我国现行房地产登记的法律体系

一、我国现行房地产登记的法律体系

我国早在周朝就形成了土地管理制度。《周礼·大司徒》记载：“掌建国土地之图，与其人民之术，以安抚邦国，以天下土地之图，周知九州之地域，广轮之数，办其山林川泽丘陵坟衍原湿之名物。”唐代以后又有立契、申碟或过割制度。宋代以后，田土的登记更有鱼鳞册的设立。但是其主要目的在于征收赋税和贡赋，次要目的才是供质证以杜绝争端^[11]。这种登记制度的影响一直延续至今，在很多现行法律法规中，房地产登记都是主要作为一种行政管理措施出现的，而权利公示与保护则是次要功能。现代房地产登记制度的首要功能在于权利的确认、公示与保护，它首先应当是民事性质的，其次才具有一定的行政管理功能。

目前，我国房地产权属登记的法律体系主要由法律、行政法规和部门规章构成，此外还包括各地的有关地方性法规和规章。法律主要有《城市房地产管理法》、《土地管理法》。行政法规主要是《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市私有房屋管理条例》。部门规章在其中占了大部分，主要有《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《土地登记规则》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》等等。另外，还有大量的由建设部等政府职能部门发出的各类具有部门规章效力的通知或意见，例如《建设部枙关于确定土地权属问题的若干意见枛》、《建设部枙关于地籍管理几个问题的处理意见枛》等。

这些规定从不同的效力等级、不同的内容、不同侧重领域组成了我国金字塔形的房地产权属登记制度。例如，我国《城市房地产管理法》第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法》第9条规定：“全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”这些规定从法律的层面上肯定了我国的房地产权属登记制度，但都过于原则和笼统，操作性不强。

行政法规便分别有侧重的把这些原则性规定加以一定的细化。例如，《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。”《土地管理法实施条例》则从土地的角度规定了权属登记的内容，例如该条例第6条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”而部门规章则更细致地规定了房地产权属登记的实体和程序问题，不仅包括所有权，还包括抵押权、租赁权等。例如，《城镇房屋所有权登记暂行办法》第6条规定：“公民个人申请房屋所有权登记，必须使用户籍姓名，不得使用别名、化名。依照规定改变姓名时，须于3个月内申请变更登记。法人申请房屋所有权登记必须使用单位全称，不得使用简称。依照规定改变名称时，须于3个月内申请变更登记。”《城市房地产抵押管理办法》第30条规定：“房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。”

可以说，这些法律法规的出台，基本构建了房地产权属登记制度，及时规范了权属登记领域的行为，为其发挥确权、公示、管理等功能提供了法律依据，规范并促进了我国房地产业的健康发展。