房地产交易资金

第一节　房地产交易资金

一、房地产交易资金的形式

房地产交易资金就是房地产交易中涉及的交易价款以及履约担保、税费、服务费等钱款的总称。按照资金的不同作用，有交易价款、定金、押金（保证金）、税费、服务费等形式。

1.交易价款

房地产交易价款包括房地产买卖价款、房地产租金，是房地产交易当事人参照市场交易平均价格水平，结合交易房地产的供求状况、区位、用途、新旧程度、周边配套等因素，经过双方充分谈判协商一致的成交金额。可以采用单位面积计价，也可以采用套、幢整体计价。

交易价款可以分解为预付款、主要价款、尾款。

预付款是买受人（承租人）在房地产交易协议达成后但未交接房屋或申办手续时先行支付部分价款给对方，其目的是表达履行合同的诚意或者解决对方周转资金短缺。预付款不具有担保合同履行的作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只需返还所收款项，而无须双倍返还。

尾款是指买受人（承租人）在交易完成后尚未结清的小额价款。其目的是便于买受人（承租人）督促对方按约定办理登记手续、结清交易税费、结清欠交的物管等使用费用，也可以使得买受人有更长的时间筹集资金。

2.定金

定金是当事人在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。

定金由交易当事人约定，且只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

定金有十分重要的作用和法律后果，一是担保合同履行，属于债的担保；二是证明合同成立。如果交易当事人一方不履行合同，则应按照“定金罚则”承担责任，即给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例来适用定金罚则。

定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的20%。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的20%的，人民法院对超过部分不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。

3.押金（保证金）

押金，实务中也称保证金、风险抵押金等。押金是交易当事人双方约定由一方将一定钱款存放在对方处以保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害，则可用此钱款据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。

关于押金的性质，在理论界也有不同的见解，押金具有代偿和担保的作用。押金不同于定金，定金的适用范围不受限制，而押金只适用于租赁合同等有限的合同中。

在房地产租赁中，出租人通常要求承租人交纳押金，当承租人对出租房屋及设施设备造成损害、欠交物管等使用费、拖欠租金时，出租人用押金来代偿或抵扣；如果承租人不履行合同，押金也可以冲抵违约金。在租赁关系存续期间，承租人不可以请求返还押金。当合同关系终止，且无合同债务不履行情形的，承租人可以请求退还押金；对于超过法定限额的押金余额，出押人无论何时都有返还请求权，或者通知受押人予以抵充。对于债务人不履行合同义务，债权人对押金优先受偿后的余额，出押人仍有返还请求权。当事人之间关于没收押金的任何约定，都是无效的。

4.房地产交易税费

在现代社会，税收是政府实施调节的基本手段，通过对国民经济生产、分配、交换和消费各个环节的调节，实现对经济利益、收入分配以及社会总供需平衡等多方面的调节。房地产交易环节的税收调节作用更为突出，通过法定程序增加税收，能有效抑制房地产消费；予以税收优惠，则可以刺激房地产消费。根据宏观调控的需要，房地产交易的税收种类、税率、减免条件等往往不同。

房地产交易规费，是房地产管理部门为房地产交易当事人提供相应服务而直接向受益者所收取的费用，如登记费、手续费等。这些行政规费仅在于弥补为提供公共服务支出的费用，不以增加政府收入为目的。

房地产税费一般是在办理房地产转移登记时向税务部门、房地产管理部门直接缴纳，或通过银行窗口代收。

5.服务费

服务费是指房地产经纪机构为交易当事人提供经纪、代理、咨询等服务，依据经纪机构与当事人的合同约定而收取的有偿服务费。服务费通常在服务结束时由经纪机构一次性收取。

6.订金、诚意金

在房地产交易实务中，还会遇到订金、诚意金等说法。订金、诚意金实际上是房地产交易当事人、经纪机构自创的术语，缺乏法律上的意义，并受到相关部门的严格管制。

订金不同于定金，在司法实践中，交付订金则视作交付预付款，在签订交易合同后，订金应即时返还或冲抵房款。从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

诚意金，即意向金，实际上是一种营销手段。在收取“诚意金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性；另外，通过收取“诚意金”，只是提供一种与买房相关的潜在机会，确定购房者选房的先后顺序。

二、交易资金的支付方式

根据交易当事人自身的资金筹集情况，以及对交易风险的判断和承受能力，当事人的交易资金支付有多种方式。

1.一次性付款和分期付款

一次性付款是指付款方在约定时间内一次性付清全部价款。资金筹集充足、总价款不高的，一般采用一次性付款，有利于达成交易、提高效率。不足之处是房地产交易的资金风险相对集中。

分期付款是指付款方按照协议约定的期限按价款比例分期支付给对方的方式。付款方可以有更宽余的时间筹集资金，也能分散资金风险，而收款方则存在资金不能及时获取收益以及房地产转移登记后能否按时收到资金的风险。

2.自有资金支付和贷款支付

自有资金支付，是付款方以自有资金来支付交易的价款。付款方有足够的资金，也没有其他投资计划的，采用自有资金支付则可以免去利息支出，降低交易成本。

贷款支付，就是付款方以自有资金支付部分价款，不足部分通过向金融机构申请贷款来支付，且一般以交易的房地产设立抵押担保，就是通常所称的“按揭”。是否采用贷款方式支付，一方面取决于付款方是否符合金融机构的贷款条件，包括其收入情况、信用情况、金融机构的信贷计划等；另一方面要看付款方的资金需求，自筹资金不足或者有更多的投资理财计划的，通常要申请贷款来支付。

3.现金支付和转账支付

现金支付是以现金直接向对方支付，定金、押金、小额房屋租金、预付款等通常以现金支付。以现金支付的，需要对方出具收款凭证。

转账支付是付款方通过在银行的结算账户将价款从其账户划转到收款方账户完成货币收付。在现代社会，绝大多数商品交易和货币支付都通过转账结算的方式进行，可以做到更安全、快速。转账方式应用范围非常广泛，同城与异地、单位账户与单位账户之间、单位账户与个人账户之间、个人账户与个人账户之间均可以进行转账结算。完成转账的方法有很多，可以通过网上银行办理、银行柜台办理、ROS机转账、ATM机转账（个人之间5万元以下）。

通过转账支付的，要注意以下几点：一是，有些转账业务需要额外支付银行手续费；二是，单位账户与个人账户之间转账，应当按照银行的规定提供相应的证明；三是，办理转账时要核对账户信息，完成转账后应当保留转账凭证。