对房地产中介业务的管理

三、对房地产中介业务的管理

房地产中介服务行为系一种民事行为，此种行为在法律上的表现形式就是房地产中介服务合同。对此，我国法律规定，房地产中介服务人员承办业务，由其所在地中介机构统一受理并与委托人签订书面中介合同。通常情况下，该类合同主要包括的内容有：（1）当事人姓名或者名称、住所。（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准。（3）合同履行期限。（4）收费金额和支付方式、时间。（5）违约责任和纠纷解决方式。（6）当事人约定的其他内容。

对中介服务收费的管理是管理中介业务的一项重要内容，也是规范中介服务行为，维护房地产中介服务当事人合法权益的必要措施。为了消除房地产中介服务乱收费的混乱现象，1995年7月国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》中就此问题进行了规定。主要内容有：

（1）中介服务机构应本着合理、公开、诚实信用的原则，接受委托，签订合同。依规定的收费办法和标准，由中介服务机构与委托方协商确定中介服务费。

（2）房地产中介服务收费实行明码标价制度。中介服务机构应当在其经营场所或缴纳费用地点的醒目位置公布其收费项目、范围内容、计费方法、收费标准等事项。

（3）房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种。口头咨询费，按咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。书面咨询费，按咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额计收。

（4）房地产价格评估收费。以房产为主的房地产价格评估收费，根据房地产价格总额采取差额定率分档累进计收。土地价格评估的收费标准，按国家计委、国家土地局《关于土地价格评估收费的通知》有关规定执行。

（5）房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取，根据代理项目的不同实行不同的收费标准。服务租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金收取标准，由双方协商议定一次性计收。服务买卖代理，按成交价格总额的0．5%—2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。

（6）各省、自治区、直辖市物价、房地产行政主管部门可依当地情况制定具体可行的收费标准，但须报国家计委、建设部备案。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的30%。

（7）凡违法收费的，予以处罚。房地产中介服务机构收费时，应当向委托人开具发票，并依法纳税。开展业务时，应当建立业务记录，设立业务台账。业务记录和业务台账应当载明业务活动中的收入、支出等费用。

为了进一步强化中介服务业务的管理，《城市房地产中介服务管理规定》中明确禁止中介服务人员在房地产中介活动中的下列行为：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务。（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。（4）与一方当事人串通损害另一方当事人的利益。（5）法律、法规禁止的其他行为。