我国房地产融资的现有法律体系

三、我国房地产融资的现有法律体系

（一）规范银行信贷融资方式的法律体系

自2003年以来，我国房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战:2003年6月13日央行出台“121号文”即《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》；2003年8月31日国务院出台“18号通知”，即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2004年4月27日国务院发布《严格控制固定资产投资规模的通知》；银监会2004年9月2日出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，相继出台的宏观政策改变了房地产企业的原有的融资模式和融资渠道，这四个文件对房地产行业和金融业都产生了深远的影响:房地产业将规范健康发展，房地产金融将产生多元化格局。

《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台的目的无疑是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。新政策涉及从土地开发到建筑施工，从住宅到商用房，几乎涵盖了房地产市场的各个方面。其中有一些条款是对2001年央行颁布的《关于规范住房金融业务的通知》的重申，也有很多新的规定比原来更加严格，而且目前国内市场化房地产金融产品几乎为零，房地产商的资金来源除了自有资金，几乎全部来自于银行贷款。因此，央行从银行信贷入手整顿房地产市场，是抓住了问题的核心。

解读新的房地产金融政策，房地产开发企业所面对的是:房地产开发贷款必须“四证”齐全，贷款只能通过房地产开发贷款发放，不得以房地产流动资金形式发放，自有资金（所有者权益）不低于项目总投资的35%，贷款只能用于本地区房地产项目；土地储备贷款额度不得超过所收购土地评估价的70%，期限最长不得超过2年；建筑施工企业流动资金贷款只能用于购买施工必需设备，不得挪作他用；对个人住房贷款只能对结构已封顶的住房发放，而且购房者月均还款额与收入比不能高于50%，购买第一套房，首付比例20%；购买第二套房，将提高首付比例；个人商用贷款抵借比不得超过60%，期限也不得超过10年等等。毫无疑问，目前的政策抬高了房地产银行融资的门槛，符合标准的房地产企业数量大大缩水，而银行的潜在客户群也大大缩小，但与此同时，商业银行的房地产信贷质量却会因此得到提高。面对新政策的要求，房地产企业融资策略也发生了实质性的调整:由原来的单纯依赖银行贷款，向以银行贷款为主、私募和创新融资为辅、建立阶段性组合融资安排、实现低成本融资、确保项目资金链安全的策略转变^[6]。

（二）关于房地产投资信托的法律体系

1979年中国国际信托投资公司的成立，标志着中国信托业的重新起步。目前我国房地产信托模式主要有四种:直接对房地产项目进行投资、直接给房地产开发企业贷款、对成熟的房地产物业进行处置、土地开发整理。在2003年6月13日央行出台121号文件后，信托顿时成为房地产业的新兴融资热点。2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元，特别是第四季度，房地产信托出现“井喷”^[7]。

2004年是房地产信托融资模式快速发展的一年，信托发行规模创历史新高，超过100亿元，而《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法》（征求意见稿）实施，更有望提升信托在房地产融资中的地位，房地产信托融资功能将会得到进一步确认。

信托业“一法两规”（《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》）的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势。用资金信托和财产信托的两种不同方式替代债务融资和股权融资，开辟了房地产融资的新渠道。

我国法律法规对房地产信托融资有如下禁止规定:

第一，《信托投资公司管理办法》第32条第3款规定:“不得承诺信托财产不受损失或者保证最低收益”。

第二，《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第4条第4款和第5款规定:“不得承诺信托财产不受损失或者最低收益；不得在公共媒体上对信托产品作营销宣传；否则按非法集资处理。”

第三，《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》第6条规定:“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不超过200份（含200份），每份金额不低于人民币5万元（含5万元）。”

第四，《关于进一步加强信托投资公司监管的通知》对信托公司的经营行为加以规范。

第五，《关于进一步规范集合资金信托业务有关问题的通知》对信托公司异地经营加以规定。

当今的信托公司的信托产品针对以上法律的禁止性规定也有一些法律规避对策:

第一，信托投资公司可以利用分解项目方式规避对合同数额200份的限制；

第二，信托产品介绍中暗示提供保底保证；

第三，信托产品介绍中提供预期收益率，可精确至小数点后2、3位。

目前，房地产信托项目融资还存在着先天不足。中国人民银行《关于信托投资公司资金信托业务有关问题的通知》（信托界称之为31号文件）规定，每个信托计划限卖200份，而且从目前央行的监督管理看，只是经济适用房等政策性比较强的房产项目才有可能获得信托计划。我国央行在《资金信托暂行管理办法》中规定，资金信托不能超过200份，每份合同不能低于5万元。目前我国的信托产品还没有一个完善的二级市场，流通较难。公众对于信托产品的认识还很少，妨碍了信托产品的发展。并且信托公司不能在异地设立信托机构，妨碍了信托公司业务的拓展。大多数信托公司对房地产领域不够了解，专业性不强，对房地产项目的评估不够准确，加大了风险。房地产信托所投资的对象是房地产项目，因此设立房地产投资信托的发起人应当具有一个相当的资产规模和资信的非银行金融机构和一家以上具有良好经营业绩和丰富投资管理经验的房地产投资企业。其中非金融机构作为资金发起人，其上年末资本金总额不少于10亿元并具有良好的经营业绩，同时，作为房地产信托发起人之一的房地产开发公司，必须具有良好的资质水平、管理能力，而且房地产开发公司必须作好拟投资项目的可行性分析和论证。同时，2005年8月中国银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（即“212”号文件）对房地产信托贷款发放门槛进行了严格限制，这样一来，信托业务与银行贷款相比优势不大。