我国房地产多元化融资发展方向

一、我国房地产多元化融资发展方向

在我国的房地产市场上，房地产企业融资过多地依赖商业银行这种间接融资方式，这对开发周期长、风险高、资金需求量大的开发商来说，只要信贷资金一收紧，资金链就会陡然紧张，从而导致生产不畅。所以大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业根据需要选择适合自己的不同的融资方式，以有效解决我国房地产融资渠道的问题。以下主要介绍两种融资发展方向:

(一)房地产信托———融资创新的首选

信托融资具有的制度优势在国家宏观调控下逐步显现出来，房地产信托发行日益增多。当前实际操作中应用比较多的模式有三种:一是贷款类资金信托，这种模式与商业银行传统的贷款模式类似，所不同的是资金来源不同，信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集。二是股权信托，即信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式。这种模式的优点是既实现了房地产企业融资目的，又增强了企业的信用等级，通过增加房地产企业的资本金，在不提高公司资产负债率的情况下优化了公司的资本结构;三是受益权转让信托，即以交易为基础的财产信托，一般是把具有可预测稳定现金流收入的房地产财产的受益权通过信托转让给社会投资者，实现融资目的，信托收益来源于其稳定的现金流收入或者有保证条款的受益权溢价回购。从宏观上讲，房地产信托的发行，有利于降低银行业贷款中房地产贷款所占的比重，减轻房地产行业周期性波动对银行体系的冲击。从微观上而言，有利于房地产企业开辟新的融资渠道。目前，房地产业已经发展到资本主导的阶段，发展房地产信托产品将是未来我国房地产市场发展的一个重要方向。从某种意义上讲，它的发行将改变目前我国房地产市场的一些运作规则及固有理念，也将缔造一个全新的“地产金融”时代。当然，在目前的制度下，发展房地产信托产品还需要时间，其不仅仅需要依托完善的法律法规，还需要广大从事房地产融资的人士的不断努力。

(二)房地产抵押贷款证券化———解决房地产融资瓶颈的有效途径

自1999年开展房地产抵押贷款的试验以来，目前在我国推行商业房地产证券化的条件已初步具备，其具备的优点主要有:

第一，能集中全社会的资金用于房地产业的发展。虽然住房抵押贷款证券化，并没有为房地产企业直接提供融资，但它将促进房地产商品销售，加快资金回笼，从而达到内部融资的目的。

第二，能有效化解房地产业风险在银行业的堆积。银行业资金的短期和低风险性质决定了其不可能持有过多的中长期住房抵押贷款。而住房抵押贷款证券的投资者众多，有共同基金、养老基金、保险基金、其他机构投资者、个人投资者等。这些资金的承担风险能力要高于银行资金，且可以提供较长的融资。

第三，能有效分散房地产业的风险，也能让众多小投资者共享房地产业的发展，也有利于房地产价格变化的发现。由于住房抵押贷款证券的投资者众多，可以有效地分散风险;同时住房抵押贷款证券的面额都比较小，众多中小投资者都可以参与，使全社会可以分享房地产业的发展。此外，房地产证券价格与房地产价格是成正相关性，所以住房抵押贷款证券价格的变动必然要反映房地产价格，而证券交易相对房地产交易要容易和灵活得多，所以住房抵押贷款证券的价格对真实房地产市场供求的变化所作出的反应相对迅速、灵敏。