购买二手房时如何谨慎选择房屋中介商

问题33　购买二手房时如何谨慎选择房屋中介商？

房子作为不动产，不是一般的商品，人们在选择购买时会慎之又慎。在房价上涨、资金不宽裕或者有升级置业等其他考虑情况下，买二手房成为许多老百姓的选择。但是，购房者要买到称心如意的房子，单靠自己对市场信息的了解显然会耗费大量的人力、财力、物力，还不能买到好的二手房。这时，作为专业的房产信息提供商，即房屋中介商，在原房主和购房者之间协调买房，能为购房者提供极大的帮助。但是，据报道，近年来，北京约70%以上的存量房买卖、80%以上的房屋出租交易均是通过房地产中介提供居间服务完成的。然而，高交易的背后，不乏许多中介商进行违规操作，不仅扰乱了房地产市场的交易秩序，更使买受方的利益得不到保障。在全国各个地方，由房地产中介从业机构和从业人员直接或间接的违规、失职等行为充当推手，目前我国有关房屋类居间合同纠纷正呈现出不断上涨的趋势。因此，合理谨慎的选择房屋中介商可以避免许多不必要的纠纷。

【问题分析】

引发房屋类居间合同纠纷的主要原因在于房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为。房地产中介公司的不规范操作主要体现在以下几个方面：

1）对不允许上市交易的房屋违规代理、挂牌出售

根据我国2009年修正的《城市房地产管理法》第三十八条的规定：“对于未依法登记领取权属证书的或具有法律和行政法规规定禁止转让的房地产不得转让。”但在实践中，一些房地产中介为了促成交易，赚取佣金，往往隐瞒标的房屋仍为承租公房或为限制年限内的经济适用住房等不能上市交易的事实，或随意承诺短期内即可解决交易障碍，致使买卖双方在随后交易失败后与房地产中介公司就中介费是否应支付产生纷争。

2）疏于核查客户、房屋的关键信息

如中介公司未对客户出示的身份证明、房屋权属证明验明正身；未仔细审查待售房屋有无抵押、有无出租及私搭乱建，并核查委托的客户是否是真正有权出售房屋的权利人；对于属于夫妻共有财产的房屋，未要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明；对于待出售房屋为遗产的，未要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件等。

3）隐瞒影响交易成功的重要信息

如不向买受人如实说明其已知的可能不利于成交的待售房屋的历史情况，或周边环境（如房子临街或紧邻配电室存在噪声污染、交通不便捷、住处周边是大型垃圾处理场等），或必要生活设施情况（如饮用水质不合格、小区为临时用水）。

4）为交易双方规避法律出谋划策

如承诺为无实力购房人办理“高评低供”还贷款手续，或帮助外地买受人虚构在京纳税或社保缴费一年以上证明，或为迎合买受人少交税款的心理，帮助买卖双方签订“阴阳合同”，恶意促成双方达成不平等或不合法交易。

5）违规获取额外利益

如中介公司要求买受人全程通过其交纳钱款、委托办理过户，从而千方百计阻挠买受人与出卖人见面，再通过隐瞒房屋真实成交价、一再加价等手段将多收取的售房款据为己有，此即公众深恶痛绝的中介公司“吃差价”。又如中介公司怂恿当事人采取恶意毁约、一房二卖的方式高价出售房产使自身获取更高的居间服务费，从而引发房屋买卖连环纠纷。

从购房者角度来讲，面对现在市场上数量众多的房地产中介公司，究竟应该如何才能选择一个合格的中介是比较重要的。业内人士分析说，不妨先看看中介公司的两证，再尽量挑比较有规模的中介进行买卖活动。

第一，看中介公司的证件是否齐全，并且应注意证件的真与假。依据《城市房地产中介管理规定》的相关规定，中介服务机构一般应具有两证——市房地资源管理局审发的资格证书和市工商行政管理局审发的经营许可证。只有经营许可证，没有资格证书的，一般是咨询机构，可以进行房屋政策、信息等咨询，但是不可以进行房屋的租赁、买卖等中介；只有资格证书，没有经营许可证的，则属非法经营。只有两证齐全，才是合法的房地产经纪机构，可以从事房地产咨询租赁、买卖等中介活动。

