构建房地产登记的效力制度

五、构建房地产登记的效力制度

（一）推定力

所谓登记的推定力，是指在没有相反证据的情况下，不动产登记簿上记载某人为权利人的，则推定该人为权利人；不动产登记簿上涂销某项权利的，则推定该项权利自始不存在。不动产登记簿的推定力是建立在不动产登记作为不动产物权变动生效要件和实质审查基础之上的。鉴于我国对不动产物权变动采用债权形式主义的模式，所以，承认不动产登记簿的推定力也是势在必然。不动产登记簿的推定力有两个方面内容^[29]：

1.积极推定力

（1）登记簿中记载的不动产物权具有登记的内容和范围。其含义包括：第一，登记簿中记载的权利是真实存在的；第二，登记簿中具有登记能力的不动产物权才是推定力的标的。所以，债权请求权、处分限制、异议登记、预告登记等不具有推定力。此外，纯粹的事实登记也没有推定力。

（2）登记簿中记载的登记名义人是真实权利人。

2.消极推定力

原有权利在登记簿上被涂销，即可推定该被涂销的权利自始不存在，被涂销的登记名义人也不再是权利人。此外，如果在登记簿中根本没有存在的事项或者记载，则根本不会产生公示的效果，也就不属于消极推定力的范畴。

（二）公信力

所谓登记的公信力，是指尽管物权的真实状态与物权公示不一致，但当事人若信赖公示之物权并依此进行交易的，则可以获得同真实物权状态一致的法律效果^[30]。凡是采取物权变动公示要件主义的国家和地区，都规定不动产登记簿所载信息具有公信力。更为重要的是，近现代民法价值以交易安全和便捷为中心，公信力理论为这种价值提供了具体的制度安排。当今社会经济交易日益频繁，当事人不可能有足够的精力、知识和物力来探求所交易权利的真实性，如果没有公信力理论和制度，则当事人将会在大量的交易面前踌躇不前，社会经济发展顿陷迟滞。公信力理论以牺牲静态安全的代价，换来了动态交易的繁荣，符合了当代经济发展的需要。

我国房地产登记领域尚未明确规定公信力原则，是一种遗憾，未来立法有必要肯定。此外，为了平衡真实权利人、善意第三人、登记名义人的利益，法律还必须规定其他配套制度，方能使公信力制度避短扬长。这些制度大抵有两种：第一为事先的预防制度，即对登记采取严格的实质审查，尽可能减少错误登记的发生几率；第二为事后的补偿制度，即建立由于登记错误而致真实权利人受损的赔偿制度。

（三）登记簿的公开

我国房地产登记的公示功能并没有得到充分发挥，这与现行规定不无关系，如《土地登记规则》第39条规定：“土地登记文件资料的查阅，按土地管理部门规定办理。未经允许不得向第三者提供或者公布。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第7条规定：“登记文件可以公开查阅。”这分明是矛盾的规定。实践中，有些地区的房地产登记资料和登记结果过分强调保密性，没有实现公开查询，一般只对房地产登记管理人员、权利人和公、检、法机关公开，使房地产交易主体无法了解房地产物权变动的情况。如果利害关系人隐瞒真实情况，交易主体的合法权益极易受到侵害，而且，体现不出房地产登记应有的风险警示效力、保障交易安全的作用。

对此，应当建立房地产权属登记资料的查询保障。房地产登记材料不是秘密档案，法律有必要规定房地产登记机关应当公开的登记信息范围、对象，房地产利害关系人查询的操作程序，以及房地产登记机关拒绝查询所应承担的法律后果。在此方面，有些国家的法律规定是值得借鉴的，比如，俄罗斯有关法律规定就要求登记机关有义务向出示身份证明和书面申请的任何人提供登记簿中所包含的任何关于不动产标的的资料，如果登记机关拒绝提供所询问的信息，当事人可以以此为由向法院起诉。再如，《瑞士民法典》第970条专门规定了公开不动产登记簿的事项，内容包括：（1）任何人有权获悉不动产登记簿的内容；（2）利害关系人有权请求查阅不动产登记簿的内容，或请求摘录有关内容；（3）任何人不得提出其不知不动产登记簿上登记的抗辩。

令人欣慰的是，我国有关部门已经意识到房地产登记公示功能的重要，2000年2月14日国土资源部发布的《关于开展土地登记公开查询试点工作的通知》中，决定在全国30个城市和市区实行土地登记公开查询工作，加快我国土地登记资料公开查询制度的建立。但是，如何平衡登记簿的公开查询和商业秘密保护，依然是一个有待研究的问题。