预售合同登记对合同效力的影响

第五节　预售合同登记对合同效力的影响

主题案例

黄某诉南通市某同置业有限公司等房屋买卖合同案^[30]

案情回顾

2002年8月26日，本案当事人黄某、文峰分公司(文峰分公司是南通市某同置业有限公司的分支机构)签订商品房预售合同一份，合同约定:预售商品房状况，坐落上海路3号，工程编号1号楼501室，建筑面积102平方米;房屋预售价为每平方米1 180元，总价120 360元;付款时间约定，2002年12月30日前支付购房款40 000元，其余购房款于交房前结清;交房时间2003年4月30日前(如遇不可抗力除外)，如遇其他特殊原因，经有关主管部门的证明，交付期限可适当延长，但延长期限不得超过三个月;本合同经双方签章，并经南通市房产管理局登记备案后生效。双方还约定了其他事项。

文峰分公司业务员袁某在该合同上注明“定金三万元”已收取，但袁某之后没有到南通市房产管理局履行登记备案。黄某认为文峰分公司没有履行法定及约定的登记备案义务，其行为违反了先合同义务，造成其巨大经济损失，遂向法院提起诉讼。

争议焦点

预售合同没有登记备案是否导致合同无效?

裁判意见

一审法院认为，双方当事人所签订的房屋预售合同依法应认定有效，该合同为格式文本，其中虽有“备案登记生效”的约定，但事实上南通市在当年并未对有关商品房预售合同，甚至未对商品房销售合同进行备案登记，所以本合同中所附生效条件属不能实现之条件，应视为当事人未附条件。而合同没有履行，文峰分公司应当返还给黄某已支付的定金并赔偿其因合同不能履行所造成的其他损失。

二审法院认为，本案商品房预售合同须同时具备两个要件(即取得预售许可证明和合同所附条件成就)方能生效。就预售许可证明的问题，虽合同签订时，文峰分公司对该房屋的预售尚未取得预售许可证，但在2004年7月31日已取得预售许可证明。就合同所附条件是否成就的问题，合同约定的须“经南通市房产管理局登记备案”的条款，根据《房地产管理法》的规定登记备案为商品房预售人的法定义务，在本合同中又表现为双方约定的生效条件。本案中文峰分公司在取得了预售许可证后未按照法律的规定和合同的约定去办理登记备案手续，也不提示合同相对人可去办理登记备案，文峰分公司的行为属不正当地阻止合同生效条件的成就，应视为该条件已成就，合同因此生效。而且根据《商品房买卖合同司法解释》第6条规定，双方当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已履行了主要义务，对方已接受的除外。本案中黄某根据合同的约定已交纳了3万元定金，文峰分公司已接受。综上，二审法院确定本案的商品房预售合同成立并生效，因此维持一审判决结果。

评析探讨

《房地产管理法》第44条第2款规定，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定，开发企业应当自与承购人签订商品房预售合同之日起30日内，向有关部门办理商品房预售合同登记备案手续。《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款同样对预售合同登记备案作出明确的规定。依据上述现有的法律法规，预售人有履行办理预售合同登记备案的义务。另外，《商品房买卖合同司法解释》第6条规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”可见，一般情形下，预售合同是否登记备案，并不影响预售合同本身的效力，但当事人将登记备案义务在合同中明确约定为合同生效之条件的，则预售人不履行登记备案之义务，将可能导致合同无效之结果。

本案中，黄某与文峰分公司签订的商品房预售合同中，约定预售合同须经登记备案才可生效，即预售合同登记备案被当事人以约定方式作为了合同的生效条件，而文峰分公司在签订合同后并未将合同进行登记备案，黄某认为文峰分公司不履行登记备案义务，违反了先合同义务。所谓先合同义务，是指当事人为缔约而接触时，基于诚实信用原则而发生的各种说明、告知、注意及保护等义务，^[31]体现于《合同法》第60条第2款^[32]中。而本案中，预售合同登记备案被约定作为合同的生效条件，而非为成立合同所应履行的义务，并不符合先合同义务的性质。当事人将合同登记备案约定为合同生效之条件，正是基于相信当时相关法律规范对预售人有履行将预售合同登记备案义务的规定，不能因当时有关部门尚未开展登记备案业务就认定该条件在将来肯定不能实现。因此，一审法院认为将合同登记备案作为合同生效之条件，该条件因属不能实现之条件而视为无附生效条件，因此不影响合同之效力的观点并不能成立。

预售合同发生效力要同时具备法定的生效要件和约定的生效要件。而预售合同的法定生效要件是除了具备一般的合同生效要件外，还要求预售人取得预售许可合同，从本案案情可见，该预售合同满足了法定的生效要件，关键看约定的生效要件是否成就。本案预售合同约定的生效要件是预售人必须办理预售合同登记备案手续，而预售人并未履行该义务，且签订合同但依据《合同法》第45条第1款之规定，该条件属于未成就，合同尚未生效。但根据其第2款之规定，“当事人未自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”本案中，预售人不履行合同约定的登记备案的行为，应属不正当阻止条件成就，因此应视为约定的生效条件已成就，合同有效。

综上，根据现有之规定，预售合同登记备案与否原则上不影响合同之效力，但在合同中约定其为合同生效条件的，则应遵从约定，而约定的合同生效条件是否成立或实现则应依据《合同法》之相关规定予以认定，进而对具体案件进行相应的处理。