第二，应该选择具有一定规模的房屋中介机构，不能贪便宜而随意选择。房屋中介公司具有一定规模，其管理也相应规范。在诸多中介公司中，上市的中介公司是最值得信赖的。他们都有很大的资产作为赔付保证，并且是以保障自身信誉为首要任务的，让消费者“钱房两空”的事情，基本上不会在此类中介公司发生。

另外，消费者需要注意那些挂着中介公司招牌而营业执照上写着“房地产经纪事务所”的一类公司，这类公司以加盟店居多。由于这类公司的老板是“个体户”，资产少，且没有确实的保障，因此一旦发生问题，消费者可能连负责人的影子都找不到，苦头只能自己吃。因此选择中介公司时，选择规模较大的相对更为可靠。

目前一些大型的中介公司已经拥有统一的交易运作规范，中介公司会要求交易双方提供个人身份证、委托书、房地产权证等系列证件。由于复印件比较容易造假，中介公司会要求卖家拿出房地产权证和代理人授权委托书等文件原件来核实，同时也会到房地产交易中心去核对信息。购房者也可以要求上家提供原件给自己看。

而对于自行进行交易或经过小中介交易的消费者来说，就更需要多留心一下上述文件的原件。如果不能确定眼前的原件是否真实，消费者还可以凭身份证到市房地产交易中心去查询某套房屋的产权人，以便核对房屋信息，查询花费为30元一次。

【专家提示】

作为买卖双方，应尽量选择资质、规范、信誉好的中介公司。中介公司的一个主要职责即为买卖双方的交易提供交易信息、安排双方磋商，故买卖双方对于房价的磋商、签订买卖合同等重要环节应当亲自参与，尽量减少矛盾发生的环节；不要轻易将房产证、身份证、私章等重要个人资料交由中介保管；对于定金、房款的交付，尽量避免通过中介转交，以直接交付出售方为宜；同时对于中介要求签订的协议书应仔细查看条款，不合理条款应要求修改，并有权利要求房产中介公司提供规范的、名实一致的合同条款；发生纠纷，应及时固定证据，避免陷入口说无凭的不利境地。买卖房屋毕竟是重大事项，建议通过咨询或委托专业律师来实施此项民事行为。

【典型案例】

案例1：房屋中介居间成功　购房者须付佣金

廖某通过中介看中某市南路的一套二手房，同意以总价25万元购买，与中介签订了居间承购合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，廖某对其委托的房地产居间事项，在规定的范围内按成交价的1%向中介支付中介费2500元。合同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成廖某利益受损的，廖某有权要求中介承担赔偿责任。后在中介的努力下，廖某与上家达成交易，签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕，廖某始终以各种理由拒付中介费。无奈，中介将廖某推上被告席。在庭审中，廖某提出了拒付中介费的3条理由：①中介已经向上家收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；②中介委托其他公司办理过户手续；③中介违反了国家的税收规定。

经过庭审质证及辩论，一审法院审理认为，居间合同的一个重要特征即为有偿性。我国居间服务的报酬制度，可以概括为3点：一是佣金约定制度；二是法定上限制度；三是风险报酬制度。前两点比较容易理解，对于风险报酬制度是基于我国《合同法》对居间服务的强制性规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。廖某所说“重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中介、下家及上家三者之间有三个相对独立的法律关系：下家与中介之间的居间委托法律关系，上家与中介之间的居间委托法律关系以及上家、下家之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，上家、下家各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，因庭审中廖某未提供任何证据，且不属于本案的审查范围，法院未予处理。不仅如此，税收问题涉及另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中，下家、上家以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。至于委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。因此，判决廖某全额支付中介服务费。

