重构房地产登记法律制度的价值取向

一、重构房地产登记法律制度的价值取向

我国目前偏于行政管理性质的房地产登记制度不但不能有效保障房地产权利人的权益、维护房地产交易的快捷和安全，而且也越来越难以充分发挥国家行政管理的功能，造成这一现状的根本原因在于现行房地产登记制度的性质和具体制度安排无法适应市场经济体制的要求，必须进行彻底的重构。

重构的房地产登记制度应当体现出三大价值取向^[19]：程序同一、程序参与、程序理性。

（一）程序同一

程序同一的内涵有三种：第一，必须实现法律程序在地域上的同一。在一国范围内，除非法律有明确的规定，在相同属性的程序法领域中，只能有一部适用于主权范围所有地域的程序法。不能允许不同地方或者部门单独设置违背程序法精神或者规则的程序。第二，法律程序在性质上的同一。即相同属性的对象，只能被同一程序法所调整。第三，法律程序在制度上的同一。即同类特质的具体对象，只能被同一程序法中的同一属性制度调整，如能适用诉讼简易程序的对象就不能适用普通程序。这一程序价值要求重构的房地产登记制度应当有一部全国通用的登记程序，适用于全国范围内所有的房地产登记事项，并有完备的各种类型的登记程序。

（二）程序参与

程序参与是指当事人能够通过合适的方式参与到程序运作中，并在合理限度内决定或者影响程序运行结果。程序参与的内涵有两种：第一，程序参与应当具有普遍性。房地产物权变动的当事人，依据物权变动的原因，通过适当渠道引发和进入登记程序，这集中体现在登记申请权上面。同时，不是房地产物权变动的当事人，但是对物权变动产生的登记结果有利害关系并且对登记结果的真实性提出异议的人，有权引发更正登记或者异议登记的程序。第二，程序参与的自由性。即房地产物权变动当事人或者利害关系人是否参与登记程序，完全由自己自由决定，不受外力干涉。即使法律规定房地产物权变动原因完成与办理登记的时间界限，在此期间当事人不办理登记的，登记机关既无权强制当事人办理登记，也无权认定当事人丧失办理登记的权利。

（三）程序理性

程序理性是对恣意的限制，并通过信息沟通机制给程序的参与者以及社会公众提供客观评价的可能性。具体到登记程序上，登记机关必须在论证的基础上，对其依据法律规定作出的关于登记的决定进行说明，以便给当事人一个评价此决定、决定如何进行下一步行动的合理空间。这就要求房地产登记制度中必须有职业化、专业化的登记人员；要有细致和可操作的登记程序；要有登记机关对其所作出的决定进行说明解释的制度安排；要使得登记程序行为具有确定的法律效力，不能在依法登记之后，被随意地撤销或者以同一理由反复启动登记程序。例如，我国各地目前对于抵押权登记强制要求“年检”、“月检”的做法，就违背了程序效力确定的要求。