预售合同的解除

第六节　预售合同的解除

主题案例1

蒋某与M房地产发展有限公司房地产预售合同争议仲裁案^[33]

案情回顾

2000年4月20日，本案申请人蒋某与被申请人M房地产发展有限公司签订《房地产预售合同》约定，被申请人将其开发兴建的涉案花园第二幢之14D号房，建筑面积为146.83平方米的房产，以人民币8 939.85元/平方米，总价为人民币1 312 639元的价格出售给申请人，并约定被申请人应于2000年12月31日将合同规定之验收合格的房地产交付给申请人;被申请人不能按规定时间交付房地产予申请人使用时，每延期一日应向蒋某支付相当于上述房地产价款万分之五的违约金，延期超过30天，申请人有权单方解除合同并书面通知被申请人，被申请人应在10天内将申请人已付的一切款项退还，并支付房地产价款10%的违约金;申请人不解除合同的，被申请人应按每延期一日向申请人支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。被申请人于2001年3月方才通知申请人办理收房手续，但直至2001年11月30日，所涉及的房地产才领取竣工验收证书。申请人遂根据商品房预售合同的约定，向仲裁机构提起仲裁，要求裁决:(1)解除房地产买卖合同;(2)被申请人立即返还已付购房款即人民币661 375元，向申请人承担银行抵押贷款部分的已付本金和利息损失。

争议焦点

预售人逾期交付房屋时预购人对预售合同的解除权。

裁判意见

仲裁庭认为:房地产交付使用是以《竣工验收证书》为条件。只有依据法律规定验收合格后，开发商的交付行为才有效。依《商品房预售合同》约定，被申请人应在2000年12月31日前取得《竣工验收证书》并交付使用，但直到2001年11月30日才取得《竣工验收证书》。遂认定被申请人将未经综合验收合格的房地产于2001年3月通知申请人办理入住手续的行为无效，有效的交付使用日期应为被申请人领取《竣工验收证书》之日。被申请人的行为已构成违约。符合《房地产预售合同》按照第7条的约定，申请人有权单方解除合同。据此，仲裁庭裁决:(1)解除双方签订的《房地产预售合同》;(2)被申请人退还申请人购房款。

评析探讨

合同解除，是指在合同成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或者双方的意思表示，使合同关系自始或者仅向将来消灭的行为。^[34]据此，合同解除可以分为法定解除和约定解除。对于法定解除，《合同法》第94条作出了一般性的规定，而约定解除是指当事人以合同形式，约定为一方或双方保留解除权的解除，《合同法》第93条第2款^[35]亦对约定解除予以了规定。另外，在《商品房买卖合同司法解释》第15条第1款^[36]也对解除合同作出了进一步的规定。

本案中，M房地产发展有限公司与蒋某在双方签订的《房地产预售合同》中约定了合同解除条款，即M房地产发展有限公司延期交楼超过30天的，蒋某有权单方解除合同。合同约定的交房时间为2000年12月31日，而M房地产发展有限公司是在2001年3月通知蒋某办理收房手续，即蒋某并未按照合同约定的时间交付涉案的房地产，且M房地产发展有限公司直到2001年11月30日才取得验收合格证明，也就是其通知蒋某办理收房手续之时涉案房地产并不具有验收合格证明，也并不符合合同约定的交付之房地产必须是验收合格的约定。因此根据《合同法》的规定，M房地产发展有限公司之行为符合合同约定的解除合同的条件，蒋某享有单方面的合同解除权，M房地产发展有限公司也应依法承担相应的违约责任。

主题案例2

K房地产开发有限公司与龙某房地产预售合同争议仲裁案^[37]

案情回顾

2001年7月18日，本案申请人K房地产开发有限公司与被申请人龙某签订了《房地产预售合同》，约定:被申请人购买申请人开发的商品房，建筑面积为78.09平方米，房产单价为每平方米人民币3 748.78元，总价款为人民币292 742元;被申请人超过合同约定时间90日仍不付清应付价款的，申请人有权单方解除合同等内容。合同签订后，被申请人始终未付房款，双方无意再履行合同，申请人遂请求仲裁庭裁决予以解除合同。

争议焦点

预购人逾期付款时预售人对预售合同的解除权。

裁判意见

仲裁庭认为:依据《房地产预售合同》约定，被申请人应予2001年10月16日之前一次性支付购房款，但被申请人直至仲裁时亦没有提交任何证据材料证明其已支付购房款，其逾期支付购房款的日期远远超过《房地产预售合同》约定的付款期限，该行为已经构成了违约。根据《房地产预售合同》的约定，申请人有相应单方解除合同的权利。鉴于申请人已书面明示放弃追究龙某的违约责任，仲裁庭尊其意愿，认定被申请人不承担其在履行《房地产预售合同》过程中产生的任何违约责任。根据《合同法》第93条第2款的规定以及《房地产预售合同》解除合同条款的约定，被申请人提出的解除合同的仲裁请求应当得到支持。遂裁决解除本案《房地产预售合同》。

评析探讨

《合同法》第93条第2款规定，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，《商品房买卖合同司法解释》第15条第1款之表述亦体现了买受人迟延支付购房款经当事人约定可作为解除合同之条件。而在有约定解除合同条件的情形下，导致合同解除的当事人一般应根据《合同法》第107条之规定承担相应的违约责任，解除合同的当事人明确免除其违约责任的除外。

本案中，K房地产开发有限公司与龙某签订的《房地产预售合同》中明确约定，龙某延期支付房款超过90天的，K房地产开发有限公司有权单方解除合同。龙某应于合同约定的2001年10月16日之前一次性支付购房款，但事实上直至裁决之日龙某始终未支付房款，可认定已超过合同约定的逾期付款可解除合同的期限，即合同约定的解除条件已经成就，根据《合同法》第93条第2款的规定，K房地产开发有限公司可单方解除合同，并可以根据《合同法》第107条之规定追究龙某的违约责任。但在本案中，K房地产开发有限公司以书面形式明确不追究龙某的违约责任，放弃了自己的民事权利。因此本案仅裁决解除K房地产开发有限公司与龙某签订的《房地产预售合同》是符合法律规定的。