案例2：下家反悔不买房　意向金不能返还

蔡某通过中介看中某路段上的一套二手房，并在《承购意向书》中同意房屋总价为36万元，一周后签订买卖合同。按意向书约定，蔡某当天付给中介1万元意向金。一周后，蔡某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒绝。为此，蔡某把中介告上法庭。

法院经审理查明，蔡某根据意向书付给中介1万元意向金，意向书对意向金的用途及处理方法作出明确约定：“议价成功后，意向金转为购房定金，如承购方违约不买或不依约履行，则意向金由出售方没收。”庭审中，中介出示证据证明，在收到意向金次日，上家秦某在《承购意向书》上签字确认并收取定金人民币1万元。意向金的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据双方的约定处理。

在实践中，按照法院判决及行业惯例，意向书中对意向金的约定及上家、下家议价是否成功是意向金能否返还的关键。在议价成功前，按照规定，上家、下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上家、下家撤销委托给中介造成损害的，应承担赔偿责任。议价成功以上家、下家就买卖主要条款达成一致或定金支付为准。一般来说，上家收到中介转付的意向金后，上家、下家产生定金法律关系。这意味着任何一方拒绝交易，都要按“定金罚则”处理，即上家不卖房需双倍返还，下家不买房不能拿回意向金。在此，有两点需要说明：一是意向金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，否则不能擅自把意向金转为定金。据此，一审法院驳回了蔡某的请求，蔡某未上诉。

案例3：中介居间不成　下家不能获赔

秦某通过中介看中某市某路段上的一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介支付意向金1万元。但是，当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知秦某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但秦某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，秦某与中介未取得一致。秦某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。

法院审理认为：居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上家、下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上家、下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。一审判决驳回了秦某的赔偿请求，二审维持原判。

案例4：“不吉利”导致退房　下家要求退定金未获支持

曾某通过中介看中某市A区的一套二手房，经过中介的居间服务，曾某与上家朱某签订了《房地产买卖合同》。合同签订当天曾某支付定金1万元，上家、下家对交房、付款等条款作了约定。签约一周后，曾某反悔，并向中介发出书面通知，认为上家隐瞒了在一年左右内房屋里连续死亡两人的重要事实，造成重大误解，要求解除买卖合同。上家原本不同意解除买卖合同，经中介沟通后同意解除买卖合同，但对定金返还不能达成一致。两个月后，上家将房屋另售他人，并因定金退赔问题与曾某闹上法庭。庭审中，下家曾某认为，房屋内发生过死人情况，不吉利，因上家没有告知而产生误解，合同解除归咎于上家。上家认为，生老病死属人之常理，下家没有询问，自己没有告知的义务，合同解除应归咎于下家。

法院审理查明认为：①人员死亡的事实是否应当告知存在争议。多数人认为，除非下家事先有特别要求，否则上家对屋内死过人的情况没有法定的事先告知义务。②没有证据证明上家或中介有欺诈行为。欺诈通常是指故意告诉对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误决定的行为。③重大误解之说难以成立。重大误解通常是指行为人对行为的性质、内容、行为对象或其他直观信息认识错误，导致行为的后果与自己的意思相悖的情形。在庭审中，下家提出其购房目的是用作婚房，但由于无证据证明在合同签订前有过约定或要求，且其同意接受房屋内原有设施、家具，法院据此没有采纳他的辩解，判决将合同解除归咎于下家，驳回了曾某的诉讼请求。

案例5：跳过中介私下成交　上家被判按约付钱

丁某为改善居住条件，将其某市某路一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。合同约定，丁某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自2002年9月1日起至同年11月30日止。合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的2.5%计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现丁某与中介推荐的客户尉某私下成交。经交涉，丁某认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，无奈之余，中介将丁某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。

一审法院查明上述事实，依法签订的合同受国家法律保护，认定居间合同合法有效，居间合同的本质是基于居间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力，据此依法判决丁某支付约定的中介费。对此丁某没有上诉。