房地产权属登记管理

第五节　房地产权属登记管理

一、房地产权属登记概述

房地产权属亦即房地产权利、产权，是从物权意义上而言的，指的是对房地产的直接支配并享受其利益的权利。就现状而言，我国房地产权属涉及土地权利和房屋权利两方面。前者包括土地所有权、土地使用权和土地他项权利，后者包括房屋所有权、房屋他项权利（抵押权、典权等）。

房地产权属登记又称房地产登记，在国外称为不动产登记或地产登记，是指由法律规定的房地产登记机关对各项房地产权利的现状和变动（包括产生或设定、转移或变更、终止或消灭）的各方面情况进行审查确认，并在专门簿册上加以记载并向权利人颁发权利证书的专门活动，它是房地产权属公示的一项普遍法律制度。

房地产权属登记的意义主要在于：通过房地产权属登记，确认房地产权属的现有状况，标示房地产流转的变动结果，使房地产与其权利人之间的法律支配关系公开化、透明化。一方面，使权利人直接意识到其房地产权利的存在；另一方面，第三人乃至社会公众可据此得以知悉房地产权利的享有和变动情况，从而维护房地产的占有秩序和交易安全。在我国，房地产权属登记是由房地产行政管理部门作为登记机关，依其职权所实施的行政行为。登记机关与登记申请人之间为管理与被管理的关系。

二、房地产权属登记制度

在我国现阶段，基于房、地分管的行政管理体制和房、地分设权利的原因，《城市房地产管理法》从实际出发，肯定了房、地权属分别登记的做法。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

1．房产与地产分别登记

我国大部分地区，由两个政府职能部门分管房屋与土地，并分别向房地产权利人颁发两个权利证书。

（1）土地使用权初始登记。以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当凭土地使用权证书，向县级以上地方政府土地管理部门申请登记，经核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

（2）房屋所有权初始登记。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方政府房（地）产管理部门申请登记，由其核实并颁发房屋所有权证书。

（3）房屋所有权和土地使用权变更登记。房地产转让或变更时，应当向县级以上地方政府房（地）产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实后，由同级政府更换或更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

（4）房地产抵押登记。房地产抵押时，应当向县级以上地方政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照规定办理过户登记。

2．房产和地产统一登记

为了顺应房地产行政管理体制改革的要求，从房地产财产本身的固有属性出发，《城市房地产管理法》也初步确立起房地产权属统一登记制度，实行房、地产权两证合一。

在我国一些地方，如深圳、上海、北京、广州等城市已经由政府的某一职能部门对房屋和土地实行统一管理。对此，《城市房地产管理法》规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依法将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

实践证明，这是一项科学、合理、有效的制度，既有利于登记申请人简化手续、减轻负担，也有利于提高政府登记机关的办事效率和权威性。但是，要在全国范围内完全实现房地产权属统一登记制度，并使之完善，是一项长期、艰巨的任务。

本章小结

房地产是指以土地和房屋作为物质实体所形成的财产或财产权利，总体上包括地产（土地）和房产（房屋）两大部分。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的综合性产业。

房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。房地产法有广义和狭义之分。在我国，房地产法一般指《城市房地产管理法》，其对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记管理等方面作出了规定。

要进行房地产开发，首要条件是取得国有土地使用权。取得国有土地使用权的方式有两种：出让和划拨。

房地产开发，一般是指对土地和地上建筑物进行的投资、开发、建设等行为。房地产开发企业也即房地产开发商或发展商，必须具备一定的设立条件和设立程序才能进行房地产开发。

房地产交易是一种极具专业性的交易。按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。

中英文对照专业名词

城市房地产管理法　urban realty management law

土地管理法　land administration law

房地产　realty

国有土地使用权　state－owned rights of land－using

国有土地使用权的出让　transfer of state－owed rights of land－using

房地产开发　realty exploiture

房地产抵押　realty mortgage

房屋租赁　house tenancy

商品房预售　the presale of commercial houses

复习思考题

1．取得国有土地使用权的方式有哪几种？

2．划拨国有土地使用权的适用范围是什么？

3．设立房地产开发企业应当具备哪些条件？

4．商品房预售应当符合哪些条件？