房地产异议登记与更正登记

第二节　房地产异议登记与更正登记

主题案例1

文某诉何某、陈某房屋所有权确认纠纷案^[53]

案情回顾

本案当事人文某与本案第三人陈某于1992年10月2日登记结婚，是合法的夫妻关系，本案当事人何某与陈某是母子关系。2000年3月，文某与陈某夫妻共同购买争议房屋，陈某于2000年5月30日办理该房产所有权证过户手续时，将该房屋所有权只登记在其名下。2004年12月9日，陈某申请将该房产变更登记为陈某与何某共同共有的财产。2008年4月，文某起诉与陈某离婚，经法院判决不准离婚后，文某前往万宁市房管局对该楼房登记情况进行查询时，发现陈某已于2004年12月9日将该房产变更登记为其与何某共同共有。文某以该变更登记行为其本人不知情为由，于2008年6月21日向万宁市房管局申请对该房产进行更正登记，万宁市房管局对其更正登记申请不予受理。2008年7月18日，文某向万宁市人民法院起诉，请求法院确认其和陈某是涉案房屋的共同共有人并确认何某不是涉案房屋的共同共有人。

争议焦点

异议登记是否是当事人提起确认之诉的前置条件。

裁判意见

一审法院认为:涉案房产系2000年3月文某与陈某夫妻共同购买，陈某于2000年5月30日办理房产所有权证过户手续时，只登记在其自己的名下，但该楼房的产权是夫妻关系存续期间购买，是属夫妻共同财产，即文某应是该楼房的产权共同共有人。

对2004年12月9日陈某变更登记为其与何某共同共有，文某根本不知情，审查申请变更登记表上也没有文某签名。陈某申请变更登记不动产登记簿记载的物权状况与实际权利不相符的事实，该变更不动产登记存在瑕疵，其行为侵害了文某的共有财产权利。故应更正该变更登记为文某与陈某共有，而不是陈某与何某共有。

二审法院认为:《物权法》第19条第2款的规定，不动产登记簿记载的权利人不同意更正登记的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人才可以在15日内向人民法院提起诉讼。本案中，万宁市房管局尚未对该争讼之房产进行异议登记，文某即向法院起诉请求确认争讼之房屋的归属，不符合法定的起诉条件，应驳回其起诉。

再审法院认为:依据《物权法》第19条《物权法》第33条等相关规定，异议登记并非提起确认之诉的前置条件，因此其提起确认之诉于法有据。本案争议的房屋属于文某和陈某夫妻共同所有，陈某擅自向房管部门申请办理了该房屋的变更登记的行为侵害了文某的共有权，一审法院适用法律正确。

评析探讨

如基本原理部分所述，更正登记是申请人认为房地产登记有误的情况下申请的登记，其效力在于终止现时登记权利的正确性推定。异议登记是指事实上的权利人或者利害关系人对房地产登记提出异议的登记。异议纳入登记后登记权利的正确性推定作用即应丧失其效力，其目的在于中止登记的权利人按照登记权利的内容行使权利。两者的区别在于更正登记是彻底的终止现时登记的正确性推定效力，^[54]异议登记作为临时法律措施，其效力是临时性的使登记簿上所记载的权利正确性推定的效力。^[55]更正登记和异议登记的联系体现在两者都是为了保护事实上的权利人和真正的权利状态的法律措施，另外，依据《物权法》第19条第2款的规定，更正登记是异议登记的前置条件。

《物权法》第19条第2款对异议登记进行了规定:“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。”据此可知，经申请更正登记且权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，而不是应当申请更正登记，因此申请异议登记是利害关系人的权利而非义务。另外，《物权法》第33条就物权的确认之诉做了规定:“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该条并未规定利害关系人提起确认之诉之前，必须申请异议登记，因此异议登记并非确认之诉的前置条件。

综上，在时序上，更正登记是异议登记的前置条件，但利害关系人的确认之诉并非以异议登记为前置条件。二审法院“万宁市房管局尚未对该争讼之房产进行异议登记，被上诉人文玉即向法院起诉请求确认争讼之房屋的归属，不符合法定的起诉条件”的观点并不符合法律的规定。

主题案例2

苏某与上海市住房保障和房屋管理局等房地产更正登记行为纠纷案^[56]

案情回顾

2008年8月20日，原上海市房屋土地资源管理局(其后该局相关住房及土地管理职责现分属市住房局和市规土局行使)向本案当事人苏某核发《上海市房地产权证》，将本市某房屋登记为:权利人苏某，建筑面积16.62平方米，土地使用权来源划拨，土地使用权面积17平方米，附记另有203室阁楼17.31平方米。苏某不服，向法院提起行政诉讼。

