨询，接受房地产交易和经营管理的委托代理业务。（3）为房地产交易提供价格评估服务。（4）对房地产经营交易进行指导和监督，调控市场价格，查处违法行为。（5）办理房地产交易登记、签证及权属转移手续。

（三）房地产交易的价格管理

房地产价格的形成包含很多复杂的因素，土地价格和建筑物价格是房地产价格形成的基础，但资源价格、劳动力成本、地域因素、供求关系和国家政策等对房地产价格的形成同样会产生很大影响，甚至有时会产生决定性的影响，且房地产价格是普通民众特别关注的问题。因此，国家有必要对房地产交易价格进行管理，国家对房地产交易价格的管理是通过价格的评估和审查制度来实现的。