土地登记的效力

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

□ 条文解读

土地的使用权和所有权必须要经过依法登记才能发生法律效力，受到法律保护，否则，仅凭证明权利存在的文书或合同是不足以制止其他单位和个人的侵犯行为的。因此，进行登记是对权利充分保障的一种必要措施。

［依法登记的土地所有权和使用权受到侵害时的救济措施］

（1）行政救济途径。当土地所有权人和使用权人的权利受侵害时，可以请求行政机关给予保护，或作出处理。（2）司法救济途径。当土地所有权人和使用权人的权利受侵害时，受害人可以通过以下途径寻求司法救济：①通过确权之诉来解决。即自己的权利与他人发生归属争议时，请求法院确认权利的存在与归属；②通过给付之诉来解决。即当义务人不履行自己的义务时，权利人可请求法院责令义务人履行自己的义务；③通过变更之诉来解决。即权利人要求变动已经存在的权利时，请求法院依法予以变更。

【以案说法8】 房屋预告登记对此后土地抵押登记的约束效力

浙江省湖州市德清县人民法院经审理认定：由某房地产开发有限公司开发建设的某住宅小区建设项目，用地位于湖州市湖东路北侧（原吴兴区政府地块）。 2010年9月2日，湖州市规划与建设局向该公司颁发《商品房预售证》。同年，原告陆某、赵某某与该房开公司分别签订《商品房买卖合同》，各购买商品房一套。《商品房买卖合同》均载明，由房开公司“负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明”、“负责申请该商品房所有权初始登记，取得该房屋《房屋所有权》”，并承诺于2011年12月8日前，取得上述土地、房屋权属证书。上述商品房买卖合同于2010年10月25日在湖州市规划与建设局办理了备案。后原告赵某某、陆某等分别为其所购买的上述房屋办理了预购商品房预告登记。2011年12月6日，被告湖州市国土资源局在为房开公司办理坐落于湖州市湖东路北侧地块的国有土地使用权登记后，房开公司领取国有土地使用权证。2011年11月18日，上塘支行与大唐公司签订《最高额融资合同》，约定在2011年11月18日至2012年8月9日期间，由上塘支行向大唐公司提供最高额为4500万元的融资；同日，上塘支行与房开公司签订《最高额抵押合同》，约定由房开公司（抵押人）以前述土地使用权为抵押财产，为上塘公司向大唐公司自2011年11月18日至2012年8月9日融资期间内最高融资限额为4500万元的所有融资债权提供最高额抵押担保。同年12月7日，上塘支行、房开公司以前述地块的土地使用权为抵押物向湖州市国土资源局申请土地抵押登记，同年12月8日，被告湖州市国土资源局经审核后为上塘支行办理了土地使用权抵押登记。陆某、赵某某等对该抵押登记行为不服提起行政复议，2014年11月17日，浙江省国土资源厅作出行政复议决定书，维持土地抵押登记。

浙江省湖州市德清县人民法院经审理认为，原告陆某等三人购买了东瑞公司开发的一品园住宅小区的涉案商品房，相关合同业经备案且所购房屋已办理预告登记，其合法权益应受到物权法的保护。原告虽非被诉土地抵押登记行为的行政相对人，但由于在该房屋占用范围内的国有城镇住宅用地上设定抵押登记，可能侵犯其将取得的已预告登记房屋的所有权及相应的国有土地使用权，故被诉土地抵押登记行为与其具有法律上的利害关系。国有建设用地上进行城市房地产开发建设，无论是对房屋或者土地设定抵押权，都将影响到权利人行使对土地或房屋的处分权利。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。被告湖州市国土资源局作出被诉土地登记行为时，涉案国有建设用地上已实际建成商品房。房开公司与上塘支行提交的抵押物清单中虽仅包括涉案国有土地，不包括该地块上的建筑物，但根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，附着在该块土地上的商品房依法被视为一体，一并抵押给上塘支行。在办理抵押登记后，房开公司已实际处分了上述已办理预告登记的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，该处分行为因未经原告同意，故依法不应具有物权效力。上塘公司与房开公司仅以涉案国有建设用地使用权作为抵押物提出的抵押权登记申请，应属于《土地登记办法》第十八条第一款第（五）项规定的情形，故被告湖州市国土资源局依法不应予以登记。综上，判决撤销被告湖州市国土资源局于2011年12月8日作出的土地抵押登记行为。

一审宣判后，湖州市国土资源局、上塘支行、大唐公司不服，均提起上诉。浙江省湖州市中级人民法院经审理判决驳回三上诉人的上诉，维持原判。

关联参见

《土地管理法实施条例》第3-7条