诉讼中，市住房局和市规土局认为上述房地产登记有误，遂于2009年4月13日作出房地产更正登记，将原房地产登记中有关本市某房屋土地使用权来源系“划拨”、土地使用权面积“17平方米”的记载，更正为土地使用权来源系“出让”、土地使用权面积“16.7平方米”，附记栏注明“归并”。苏某对此更正登记不服，再次提起行政诉讼。上海市第二中级人民法院以(2010)沪二中行终字第6号行政判决确认，市住房局和市规土局将土地使用权来源归并为出让并无不当，将涉案107室房屋土地使用权分摊面积登记为16.7平方米亦无不妥，未将203室阁楼单独计算建筑面积而作为附记记载，符合有关房地产地籍测量规范。该判决还认为，市住房局、市规土局作出更正登记行为前未书面通知苏某某，违反法定程序，遂于2010年2月26日判决撤销了2009年4月13日作出的房地产更正登记。

市住房局、市规土局于2010年3月9日向苏某发出告知书，书面告知苏某可依法申请办理更正登记。因苏某未提出申请，同年9月30日，市住房局、市规土局再次向苏某发出办理更正登记通知，书面通知苏某可在收到通知之日起30日内持《上海市房地产权证》，至上海市黄浦区房地产登记处办理更正登记，更正内容为:(1)土地使用权来源(现为土地使用权取得方式)应为“出让”，附记栏记载“归并”;(2)土地使用权分摊面积应为“16.7”平方米。逾期未办理更正登记手续的，上海市黄浦区房地产登记处将根据《上海市房地产登记条例》的有关规定，对该房地产登记簿的错误记载予以更正。在苏某仍未提出申请的情况下，市住房局、市规土局作出房地产更正登记，将本市某房屋土地使用权取得方式更正登记为“出让”，土地使用权面积和分摊面积更正登记为“16.7平方米”，附记栏注明“归并”。同年11月26日，市住房局、市规土局将更正登记情况书面告知苏某某。苏某不服，向上海市人民政府申请行政复议。上海市人民政府于2011年4月8日作出沪府复决字(2011)第47号行政复议决定，维持了被诉具体行政行为。苏某仍不服，起诉要求撤销上述房地产更正登记行为。

争议焦点

登记机构可否依职权作出更正登记。

裁判意见

两审法院均认为:依据《上海市房地产登记条例》第五条的规定，市住房局、市规土局具有房地产更正登记的职权，上海市黄浦区房地产登记处受市住房局、市规土局的委托，具体办理房地产登记事务。因此，本案中，上海市黄浦区房地产登记处向苏某送达告知书、办理更正登记通知，应视为市住房局、市规土局的行为。本案中，市住房局、市规土局在作出更正登记之前，向苏某发出了告知书及办理更正登记通知，在苏某未来办理更正登记手续的情形下，市住房局、市规土局依职权作出更正登记，程序合法。

评析探讨

更正登记是发生在登记簿存在错误的情形下的，依据登记簿错误是否涉及不动产物权的归属、内容，登记簿错误在理论上区分为两种类型，一是权利事项错误，即不动产登记簿上关于不动产归属、内容的记载与真实的不动产物权归属、内容不一致或者不相符。^[57]如错误的将甲的房产登记在乙的名下。二是非权利事项错误，即不动产登记簿上与不动产物权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。^[58]如对房屋面积的记载发生错误。《物权法》第19条第1款对登记簿错误进行了界定:“不动产登记簿记载的事项错误”。对于该规定所规定的登记簿错误是指何种类型的错误的理解，存在争议:有学者认为仅指权利事项错误。^[59]还有学者认为该规定包含权利事项错误和非权利事项登记错误两种错误类型。^[60]本书赞同第二种观点，《物权法》第19条第1款所规定的“权利人”申请更正登记的事由主要是指登记簿存在非权利事项错误，如权利人的姓名、不动产的坐落记载错误;“利害关系人”申请更正登记的原因主要是登记簿发生权利事项错误，如未将某一共有人的姓名载入登记簿。

《房屋登记办法》也对登记簿错误进行了区分:一种是“不涉及房屋权利归属和内容的”非权利事项错误，另外一种是“涉及房屋权利归属和内容的”权利事项错误，该办法还就两种登记簿错误分别设定了不同的更正登记程序，非权利事项错误的更正登记为房屋登记机构发现登记簿错误后书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记，当事人无正当理由逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文件对房屋登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。如发现权利事项错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。可见，对于非权利事项错误，登记机构既可以依据申请人的申请也可以依据职权进行更正登记，但是权利事项错则登记机构只能依据申请进行更正登记。

本案中，登记簿存在错误的是面积、土地使用权取得方式及附记等事项，并未涉及房屋物权归属和内容，属于非权利事项错误。因此，如上所述，其更正登记程序应该是登记机构通知权利人申请更正登记，如权利人未依法申请的，登记机构可以依职权进行更正登记。本案当事人市住房局与市规土局在经两次通知苏某办理更正登记但苏某未予申请的情形下，依据职权作出更正登记，符合法律的规定。