房地产抵押登记

第七节　房地产抵押登记

主题案例

丁某某、丁某与北京某代京城工程机械有限公司、重庆某丰工贸有限公司、刘某买卖合同纠纷案^[37]

案情回顾

本案当事人某代京城公司、重庆某丰公司于2007年3月至5月签订《工程机械买卖合同》11份，重庆某丰公司购买挖掘机19台，货款为8 773 000元。截止某代京城公司起诉前，重庆某丰公司尚欠7 815 629.54元未付。刘某与丁某某以其个人及家庭财产为重庆某丰公司提供连带责任保证;本案当事人丁某某与丁某以其名下的房屋为重庆某丰公司提供抵押担保。上述债务发生后，重庆某丰公司没有按约定支付货款，刘某、丁某某、丁某也没有按《担保书》和《抵押担保合同》的约定承担担保责任。某代京城公司起诉要求重庆某丰公司支付货款，丁某某、丁某对上述债务承担抵押责任。

争议焦点

未办理抵押物登记的抵押合同的效力以及抵押人未协助办理登记的责任。

裁判意见

一审法院认为:(1)丁某某、丁某以抵押人的名义与某代京城公司、重庆某丰公司签订的两份《抵押担保合同》，系当事人真实意思表示，内容合法有效。(2)关于丁某某、丁某承担抵押责任的范围。依据两份《抵押担保合同》第一条的约定，丁某某、丁某承担责任的总合分别为不超过98 900元及89 100元，虽然2份《抵押担保合同》第8条均约定“不足部分，丁某某、丁某仍负有支付不足部分的连带法律责任”，但该条应是在第一条担保金额的范围内进行的约定，故该院认定丁某某、丁某应分别在98 900元及89 100元范围内承担抵押责任。(3)丁某某、丁某是否应承担违约赔偿责任。依据《物权法》的规定，以建筑物进行抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，丁某某、丁某虽然与某代京城公司签订了《抵押担保合同》，但双方并未办理抵押登记手续，故抵押权不发生法律效力。依据《抵押担保合同》第6条及第10条约定，涉及房屋的抵押登记事宜，由某代京城公司配合，丁某某、丁某办理相关的抵押登记手续，并由丁某某、丁某提供抵押登记的凭证原件。据此，办理抵押登记手续的主要义务人应为丁某某、丁某。现丁某某、丁某未履行办理抵押登记义务构成违约，应承担违约责任。依据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。丁某某、丁某未办理抵押登记手续造成某代京城公司不能行使抵押权的损失应分别为98 900元、89 100元，丁某某、丁某应在此范围内承担赔偿责任。

二审法院认为:《物权法》第178条关于“担保法与本法规定不一致的，适用本法”的规定并非说明《物权法》具有溯及既往的效力，而是解决担保行为发生在《物权法》生效后的法律冲突问题。《物权法》于2007年10月1日起施行，而本案《抵押担保合同》签订于2006年，发生在《物权法》施行之前，应当适用担保行为发生时的法律，而不应适用《物权法》。一审法院适用《物权法》第178条、第187条处理本案，属适用法律不当，但处理结果并无不当，应予维持。

评析探讨

抵押合同一旦依法成立，当事人之间设定的权利义务关系就应受到法律的保护。“一方当事人就负有将房地产抵押给对方的义务，这种义务就包括房地产抵押登记义务及在抵押权实现时将房地产交付拍卖的义务”。抵押权人即主合同的债权人为抵押合同的债权人，其债权或权利主要为登记请求权。抵押人即主债务的债务人或提供物上担保的第三人就是抵押合同的债务人，其债务或义务就是依照抵押合同约定的内容使债权人取得抵押权。只有债务人自觉要求或在债权人的请求下履行抵押合同上的债务，积极协助债权人向登记机关办理抵押物登记、公示后抵押权才得以设立。

抵押登记，便于债权人查看抵押财产的权属关系以及曾否抵押，以决定是否接受该财产抵押担保;可以使得实现抵押权的顺序清楚、明确，防止纠纷的发生;有利于保护债权人的合法权益，有利于经济活动的正常进行。在以登记为必要的情形下，登记请求权的依据直接来源于法律规定。即不论抵押合同是否约定进行登记，抵押权人都具有请求抵押人协助抵押登记的权利，抵押人负有协助抵押权人办理登记的义务。在法律规定或抵押合同约定期限内或合理期限内抵押人拒绝履行抵押登记义务的，抵押权人享有诉请法院强制抵押人进行抵押登记的权利。抵押合同有违约金约定的还可要求抵押人支付违约金。因抵押人不及时履行登记义务给抵押权人造成损失的，抵押权人有要求抵押人赔偿损失的权利。^[38]综上，一审法院适用《合同法》关于违约的规定是正确的。