其他房地产融资方式

六、其他房地产融资方式

（一）债券发行

根据新《公司法》、《证券法》，发行债券主体资格放宽了，但是对企业的其他方面仍然有比较严格的限制，加之我国债券市场相对规模较小，交投清淡，发行和持有的风险均较大。长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险金融工具。

我国房地产债券的现状。我国的资本市场一直在一种不太协调的结构上发展。2000年股票市价总值为48 091亿元，企业债券余额仅为862亿元，而国外企业债券市场与股市的比例为7∶3。有所改善的是我国企业通过债券融资，1997年只占其总融资额的1.7%，而2001年已经达12%。房地产债券作为企业债券中的一个组成部分，近十年来，发行债券的房地产企业屈指可数。截至2003年11月份，房地产企业40多家上市公司总市值500多亿元，而房地产企业债券余额仅为2亿多元，发展极不平衡。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，同年9月北京华远房地产发行了2 900万元、利率10.1%、期限为3.5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。

（二）通过典当土地获得“过桥”资金

根据央行房地产贷款新规定，对未取得“四证”即土地使用证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。不过，一些典当行近期适时新推出土地典当业务，可以让开发商在四证办妥之前，只要凭土地证即可到典当行去借“过桥”资金。原来典当行一直做的主要是房产典当，而因为看到了2003年央行对信贷的新规定给自己带来的契机，所以立即推出了土地典当业务。凡是开发商已经取得了土地证的，而“四证”还未办齐不能向银行贷款的，都可以凭土地证到已开办此业务的典当行进行抵押。典当期限一般最长6个月，可典当到的资金视地块不同而差别较大，一般为土地价值的40%—50%。典当资金月息1.5%至2.5%之间。土地典当就像是一座桥，让开发商在获得土地证之后、“四证”办齐之前，顺利过“河”，然后再从银行获得贷款^[16]。